2010/04/05房地产样本企业研究宝龙：三四线综合体开发的经验借鉴www.gaotongchina.com摘要?2009年香港上市后，早前并不知名的宝龙集团成为房地Tel:(+86-10)58677851产行业关注的对象。作为国内为数不多以商业地产为核Email:info@gaotongchina.com心主业的公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开建、项目储备规模，令房地产业界关注。?目前行业内越来越多企业借鉴万达集团和宝龙集团的模式，但在商业后期经营上遇到的问题，同样值得重视。?截至2009年，上市公司共实现合同销售额约为29亿元人民币，合同销售面积约39.5万平方米，分别较上年同期增长56%和21%。?截至2006年、2007年及2008年12月31日止年度以及截至2009年6月30日止六个月，宝龙集团的收入主要来自已开发物业的销售，分别占收入约99.1%、95.8%、95.5%及97.0%。?宝龙城市广场原则上50%-70%商业自持经营。步行街、商铺、非核心商业散售部分在30%-50%左右。根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。?宝龙集团IPO所得款项净额的大部分用于土地用途：约76%用于支付收购新的土地储备以供开发，并清偿最近收购的新项目尚未支付的土地出让金：分别分配资金用于清偿新乡项目、烟台项目、宿迁项目、李沧项目及盐城项目尚未支付的土地出让金，剩余资金继续用于在湖北省、山东省、湖南省及江苏省收购合适的土地储备。?低地价是核心因素，关系项目后续操作商业模式以及资金投入和利润。宝龙集团所获得的土地几乎均为超低价。?根据我们考察的情况，青岛宝龙城市广场的后期商业经营需要较大提升。敬请阅读末页的免责条款房市金碟www.fdc01.com房地产样本企业研究目录一、宝龙集团特点总结...............................................4（一）宝龙集团当前发展状况.............................................................................4（二）宝龙集团发展历程.....................................................................................5（三）宝龙集团SWOT分析...............................................................................6二、商业模式和盈利模式.............................................7（一）宝龙商业模式.............................................................................................7（二）宝龙盈利模式.............................................................................................8三、产品定位与商业资源............................................11（一）产品定位基本情况...................................................................................11（二）自持/销售比例、租售组合模式.............................................................12（三）主要客户、业态组合...............................................................................13（四）项目孵化操作特点、经营周期...............................................................13四、商业地产的资本支撑............................................14（一）经营情况...................................................................................................14（二）资金渠道构成...........................................................................................16五、土地获取与开发................................................16（一）区域发展策略...........................................................................................16（二）低地价模式...............................................................................................17六、典型项目考察与分析............................................182房市金碟www.fdc01.com房地产样本企业研究图表目录图表1：宝龙集团发展区域分布图.......................................................................................4图表2：宝龙集团发展历程图...............................................................................................5图表3：宝龙集团产业结构图...............................................................................................8图表4：宝龙城市广场项目盈利模式...................................................................................9图表5：蚌埠“宝龙城市广场”项目现金流平衡图.........................................................10图表6：“宝龙城市广场”招商规划时间表.......................................................................13图表7：宝龙集团近年收入来源构成（单位：亿元）.....................................................15图表8：宝龙集团近年出售物业与租金收入情况（单位：亿元）.................................15图表9：宝龙集团近年总营收与利润情况.........................................................................15图表10：支付土地转让金及各物业楼面地价...................................................................173房市金碟www.fdc01.com房地产样本企业研究一、宝龙集团特点总结2009年香港上市后，早前并不知名的宝龙集团（上市公司名称：宝龙地产控股有限公司）成为房地产行业关注的对象。作为国内为数不多以商业地产为核心主业的公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开建、项目储备规模，令房地产业界关注。同时，目前行业内越来越多企业借鉴万达集团和宝龙集团的模式，但在商业后期经营上遇到的问题，同样值得重视。（一）宝龙集团当前发展状况宝龙集团的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。截止至2009年，上市公司共实现合同销售额约为29亿元人民币，合同销售面积约39.5万平方米，分别较上年同期增长56%和21%。2010年前两个月，宝龙实现物业销售2.48亿元，合同销售面积26838平方米。截至2009年6月30日，宝龙约有330万平方米的开发中建筑面积及约390万平方米的持作未来开发建筑面积。图表1：宝龙集团发展区域分布图来源：高通智库4房市金碟www.fdc01.com房地产样本企业研究（二）宝龙集团发展历程宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展。宝龙集团是典型的家族民营企业，许健康任宝龙集团董事长兼总裁，其子许华芳任宝龙集团执行总裁。宝龙集团是拥有地产、商业、酒店旅游业、信息化、工业化的多元化公司，但核心主业已经明确为商业地产开发和商业经营。图表2：宝龙集团发展历程图1、受经济环境影响，建设2006-2009进度放缓。2、