中冶·齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告北京华业行房地产运营服务商2010年1月11日wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟KeyPoints报告要点?项目所处的整体环境近年来齐市房地产市场发展迅速，2009年进入高速发展阶段，未来市场放量较大，竞争较为激烈，但规模性大盘稀缺，本案存在市场机会；?项目价值点挖掘市政府引资项目，城市超级大盘，景观资源佳，定位齐市中高端项目，堪称齐市“CLD（CentralLivingDistrict）”；?项目规划建议规划分四期进行开发建设，规划有：多层、小高层、高层、联排别墅、独栋别墅、商业街；并有完善配套组合：幼儿园、双会所、绿地公园、主题广场；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?项目所处的整体环境1发展阶段研判北京市房地产市场发展阶段齐齐哈尔市房地产市场发展阶段中度成熟阶段2012年快速发展阶段2002年快速发展阶段2005年?北京市房地产市场发展自1995年起步至今，先后经历了四个阶段，即：初始阶段（1995年）快速发展阶段（2002年）高速发展阶段（2005年）成熟阶段（2009年）；?对比北京市房地产市场发展阶段变化可以发现，齐齐哈尔房地产市场处于高速发展阶段。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟32城市房地产发展趋势秀水家园?主城区核心地段（环劳动湖金榜国际锦湖雅居（未）核心板块金湾国际板块）开发时间长，成熟度阳光花园高，土地供应稀缺，已经趋观湖国际鑫海家园于饱和；锦江阁尚城国际?位于二、三级板块的次级区新世纪广场次域是未来城市开发的方向；绿溪桃园?处于三级板块的本案具备开级鹤乡新城三级板块发成为中高端项目的潜质。美林国际锦绣花园（未）板块wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3未来竞争形势竞得土地面积规划建筑楼面价序号地块名称宗地位置用途单位（㎡）面积（㎡）（元/㎡）1建东小区南位于建华区建东小区城镇混合黑龙江运建建7034127501082.35部地段南部，西至沈阳军区住宅（商筑开发（集齐齐哈尔房地产管理住）用地团）股份有限分局建东25#楼，公司南至居民住宅楼，东邻中东街2大乘寺西B-位于铁锋区原和平三城镇住宅齐齐哈尔卓建20534.221470529.5711地段小学地段，东邻原和用地房地产开发有平厂职工住宅楼，西限公司至原和平厂职工平房区，南临南湖，北至和平机器责任有限公司企业用地365166部队北位于龙沙区齐富公路城镇住宅齐齐哈尔市一29037.540600470.2（棚户区改西侧，东邻齐富公路用地兼容机房地产开发造）地段，西至原化轻仓库，商业服务（集团）有限南至65166部队北业用地公司围墙，北临钢基路4铁路繁荣小位于铁锋区，东邻警城镇住宅齐齐哈尔铁路76939.470116330.17区23#-卫街，西至小区繁荣用地兼容房地产开发有29#、31#30#、32#、34#商业服务限公司、33#、36楼，南至永兴路，北业用地#-48#楼（棚临住宅楼户区改造）地段5老中华路北位于建华区，东邻军城镇住宅黑龙江中盟爱112049.8158700528.48A-01、A-校街，西至福新街，用地兼容地房地产开发03(棚户区改南至中华付路，北临商业服务有限公司wwwwww..ffddcc0011..ccoomm造房房)地段市市金金碟碟建华南路业用地3未来竞争形势6四零分部北位于建华区，东邻景城镇住宅齐齐哈尔广厦综118818.1160700297.32（棚户区改新大街，西至东盛街用地兼容合开发建设（集造）地段，南至二零三北路，商业服务团）有限公司北临建华南路业用地7医学院南地段位于建华区，东邻卜城镇住宅齐齐哈尔市中正112117257870700奎大街，西至湖东路用地兼容房地产开发有限，南至新江路，北临商业服务公司文化大街业用地8市艺术剧院龙沙区市府路南侧，商服综合齐齐哈尔市汇博1256.224085394.44（黑土地综合市艺术剧院使用范围用地（公房地产开发有限楼二期）地段北部。寓住宅用公司地70年；商服用地40年；其他用地50年。）