批量住宅精装修项目管理实战解决方案主讲:孟老师2011年5月21-22日深圳公开课www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交流范围、对象及方式范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交流内容：一：精装房管理概述二：成本采购管理三：研发设计管理四：施工准备管理五：土建移交管理六：施工质量管理七：施工进度管理八：成品保护管理九：安全文明管理十：工地开放管理十一：集中交房管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一讲：精装房管理概述www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准1、92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》?全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成；?装修标准根据目标客户的需求确定；?装修设计必须前置；?通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准2、08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》3、99年国务院72号文件《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊?利：?方便客户；?方便物业管理；?大量节约资源；?因批量采购实现增值与溢价；?装修进入成本降低税负；?促进管理精细化和业态差异化；?提高产品品质。?弊：?管理负荷增大；?工期变长；?投诉的面增加。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准?上海:?《上海市住宅装饰装修验收标准》?《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》?江苏：?《江苏省成品住房装修技术标准》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准?重庆：?《成品住宅装修工程技术规程》（DBJ50-113-2010）?《成品住宅装修工程质量验收规范》（DBJ50-114-2010）?《重庆市保障性住房装修设计标准》（DBJ50-111-2010）?《成品住宅装修工程设计技术导则》（DBJ50/T-120-2011）?《成品住宅装修工程监理技术导则》（DBJ50/T-122-2011）?新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、精装房的评价指标?房产公司寻求的是什么？?客户的忠诚度来源于什么？?客户的满意度主要体现在哪些方面呢？?判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么？?那么，如何考核和量化客户的满意度呢？?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。?案例2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。?案例3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。?案例5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识??案例?更多话题……..五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路??案例?更多话题……..www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？?成品住宅精装修项目管理手册?成品住宅精装修项目技术手册?成品住宅精装修项目设计手册?成品住宅精装修项目监理手册?成品住宅精装修项目施工手册?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二讲：成本采购管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、客户调查与需求排序二、对需求分级并对应相应的装修标准三、在目前政策压力下，中低档精装房可以实施的降低成本的措施四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点六、采购管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、客户调查与需求排序1、客户能够接受的装修费用标准?案例2、客户装修关注因素排序?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、对需求分级并对应相应的装修标准?案例三、在目前政策压力下，中低档精装房可实施的降低成本的措施?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点?施工招投标及组织方面?甲供材料招投标及组织方面www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理1、部分单位招标前置2、施工分判?由装饰公司总包的模式；?装饰总包+数个独立分包模式；?装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式；?特别注意要点。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理3、土建总包工程范围变动?案例4、监理分判?案例讨论www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理六、采购管理5、材料招标：?材料设备的集中采购?与各合作的单位的战略合作?注意事项：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木门：?对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。?关注的质量要点：?木材干燥水平；?木材本身的品质；?门板的构成方式：?饰面做法；?油漆质量；?门套的设计方式、安装方式。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?橱柜：?关注的质量要点：?台面人造石的含量；?柜体用板材；?表面用装饰材料；?每一种五金件；?抽屉的质量；?封边条的工及材料；?各种附件，?加工水平。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木地板：?木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一；?必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大；?木地板安装单位提前介入地面平整度检查；?安装倒是非常快速。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?瓷砖：?瓷砖的损耗远大于定额值；?墙砖采用无缝砖时；?在排版设计时；?瓷砖的备货；?瓷砖的供应。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?石材：?石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一；?石材的采购；?石材编号。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木工板：?产生变形、裂纹；?测量含水率；?E2级木工板。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?水泥：?通常要求没有结构施工那么多；?白水泥；?质量过差的水泥；?如果用于与墙面石材的镶贴。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?腻子：?质量问题；?成品腻子；?自己熬制。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?天花角线：?大批量施工时；?工厂化施工；?天花角线设计为木条线；?扁平的天花角线。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?乳胶漆：?乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉；?乳胶漆的涂布率。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?铝扣板吊顶：?卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉；?收边用的角铝；?灯具的安装。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?镜子：?容易产生的问题；?银镜，玻璃胶；?镜子的损耗。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?五金件：?防锈；?耐用。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?卫生洁具：?马桶的规格；?浴缸；?价格。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?开关插座：?集中采购。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?灯具：?耐久性；?防锈能力；?T5灯管的损耗率www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?空调：?系统设计；?安装的技术含量。?提别提示?案例www.