锦艺·经纬国际www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际锦艺·经纬国际推售策略建议www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际前序锦艺·经纬国际项目目前已经进入了最后的筹备阶段，项目即将在2011年春节后开始正式开启推广活动。在此，泰辰置业针对项目2011年的营销推广提出思路方案，为项目未来营销工作做好准备。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际本次报告的所解决的任务：11、、锦艺锦艺··经纬国际卖经纬国际卖什什么么？（推售？（推售节节奏）奏）22、、锦艺锦艺··经纬国际怎么卖经纬国际怎么卖？（推广策略）？（推广策略）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际11、、锦艺锦艺··经纬国际卖经纬国际卖什什么么？（推售？（推售节节奏）奏）首先，让我们来看一看，我们手中可卖的产品都有哪些？哪些产品率先推出市场？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际项目概况项项目目产产品品类类型型锦艺经纬国际项目位于西四环和郑上路交叉口西北角，是由锦艺集团开发的一个集轻纺市场、住宅、商业、酒店、公寓为一体的大型城市综合体项目。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际项目概况项项目目产产品配比品配比住宅：28.13万㎡轻纺城：24.84万㎡酒店：4.16万㎡公寓：9.36万㎡锦艺经纬国际项目总占地22.57万平方米，总建筑面积74.03万平方米，容积率3.28，其中住宅部分28.13万平方米，轻纺市场24.84万平方米，酒店4.16万平方米，公寓9.36万平方米，集中式商业5.09万平方米，临街商业2.04万平方米。目前项目主要销售销售任务为住宅部分。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟主主锦艺·经纬国际其中住宅部分共计12栋22-34F不等的高层建筑，共计3168套房源，共分两期进行动工。项目二期动工部分，4栋高层次次主主项目一期动工部分，8栋高层次次wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际项目概况一期一期产产品供品供应应情情况况户型户型编号建筑面积（㎡）套数合计A177.09544B184.5204B283.9144B384.69136B485.11136两房1778D187.79272E195.37136G197.09170G292.0368G397.7868C1113.2234C2119.3136三房C3112.4344316C4114.0468H113.434四房F1139.33434合计2128项目1期动工产品总套数为2128套，主要有1778套77-98㎡的两房，316套112-119㎡的三房和34套139㎡四房，从产品线供应上来看，项目主要以目前市场主流刚性需求产品为主。产品线符合客户需求。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际经过经过我我们们梳理，我梳理，我们们目前率先目前率先开开工可售的房源工可售的房源为为21282128套套，主要以，主要以77-9877-98㎡的㎡的两两房房为为主，主，112-119112-119㎡的三房和㎡的三房和139139㎡的㎡的四房四房为辅为辅。。那那么么我我们该们该如何推售如何推售这这部分房源，部分房源，并并且且哪哪部分是第一批推出市部分是第一批推出市场场的房源？的房源？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟锦艺·经纬国际泰辰对本项目首推房源所选定的原则以量造势：我们的首批房源需要以足够的数量热销来原则1为项目造势以价诱客：以较低的市场价格来吸引客户置业，迅速原则2为项目积累客户资源和大批跟随者价值递增：随着一批房源以较低价格取得销售成功，实原则3现项目首期的快速回现，项目后期建议以“多批次少数量加价”的方式进行推售，实现项目价值的层层递增www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际确定了我们的项目将采用“以价以价诱诱客客”的启动原则，那么我们首批推出的房源，建议以“次次优优素素质质”产品来撬动市场，以“优质产优质产品品”作为后期价值提升载体！我们将一期房源做一个价值梳理！来选定推售房源位置及数量！www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况靠近核心景观，环境优美产产品价品价值值梳理梳理安静，居住品质高?住宅价值分析住宅分析模型指标权重景观视野35%临近道路，视靠近专业噪音污染20%野宽阔，居住市场，品质较高日照风向20%居住品质有所降低出行便捷15%人流密度10%居住价值高低临近郑上路，且有公寓阻隔视野，居住品质一般www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况首推房源首推房源概况概况率先撬动市场的部分进行了产品价值梳理后，建议项目以“东侧东侧靠近靠近轻纺轻纺城部分城部分”的产品作为“低价撬动市场”的工具。