www.fdc01.com房市金碟鲁商集团·菏泽鲁商城市广场（暂定名）市场研究及初步定位建议报告谨呈：鲁商集团易居中国·山东百城wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟提案框架：认知扫描占位企划执行1、宏观经济认知1、住宅市场扫1、客户定位1、推广策略1、品牌策略描2、房地产市场认2、项目定位2、企划方案2、营销策略知2、板块市场扫3、价格定位描3、品牌整合建议3、销售执行3、项目认知3、商业市场扫4、产品建议描wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观经济认知wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟菏泽市行政区划菏泽市总面积12238.6平方公里，人口830万。下辖一区八县：一区：牡丹区；八县：单县、曹县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县和东明县。鄄城县郓城县巨野县东明县牡丹区定陶县成武县曹县单县wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市规划城市布局：按照组团结构形态，通过水系、铁路的分城北组隔，形成“一核、两轴、团城东城市城东四组团”的布局结构。城组核心组西团一核：城市核心区；区团组两轴：城市两条发展轴团城南组团线，即丹阳路和人民路；四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市规划市域交通体系:1.半小时交通圈：中心城市菏泽市区至各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。2.一小时交通圈：中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市规划城市发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部完善区主要发展控制区辅助发展wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市规划小结菏泽市城市发展以向东为主；交通网络日益完善，缩短城乡距离感，促进城市化进程的加速；人民路和丹阳路沿线为菏泽市城市发展主轴，丹阳路沿线城市面貌的改善和人民路沿线的打造是菏泽市工作重点之一.wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟菏泽宏观经济背景山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。菏泽市位于山东、江苏、河南、安徽四省交界处，古称曹州，历史悠久，文化灿烂，交通便利，曾是中原地区的经济文化中心。菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁路与新亚欧大陆桥在这里十字交汇。菏泽公路四通八达，全市通车里程4500公里。市区距济南机场220公里，距郑州机场230公里，距嘉祥机场仅75公里。菏泽是全国著名的优质粮棉林畜生产基地；巨野、曹县煤田是华东最大最好的煤田。是山东省确定为重点发展的优质农副产品生产加工基地、能源化工基地和商贸物流基地。城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发、旅游、工业带动等）盘活菏泽，与周边城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟GDP与人均GDP2007年到2010年，菏泽市GDP增长率在14%以上，2010年突破1151.28亿，平均增长率为15%，人均GDP增长率在22%左右，保持保持较快的增长态势。2010年达到13894.9元，按当时汇率折算为2000美元，尚处于房地产发展的起步阶段。经济稳定快速发展，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟人均GDP与房地产发展根据国外房地产发展经验，人均GDP达到4000美元是房地产进入高速发展阶段。而2010菏泽市的人均GDP为约2000美元。参照此一经验可见，菏泽房地产市场正处于启动阶段，随着经济总量和人均收入的提高，以后的数年内房地产的供给与需求量都会有较大幅度上升。三产结构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、三产产业结构菏泽市第三产业比重呈现稳步上升态势，三产比例逐年优化，到2010年第三产业比重已经达到29.2%，但是第三产业仍需大力发展。2、第三产业增长率产业结构逐年优化，2007年到2010年，菏泽市第三产业所占比例在24%到29.2%之间，2007年到2010年年均增长率为18.3%，第三产业还有很大的发展空间。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟固定资产投资2010年菏泽市固定资产投资已达582.86亿元，同比其他地市还有较大差距，2007年-2010年固定资产投资平均年增长率均为25.2%，2009年年增长率达25%，固定资产投资增长十分迅速。固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市形象得以提升。城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观经济小结?菏泽市在山东省经济相对落后，发展相对缓慢，但所辖区县经济落后城市面貌不佳，市区对其他区县的吸附力较强；?菏泽市近几年经济增长速度较快，三产结构也在逐年优化，经济发展势头良好，带动了房地产业的发展；?菏泽经济的高速增长和城市化进程的加快，经济的快速、稳定的发展为菏泽的房地产行业发展奠定了良好的基础。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟房地产市场认知房地产市场认知——房地产宏观政策wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟十二五规划研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其适应经济发展方式。调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用机制建设。提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建设。住房城乡国土资中国人民建设部、住房和源部发银行，自中国人财政部、城乡建中国人出关于2010年住房和城国家税务住建部、国土部民银行中国人民设部与民银行严格落12月26乡建设部住建部住建部宣布自银行、银国家外决定，实房地日起上调自2010总局发出央行和银等七部《关于20日起监会联合汇管理上调存产用地金融机构年12月金融机印发《关局《关款类金调控政人民币存《关于加监会联合进一步26日起，门联合七部委银监会加强房国家构一年于规范住于进一融机构策促进贷款基准上调个人强土地增发文《关严格执地产用有关期存款房公积金步规范人民币土地市利率0.25住房公积发布：关于行差别地和建部委基准利个人住房境外机存款准场健康个百分点金贷款利值税征管于规范商率上调备金率《关于做好住化房贷设管理“新贷款政策构和个发展有，其他各率。0.政策不调控的五0.25个有关问题人购房0.5个关问题档存贷利25个百分工作的通业性个人房保障加快发能动摇通知》条”百分点的通知》的通百分点的通知率相应调点。知》。2010知》6.3要求住房6.4贷款6.12规划编6.187.12。9.279.29出台10.19。11.311.1511.1612.19。12.25整。12.26展公共;20111.141.261.272.82.92.183.254.64.175.17.7各地在6中第二套制的通中国人租赁住中国人住房和城乡建设于25中国人民于21一二手上调金融知。于24月底前民银行上新住房国八认条定：二套房房贷首财政部公布民银行部发布《关于调日起上银行上调日起上房销售机构人民房的指日起上决定，宣布自整住房公积金贷调存款调存款金融机构调存款单位必币存贷款报土地增付标比准例的通提高至60%;个人了《关于调上调存导意9日起款利率的通知》类金融类金融人民币存类金融须在醒基准利率值税款类。金购买知》住房不足5年转手，整个人住房金融机五年期以上个人机构人机构人贷款基准机构人目位置0.25个百融机构见》构一年住房公积金贷款民币存民币存利率民币存为每套分点，其人民币统一按销售收入全额征税转让营业税期存款利率上调0.2个款准备款准备0.25个款准备房明码他各档存存款准基准利百分点。五年期金率金率百分点，金率标价，贷利率相;本地2套房和外地1套政策的通备金率率上调以下（含五年）0.5个0.5个其他各档0.5个以打击应调整。0.5个房家庭将停购;商业银行知》，规定0.25个个人住房公积金百分点百分点存贷利率百分点价格欺百分点百分点贷款利率上调。。相应调整。诈现象。暂停发放居民家庭购买第个人将购买0.25个百分点。。。三套及以上住房贷款;囤不足５年的地捂盘房企停发股票债券住房对外销停贷;落实住房保障和稳售的，将全定房价工作的约谈问责机部征收营业制;在一定时期内，要从税。严制定和执行住房限购措施;坚持和强化舆论引导。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟房地产市场认知——房地产宏观政策小结国家通过一系列政策旨在规范行业管理，打压房价和打击房地产投机行为；经过两年的储备金率增加，我国大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，2011年4月21日上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元；国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化。随着房地产投资环境的恶化，大型房企开始将眼光放到二三线城市，甚至是经济相对发达的区县和乡镇。ww