谨呈：谨呈：迈皋桥综合体整体定位及发展建议迈皋桥综合体整体定位及发展建议地段、地段、还是地段------李嘉诚目目录录一、战略思考--------权益二、项目本体分析----区位（本）三、核心商圈分析----区位（外）四、项目定位五、商业定位六、背景分析七、项目发展建议----实物核心商圈鉴定∞60000定位法则典型项目市场地位确立6431借鉴法则成功关键因素∞项目目标周围商圈格局一、战略思考一、战略思考名片型名片型企业收获成就市场典范在商业地产的可持续发展培养优秀的商业经营人才产业多元化、提高企业实力形象品牌型品牌型城市在等，政府在看，企业要发展。城市贡献创新型创新型提高栖霞晓庄地区的城市魅力和品位契合南京市在迈燕新城规划中的商业服务地位建立栖霞区在中高端社区型购物中心的领导地位可持续发展的商业综合体可持续发展的商业综合体政府期望区域为老城区，整体形象环境需要提升，通过对中高端商业体的开发，可以提升区域土地价值。创造更多就业机会和税收引领时尚健康的生活消费方式南京城北片区改造中新的商业模式创新通过项目开发提升区域乃至城市的价值领先型领先型项目目标本项目基本赢利点，市场需求长期、稳定，资金回收可控性强区域销售市场潜力较大，发展看好,为商业物业培育提供资金支持、弹性发展未来迈燕新城商业核心位置，价值空间大，但需潜心经营，适合长期持有资金投入大，回报低，区域高星级酒店市场不成熟，不建议介入◆产权经营权把握◆主力商户先行，品牌创新◆档次业态定位◆租赁政策制定◆项目新鲜度的维持公寓：办公：商业：酒店：布局隔离、会所先行，软硬件设施优质，部分精装修租赁，吸引高端商务人群大堂打造、总部先行，吸引公司企业、投资者关注公寓：办公：公寓市场有长期需求，写字楼销售潜力较大，酒店功能可由公寓承担，投入大、回报低，商业价值空间大，需潜心经营。销售型物业处理持有型物业处理商业能活是第一目标现金流的稳健充裕市场地位的确立价值的最大挖掘成功关键因素品牌管理商家经营了解消费群动态VIP客户调查商家调整项目新鲜度中期营运管理运营管理品牌商户前期战略定位目标商户确定适度租金让度招商政策制定租赁协议把控早期招商准备主力商户商业能活顾问项目认知市场调查竞争分析业态发展分析消费群体把握主力商户支撑项目定位投资分析商业定位商业体的成功离不开业主、顾问及运营管理方的共同努力，而商业定位在开发过程中最为重要与困难。交叉进行业主产权与经营权经营权不能分散租售政策制定开发战略掌控资金人员筹备市场地位确立度假公寓公寓酒店式公寓定位目的定位目的相对独立挖掘潜力客观实际错位发展服务式公寓创意园区办公LOFT楼定位思路定位思路商业综合体结构化、清晰化价值化、优质化专业化、市场化目标化、统一化写字楼商业街区商业综合体一般包含三种以上功能，每种功能又有多种建筑形式，又需结合市场供需及收益回报要求，造成整体定位的复杂化，因此在定位时需要进行梳理,需要对市场进行潜力挖掘，适当提高目标定位，以打造标杆项目。商铺专业市场目标原则目标原则定位目标细分原则最高化最优化原则符合商业地产规律适当提高定位原则购物中心定位法则主要竞争项目晓庄国际广场好又多广场金盛百货迈皋桥广场苏宁名都汇华电科技园南昌大厦典型代表项目城市绿洲花园南京山泉产业园百通国际公寓高力家具港高力汽配城红太阳家具广场123456789101112核心区域项目分布图核心商圈区域图受地理条件及人们消费行为的限制，本项目核心商圈东西长约7.2公里，南北长约6公里，主要包含迈皋桥街道、燕子矶街道。项目核心商圈范围：确定原则：根据项目的实物情况以及周边地理交通条件等因素，确定本项目能产生最主要影响的区域范围，以确定主要竞争对手、典型借鉴项目及未来商业消费客户群分布。区域边界：北至长江、南至沪宁铁路、东至宁洛高速、西至中央北路，南北跨度约6千米，东西辐射约7千米。行政区域上主要为南京市栖霞区迈皋桥街道与燕子矶街道。核心商圈鉴定竞争交集区中央门板块中央门板块核心商圈核心商圈经济开发区经济开发区仙林板块仙林板块下关板块下关板块江北板块江北板块中心城区中心城区辐射商圈辐射商圈消费流动指向受中心城区辐射影响，与中央门板块激烈竞争，经济开发区有潜在消费人群，未来与仙林板块存在竞争。一从一潜两竞争。板块分布一从一潜两竞争板块关系受中心城区辐射吸引，核心商圈部分区域与中央门板块激烈竞争，经济开发区潜在消费人群需挖掘，仙林板块定位副中心级别，未来与存在竞争。