www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况首推房源首推房源规规模模确定了推售部分的位置，那么让我们来确定下首批房源推售的规模，那么市场上其他项目是怎么做的？项目启动区规模（万㎡）升龙凤凰城15.9中原新城20.1升龙国际中心21.8橄榄城7.4幸福港湾9.1——以上启动区规模均不含商业面积www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况首推房源首推房源规规模模从以上项目可以看出，大型城中村改造项目启动区的规模通常较大，有一期成城的气势，能够给到市场最大的信心。升龙系项目热销的原因之一就源于其充足的推货量，我司操作升龙凤凰城项目的成功经验也证明了“供应对需求的引导作用”。鉴于本项目以量造势的原则，结合项目所在区域的特点，建议首批推出房源规模在8—128—12万㎡万㎡之间较为合适！www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况首推房源首推房源概况概况结合项目的价值以及1期开工情况，建议项目首批推出4栋楼，共计1088套房源，规模约94978.32㎡(9.5万㎡)。1期首批推出4栋楼www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际项目概况余下房源推售余下房源推售1期开工房源8栋，首批推出4栋房源，建议余下4栋房源采用“少量多批、价值递增”的原则进行推售。建议项目1期2批房源推出1栋楼，首先通过加价来试探市场反应，其次是给予1期成交客户价值提升物业增值的感受。1期3批推出2栋楼项目通过2期提价试探市场，如果反应良好，建议项目3批推出2栋楼，通过加量再次引爆市场。余下1栋品质最高的楼王，建议留在项目最后阶段推出。1期2批推出1栋楼www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际22、、锦艺锦艺··经纬国际怎么卖经纬国际怎么卖？（推广策略）？（推广策略）确定了要卖的产品后，就需要确定使用什么样的手段去销售我们的产品！www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际锦艺·经纬国际，2011年我们的营销任务和目标如何设定？聚焦住宅www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际营销推广营销节营销节点点划划分分2011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.12前期筹备期形象推广期首批VIP招募首批开盘强销期2批VIP招募项目项目项目项目项目项目项目2月5月6月7月9月10月中11月中全面全面售楼部VIP项目首下旬下旬动工推广开放招募批开盘项目项目2批会2批开员招募盘www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际营销推广营销营销任任务细务细分分开盘开盘前客前客户户量要求量要求——客户吸引、级数扩大首批1088套房源开盘实现销售70%，即要求成交套数为：762套按照60%解筹率计算，筹量要求为：1270筹按照30%到访客户认筹率计算，现场到访客户数量为：4233批按照90天累客期计算，每天客户到访平均量为：47批www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际锦艺·经纬国际，究竟拿什么卖点去吸引4233批客户？www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际营销推广项项目核心目核心卖卖点点随着“大中原经济群”和“大郑州都市区”规划的提出，郑州未来区域前景的城市化发展和脚步将越发迅猛，周边的县市将划归为郑州的城区，这为项目所处区域发展带来契机和利好！我们也成为了市区连接未来“荥阳区”的桥头堡位置！而靠近项目东侧未来是郑州“新行政文化中心”！相信本项目的开发，可以成为郑州城市区发展西部区域的引领者！www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际营销推广项项目核心目核心卖卖点点西区城市门户郑汴洛轴线西区城市门户在中原城市群发展战略中，郑汴洛城市轴线是重中之重，项目所处须水将纳入中原区城市中心区版图，成为未来大郑州城市版图——西区城市门户，未来郑州东西两翼拓展，构筑大郑州版图，辐射荥阳等周边区域郑州，中原城市群龙头郑州城市总体规划（2006～2020）中，郑州产业布局“一心、两带、三区、六集群”的产业布局中，郑州国家高新技术开发区、纺织产业基地等均落定项目周围，先进制造业、高端服务业成为城市发展核心引擎www.fdc01.com房市金碟锦艺·经纬国际营销推广项项目核心目核心卖卖点点未来立体交通立体大交通格局，未来价值飙升地铁改变城市版图、格局、人居方式，项目系地铁1号线地铁端头物业，无缝链接城市中心，迅速到达郑东新客站，转轨火车紧邻城市大动脉——郑上路、西四环，链接西南绕城、连霍高速，迅捷直达机场未来陇海路将打通至西四环，新郑州客运西站建成，将辐射陕西、山西大交通格局催生项目价值提速www.f