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批量住宅精装修项目管理实战解决方案2011-139页
批量住宅精装修项目管理实战解决方案2011-139页
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批量住宅精装修项目管理实战解决方案主讲:孟老师2011年5月21-22日深圳公开课www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交流范围、对象及方式范围:批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象:房地产公司经理、副经理、总监等领导;研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员,也可作为监理单位、施工单位的参考。方式:主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交流内容:一:精装房管理概述二:成本采购管理三:研发设计管理四:施工准备管理五:土建移交管理六:施工质量管理七:施工进度管理八:成品保护管理九:安全文明管理十:工地开放管理十一:集中交房管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一讲:精装房管理概述www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路?六、编制哪些必要的精装修项目管理文件?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准1、92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》?全装修房:房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成;?装修标准根据目标客户的需求确定;?装修设计必须前置;?通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准2、08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》3、99年国务院72号文件《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊?利:?方便客户;?方便物业管理;?大量节约资源;?因批量采购实现增值与溢价;?装修进入成本降低税负;?促进管理精细化和业态差异化;?提高产品品质。?弊:?管理负荷增大;?工期变长;?投诉的面增加。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准?上海:?《上海市住宅装饰装修验收标准》?《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》?江苏:?《江苏省成品住房装修技术标准》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准?重庆:?《成品住宅装修工程技术规程》(DBJ50-113-2010)?《成品住宅装修工程质量验收规范》(DBJ50-114-2010)?《重庆市保障性住房装修设计标准》(DBJ50-111-2010)?《成品住宅装修工程设计技术导则》(DBJ50/T-120-2011)?《成品住宅装修工程监理技术导则》(DBJ50/T-122-2011)?新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、精装房的评价指标?房产公司寻求的是什么??客户的忠诚度来源于什么??客户的满意度主要体现在哪些方面呢??判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么??那么,如何考核和量化客户的满意度呢??案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。?案例2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。?案例3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。?案例5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识??案例?更多话题……..五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路??案例?更多话题……..www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、编制哪些必要的精装修项目管理文件??成品住宅精装修项目管理手册?成品住宅精装修项目技术手册?成品住宅精装修项目设计手册?成品住宅精装修项目监理手册?成品住宅精装修项目施工手册?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二讲:成本采购管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、客户调查与需求排序二、对需求分级并对应相应的装修标准三、在目前政策压力下,中低档精装房可以实施的降低成本的措施四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点六、采购管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、客户调查与需求排序1、客户能够接受的装修费用标准?案例2、客户装修关注因素排序?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、对需求分级并对应相应的装修标准?案例三、在目前政策压力下,中低档精装房可实施的降低成本的措施?案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点?施工招投标及组织方面?甲供材料招投标及组织方面www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理1、部分单位招标前置2、施工分判?由装饰公司总包的模式;?装饰总包+数个独立分包模式;?装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式;?特别注意要点。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理3、土建总包工程范围变动?案例4、监理分判?案例讨论www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理六、采购管理5、材料招标:?材料设备的集中采购?与各合作的单位的战略合作?注意事项:www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木门:?对进度的影响极大,是最值得关注的项目之一。?关注的质量要点:?木材干燥水平;?木材本身的品质;?门板的构成方式:?饰面做法;?油漆质量;?门套的设计方式、安装方式。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?橱柜:?关注的质量要点:?台面人造石的含量;?柜体用板材;?表面用装饰材料;?每一种五金件;?抽屉的质量;?封边条的工及材料;?各种附件,?加工水平。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木地板:?木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一;?必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大;?木地板安装单位提前介入地面平整度检查;?安装倒是非常快速。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?瓷砖:?瓷砖的损耗远大于定额值;?墙砖采用无缝砖时;?在排版设计时;?瓷砖的备货;?瓷砖的供应。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?石材:?石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一;?石材的采购;?石材编号。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库六、采购管理?木工板:?产生变形、裂纹;?测量含水率;?E2级木工板。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?水泥:?通常要求没有结构施工那么多;?白水泥;?质量过差的水泥;?如果用于与墙面石材的镶贴。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?腻子:?质量问题;?成品腻子;?自己熬制。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?天花角线:?大批量施工时;?工厂化施工;?天花角线设计为木条线;?扁平的天花角线。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?乳胶漆:?乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉;?乳胶漆的涂布率。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?铝扣板吊顶:?卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉;?收边用的角铝;?灯具的安装。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?镜子:?容易产生的问题;?银镜,玻璃胶;?镜子的损耗。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?五金件:?防锈;?耐用。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?卫生洁具:?马桶的规格;?浴缸;?价格。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?开关插座:?集中采购。www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?灯具:?耐久性;?防锈能力;?T5灯管的损耗率www.fdc01.com房地产智库六、采购管理?空调:?系统设计;?安装的技术含量。?提别提示?案例www.
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批量住宅
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精装修项目
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解决方案
内容摘要:
批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。
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