商业流动特征中高端品牌消费主要在市区达成中低端日常生活消费在区域内满足周围商圈格局商圈解析及指标：商圈名称商圈级别竞争关系度主要商业设施类型入驻品牌级别租金指标（Y/㎡/D）客户群范围特征中心城区市级难以抗衡大型购物中心、百货店、大型专卖专业店国际一二线30-40南京都市圈乃至更大范围中央门商圈区域级最为激烈百货店、小商品市场、专卖店、便利店、国内一二线10-15满足流动性大的外来人群，商务旅游人群仙林商圈市级副中心存在竞争中型购物中心、商业广场、百货便利店国际二线6-12服务仙林区域，辐射新尧、龙潭等江北社区级竞争较低专业卖场、专卖店、便利店、商业网点国内一二线1.5-3服务本区域板块本区域区域级/百货店、商业广场、商业网点国内一二线2-6服务本区域板块注意或借鉴。区位东城汇高科置业中型购物中心仙霞副中心租售、招商竞争金鹰集团奥特莱斯仙霞副中心商业经营竞争金鹰奥莱城百联集团大型购物中心上海中环区级参考/管理经验百联中环图腾置业中型购物中心下关区级参考/品牌定位大观天地MALL仙霞副中心销售策略小业主购物广场大成名店公园高科置业商办楼仙霞副中心办公租售竞争仙林中心C地块实物看清大成、领先高科、比拼金鹰、学习百联权益商业地产市场近年来在栖霞区快速发展起来，既有本地传统开发商，又需面临外来者的挑战，项目未来面临一定压力与竞争。案例说明：1、体量总面积3万平米以上商办类项目；2、未来存在竞争或影响的项目，值得参考借鉴的项目；3、百联为国有企业，拥有多家商业类上市公司，在商业地产领域全国排名第一，全球一百左右，在人事管理、租赁合同制定、招商政策等方面可借鉴。借鉴法则代表性品牌金鹰百货、金鹰超市、耐克、粤鸿合、中影、万宁、土大力、卡利斯特东北炖、口渴了、、GEitsskinVASTOLOZIOJEVONI（金鹰集团-项目网站）功能定位超市、精品女装、运动装大型粤系酒店、家居绅士名品、餐饮、影院美食街、美容国际休闲、银行◇南京金鹰奥莱城紧邻人工湖，由6座独立的主馆馆馆馆E楼栋BCA题馆组成，于2011年4月中旬开幕，汇集餐饮、、馆休闲、娱乐于一体，包括酒楼、影院、COSTA、DFDQ、KFC、麦当劳等知名商。◇金鹰奥莱城内约80%店为品牌直营旗舰店，有IT、VERRI、S.T.DUPONT、PORTS等中高端品牌；另有nike、adidas、Puma工厂店、MISSSIXTY、SATCHI、VASTO、MUX、安吉奥、卡利亚里等近200个知名品牌。项目由金鹰集团招商运营，企业经验相对丰富，品牌档次较高，会分流区域内部分中高端消费。新城区新商业体代表，也是栖霞区内商业经营主要竞争对手。金鹰奥莱城物业简介地址：仙林学海路1号开业时间：2009年12月18日运营商：金鹰商贸集团项目面积：约11万平方米商铺数量：约200间折扣店30余间餐饮影院特色店铺市场指标扣点：12-15%（依据品牌知名度）租金：底层商铺9-10Y/㎡/D（报价）出租率：约50%定位奥特莱斯业态，引进相对中高端品牌进驻，以折扣化经营模式，可吸引外围消费人群，整体竞争力较强。金鹰奥莱城◇项目建筑风格简洁、时尚、现代，为组团开放式购物中心，打造文化消费概念，定位的大型体验式综合商业中心。◇项目规划业态涵盖餐饮、休闲、娱乐、购物以及经济型酒店，以时尚精致的生活体验，主题化家庭消费乐趣为主题。◇项目进展，预计年中正式开盘，年交付目前处于施工阶段。“”20112012由高科置业开发，暂未开业，定位体验式综合购物中心，涵盖餐饮、休闲娱乐、酒店等业态，商业经营上有竞争。该项目商铺有计划销售，为潜在对手，需关注销售策略和招商进展。东城汇物业简介投资商：南京高科置业有限公司开发商：南京仙林房地产开发有限公司地址：文苑路与学思路交叉口用地面积：32841.5平方米总建筑面积：约81,010㎡，地上建筑面积：约53,010㎡地下建筑面积：约28,000㎡绿化率：30%车位数：地上20个;地下440个主力户型：40-100㎡◇该项目为高科置业第一个商业地产开发项目（高科置业网站，2010-5）。于2010年8月开工，计划2011年8月竣工。该项目位于仙林中心区，金鹰天地以东，南京邮电大学以南，距离地铁口较近，预计总投资约6亿元。◇项目建筑上通过底层局部架空，将场地南北空间联系成整体，以山、水、“瀑布”为元素，外立面设计通过拟态的建筑手法，形成一个山水瀑布形态体。（高科置业网站）由南京高科置业开发的商楼项目，在建筑设计上有一定特色，是办公商铺销售潜在对手，关注未来租售策略。物业简介投资商：南京高科置业有限公司开发商：南京仙林商务管理公司地址：文苑路与学海路交汇用地面积：4.07万㎡总建筑面积：约8.99万㎡，商业面积：4.59万㎡办公面积：4.4万㎡层数：地上九层地下一层C仙林中心地块经营◇项目共六层，地上四层，地下两层，约套面积从平方米，为南京首痤大学，集餐饮、购物、娱乐一体，定位周边学生。◇区域早期销售型商业项目的典型代表，主要为小业主拥有，无统一经营运营，自发型商业模式，档次中等偏底，中高端品牌缺失，物业装修管理较差，未来提升困难。30025—200“MALL”权与产权未分离的代表。为销售型项目，开发较