新城综合体研究策划发展部二零零八年一月九日www.fdc01.com房市金碟研究思路工作目标建立城市综合体标准产品模型工作方法理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析?通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件工作路径?通过模型研究不同业态间的影响关系?在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要求、开发模式等www.fdc01.com房市金碟城市综合体与新城综合体www.fdc01.com房市金碟城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。www.fdc01.com房市金碟城市综合体的特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连续性内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23www.fdc01.com房市金碟新城综合体新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。新城综合体初步预计：项目用地面积约200—300亩，规划建筑面积约30—40万平米左右。其中，6—8万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及16—20万平米居住设施等。目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等区域。www.fdc01.com房市金碟新城综合体产品类型及模型www.fdc01.com房市金碟新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）综合体类型邻里型综合体社区型综合体区域型综合体选址城市二三线二三线二三线区街道主要入口，居民主要途人流集中，交通便利地段居民聚居区、商务集聚地、位径地公共交通集散地周边或郊区　交街道出入口交通便捷公交集散、地铁口或快速干通线沿线规模（平米）30-50万50-60万50-80万服务人口（人）40005万20万功能定位提供日常生活必须服务保障社区周边日常生活，提供较为区域性商业中心，保障区域便利的服务内的便利快捷服务商业面积及比例6000-10000，占总体量２25000，占总体量3%-5%100000,占总体量18-20%（平米）％左右商业业态便利店、餐饮、药店、生活超市、便利店、医药店、菜场、餐购物中心、百货、商业街、服务饮、娱乐休闲、小型商业街超市、娱乐休闲、餐饮业态配比商业零售30-35%休闲娱乐商业零售30-40%休闲娱乐酒店商业零售30-35%休闲娱乐酒酒店30-40%餐饮20-25%10-20%餐饮25-30%其它5-10%店5-10%餐饮15-20%其它其它5-10%20-30%核心消费圈1-2公里3-5公里10-20公里交通易达性3-5分钟5—8分钟10—15分钟停车场50—100辆300－500辆2000—5000辆商店组成10－20家，便利店1－220－50家，综合超市1家、专业100－200家，购物中心1家、餐饮、药店、洗衣店等店、服装店、餐饮、菜场、杂货等家、综合超市1家、服装、餐饮、娱乐城、专业卖场、outlets等www.fdc01.com配套服务房市金碟图书报刊、ATM机等报刊、邮政、银行营业厅等新城综合体的开发与运营www.fdc01.com房市金碟新城综合体的开发与运营定位需满足的目标：定位依据：1、符合城市整体发展要求城市和区域市城市和区域地，符合政府控规要求场理环境14历史、2、具有鲜明特色，体现项目城市化2定位依5文化、地段价值发展民俗、3据6民情3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标经济和人口政府规划及功状况能定位www.fdc01.com房市金碟新城综合体的开发与运营合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发?启动的基本原则?市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损；?符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动；?有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。?产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位；?景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值；?一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。www.fdc01.com房市金碟新城综合体的开发与运营科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值?景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群；?以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。www.fdc01.com房市金碟附件　　主要涉及新城综合体中的商业部分www.fdc01.com房市金碟目录?　商业业态分析　业态特点、业态生存条件?　各商业业态之间的关系分析?　社区商业?　社区商业－－社区购物中心操作模式分析?　新城综合体的模型方法论www.fdc01.com房市金碟　商业业态分析　　　－－各业态特点、生存条件分析www.fdc01.com房市金碟?　商业业态?　零售业　　百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店?　餐饮?　休闲娱乐?购物中心?　商业街www.fdc01.com房市金碟商业业态——零售业?　商业业态所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。?　零售零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。?美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；?日本在美国的基础上增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式?由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类（GB／T18106—2004）》于2004年6月9日发布，2004年6月30日起开始实施，将零售业分为：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种业态。本报告中主要研究零售业态中的百货商店、超市、便利店、专业店、专卖店等www.fdc01.com业态集房市金碟群中的商业街和购物中心零售业态——百货店?概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。?特点1.采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。2.商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。3.采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全4.选址在城市繁华区、交通要道。5.商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。6.商店规模大，在5000平方米以7.商店设施豪华，店堂典雅、明快。8.目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。www.fdc01.com房市金碟零售业态——超级市场?　概念　采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。?　特点1.商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。2.营业时间每天11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。3.选址在居民区、交通要道、商业街。4.商店营业面积在2500平方米以上。5.目标顾客为购买频率高的居民。后附：沃尔玛超市的选址要求www.fdc01.com房市金碟零售业态—专业店(specialstore)?概念专业店通常是指专门经营某一类商品的零售业态，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。?特点1.商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主2.选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。3.美国把专业店分为：汽车及其零部件经销店、家具与家居装潢店、电子电器店、建材经销店、食品饮料店、保健用品及药品店、加油站、服装服饰店和运动、休闲、图书、音乐用品店等9类。www.fdc01.com房市金碟零售业态—专卖店(exclusiveshop)?　概念　专门经营或授权经营制造