9黑龙股份（齐原齐齐哈尔造纸厂厂住宅用地中国二十冶建设619287.2未知未知纸地块）资产区用地建设用地使用70年；商有限公司和国有建设用权服用地40地使用权年；其他用地50年10南山居住区南山居住区地段位于城镇住宅齐齐哈尔广厦综255000375750398.67（棚户区改铁锋区，东邻铁路住用地兼容合开发建设（集造）宅区，西至景新大街商业服务团）有限公司，南至大乘寺公园，业用地北临红星路wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3未来竞争形势11信益水磨石厂位于龙沙区民航路南城镇住宅大连乾华房地产1015014980636.49地段A-01-1地，北起民航路南侧商用地兼容开发有限公司块（棚户区改住综合楼，南至居民商业服务造）区，东临空军雷达兵业用地四十七团（93251部队），西至规划南翠街12南浦区片交通位于铁锋区南站东街城镇住宅温商房地产开发1831738400381.604职业学院A-01东侧，东邻黑龙江油用地兼容有限公司地段脂化学厂，西到南站商业服务东街，北至齐机车辆业用地配件厂，南邻规划清洁路（纺化路）13信息工程学校位于建华区游园路北城镇住宅哈尔滨多元房地638035440856.119东A-01地段侧，东邻游览路，西用地兼容产开发有限公司临信息工程学校，北商业服务至原地调三所巷路业用地14环保局地段位于龙沙区劳卫路南城镇住宅齐齐哈尔市汇博566056000659.038侧，东邻文体街高层用地兼容房地产开发有限综合楼，西到合意大商业服务公司街，北至劳卫路，南业用地邻中国银行及居民住宅楼总计1392580.41266861?从土地市场可以看出，未来市场供应量较大，市场竞争加剧；?未来竞争对手体量均较小，本案在规模上具备先天优势，在影响力上无人能及。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4市场需求进化产品进化论：实质是解决产品与市场的关系产品进化的表现形式高层接受程度高表现产品出现：花园洋多层稀缺高层多层房,特色多层等容积率限制表现特色多层稀缺电梯洋房多层小高层大面宽、短进深、高得房率高层产品接受度低表现特色多层增多地下花园别墅联排\叠拼地上露台，中庭院wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?项目价值点挖掘1景观资源好本案?本案位于龙沙区原造纸厂地块，西、北两侧位风光迤逦的嫩江；?沿嫩江南岸有规划的绿化带和观光路，未来具备较好的景观资源。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2纳入高新技术开发区西居住组团东居住组团?本案位于齐齐哈尔高新技术开发区西端居住组团，与东居住组团遥相呼应，充分享受开发区行政、商业、市政配套、交通等优越资源，具备良好发展前景；?项目周边规划配套较多，超100米观光塔、小学、公交总站、市政绿地等，提升项目价值。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?项目规划建议1地块位置及指标要求各地块指标要求地块编号占地面积限高要求备注14120450-100规划住宅23766650-100规划住宅310057450-100规划住宅4————规划绿地519612425-50规划住宅616824925-50规划住宅1、2、3、5、6号地块规划为住宅，4号地块规划为绿地公园。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2交通动线布局建议交通动线简介①：规划沿江观光公路，路宽30米，是连接社区与市区的主要道路之一；①②：长青路，东段为现有道路，路宽30米，目前②为连接市区至项目的唯一道③路；：规划为前进路，路宽30米，为连接开发区与⑥④社区的主要道路之一；：规划为新立西街，路⑤宽40米，为连接城市南部⑤与社区的主要道路；④③：规划为民族大街，路宽30米，为社区内主要交通⑥干道；：规划为长远大街，路宽20米，为连接开发区的交通道路。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3功能区域划分建议商业街：分布在长青路及民族大街两侧；集中商业：1个，分布在3号地块东南角；公园：1个，设置在4号地块南侧；广场：1个，设置在4号地块东侧；会所：2个，运动主题会所设置在6号地块东北侧原文化馆内，休闲主题会所设置在5号地块内西北角；幼儿园：2个，分别设置在6号地块和1号地块内；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3商业建议—总体定位城市的商业副中心！商业中心——“金十字”打造齐市南部商业中心商业副中心wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3商业配套建议—总体布局十字交叉的商业布局?香榭丽舍大道长青路，东西走向，路宽30米；?圣安娜大道规划民族大街，南北走向，路宽30米；?滨江风情特色街规划滨江大道，东西走向，路宽20米；?集中式商业中心十字路口西北角，体量较大，东、南?长青路与民族大街交叉的“十字街”是连接社区内外的主要交通道路，人流和车流量最大，设置临街商业；向昭示性强。?3号地块东南角处于“十字街”路口位置，不能具有极佳的通达性，对东南两面亦具有较好的昭示性，设置集中式商业中心。?开发顺序上来看，把主要商业放在二、三期启动，有一二期的消费人群做基础加上周边社区和交通逐步成熟，此时开业大大降低了商业的经营风险。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3商业配套建议—香榭丽舍大道街景