■首创置业标准化的思路和要点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1产品标准化的目的缩短周期，提高收益率：随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。（PulteHomes的销售利润率在6-8%，净资产回报率却在17-21%；万科的销售利润率10%，净资产回报率只有12%）快速扩张的需要：土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。统一采购、降低成本：统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。提高设计质量：一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，并经过市场检验，在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。b-E&构成产品线，形成品牌效益：革将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品牌效应，增加项目附加值。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2资源保证搭建产品标准平台，需要各业务部门的通力协作与配合。产品标准化小组：公司领导规划设计部市场营销部成本管理部招标采购部运营管理部李王袁刘邱沈猛付东辉赵辉相关人员相关人员相关人员相关人员外部资源：设计院、测量师行、顾问公司资金支持费用项目：咨询费（设计院、顾问公司）、项目考察费资金来源：年度规划设计专项设计咨询费标准化工作专项经费?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3工作模式首创置业产品标准平台市场营销产品1产品2产品3（产品定位及档次）设备土建电气规划设计空调上水管保温材料门涂料配电箱可视对讲红外对射（材料选型及技术标准）PBPPR钢制户门1、2木质户门1、2彩色对讲黑白对讲成本管理成本分析价格（造价分析及成本信息）招采厂家1厂家2厂家3（厂家信息）结合具体项目,逐渐完善.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4设计标准化工作思路一种心态认清差距，博采众长；后发优势，学习创新三个目标缩短周期降低成本提高品质二类措施技术措施管理手段材料标准：计划管理工程做法：流程管理七项工作标准化户型设计资源管库理知识管理标准化工作，不仅仅是对产品本身的完善和研究，同时会带来工作流程和工作方式的改变。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5首创置业业务管理流程框架－规划设计流程规划设计(D)策略管理产品管理项目规划设计管理D-010规划设计策略D-020产品专题研究D-031可研阶段规划设D-090景观方案设计管理计支持管理D-011规划设计部门D-030产品标准化研D-040建筑概念规划设D-100景观扩初设计工作计划编制管理究计管理管理D-050建筑方案设计D-110景观施工图设计管理管理D-060建筑扩初设计D-120精装修方案设计管理管理D-070建筑施工图设计D-130精装修交楼设管理计管理图例D-080景观概念方案设D-140规划设计报批计管理一级流程D-150项目设计后评价二级流程三级流程www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6D-030产品标准化研究决策产委员会提出评总裁办公会审委委员会确认通过通过品审意见批员会未通过通过产未通过品制订/修改产品产品标准化初标标准化研究策步方案经验总结略准产品标准化方协调、汇总/修化案改形成产品标准提出产品标准确定/修改产品化方案研化研究计划安标准化初步方究推广应用排案组市通过产品策略场营从市场角度提从市场角度细销出产品标准化MS-020营销化方案部思路和要点策略管理IM-010投资策略制订招成运运营成本招标标本营管理管理采购D-020产品专部采管管部部开始为设计提供相从成本角度对题研究从采购获得性购理理关机电、水暖初步方案提出角度提出意见P-010采购策部部部等技术支持意见略管理从设计角度提出产品标准化规D-010规划设计思路和要点划策略管理设计D-150项目设计总结已有项目行业内相关产从设计角度细部后评价的标准化经验品标准化研究化方案结束www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7设计管理面临的难题?随着集团经营规模的壮大，开发项目不断增加，设计和管理的工作量成倍地加大。管理的层次及复杂程度日见增加。?随着竞争更激烈，对手不断进步，单纯与优秀的境外设计公司合作取得优势已经越来越不容易，无法形成集团产品竞争力。?人力资源不断摊薄。设计人员年轻化，在专业水平和实际操作方面经验不足。?规模优势没有被充分利用，项目各自为战，相同的工作在不同的地区被反复重复。?总部负责方案,项目公司负责施工图,责任主体不一致,管理连贯性差。?计划管理缺乏预见性，设计周期经常被压缩，导致图纸深度不足。b-E&?施工图纸缺少二次革设计部分，无法指导总包招标。?缺乏图纸内审机制，图纸审查要点；?……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8首创置业设计标准化策略统一、完善材料部品的招标采购技术标准,提高集团采购成本管理水平材料标准：按照市场定位，形成相对应的材料、部品、设备清单，降低目标成本偏差参照万科”双标”、珠江“住标”，形成首创标准体系工程做法：建筑、结构、设备、市政技术控制要点——新纪元含钢量、停车方式、降低成本控制要点——北京院标准化户型与营销部讨论总图户型设计规划要点、评价标准按不同容积率建立户型库七库类更新户型库的奖励机制工作总部对项目公司实行计划管理，规定各个设计阶段的标准周期计划管理项目开发计划、设计计划、月度工作计划的分解与对应流程管理标准流程作业守则把流程分解为作业表单，成为日常工作的一部分，列入考核指标设计资源管建立设计资源库，对项目设计单位进行后评价理列入战略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托设计知识管理新材料新技术成果汇编（生态、节能）成本优化方法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9工作计划注：以完成基本架构为标准，持续完善工作未计入6月7月8月9月10月11月WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW1234123412341234123412341.材料技术标准：?集团采购设备材料技术标准?产品线材料设备匹配清单?材料设备分解成本表2.工程做法和成本优化?成本优化研究?工程做法标准?建筑设计管控要点3.产品库建设?容积率研究?户型库收集?评价、分类整理4.计划管理?设计计划管理方法研究?计划管理周期?计划管理规定编制5.流程管理?统一图纸深度和技术标准?输入输出文件管控要点?表单编制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10■标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11设计标准化工作内容材料设备技术标准工程做法和成本措施标准化产品库计划管理流程管理……设计资源管理知识管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12材料设备技术标准(硬标准）锁定目标成本在可研阶段就明确材料标准，用结算数据进行目标成本测算；近期目标便于集中采购建立可以集团采购材料设备清单，完成技术标准；优化产品品质建立住宅建设中材料设备清单（通用材料、替代材料、推荐材料），提高产品匹配度。材料设备模块建立营销定位——材料设备——目标成本联动数据库，选择高档次材料设备，即时生成目标成本，和对售价提升的要求。拆解项目成本，确定成本控制的分解目标。比如外饰面材料目标成本、远期目标成本分解目标门窗目标成本等。在设计阶段中精确制导。提前招标采购统一技术要求，统一工程作法，统一详图作法（确定统一采购厂家后），明确建筑面积，能否优化招标模式？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13材料的拆分及标准（框架示意）基本建材钢筋、水泥、砂子、木材基本建材建筑实体材料选择标准材料验收标准材料使用要求基本元素部品设备结构水泥瓦屋面构件器械构件玻纤瓦屋面材料钢板瓦屋面屋面系统保温上人平屋面围护体系保温不上人平屋外墙系统面内部交通体系保温隔热平屋面建筑实体内装与分隔体系分系统不保温上人平屋水暖电设备体系面材料智能化设备体系工程标不保准温不上人平子屋面建筑组成构造做法整体性系环境装置体系分系统材料选择材料验收标设计要求施工标………验收能标准统标准准准标准www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14材料设备技术标准（硬标准）按六类部品建立各项标准:?建筑材料?装修材料?水暖设施、设备?电气系统?弱电及智能化系统?景观、园林设施已完成工作成果:?本年度集采材料设备标准木质材料钢入户门保温系统可视对讲外墙涂料?材料设备标准目录瓷砖、电梯、电子防盗锁、防火门、钢制防火集采表格门、木制防火门、户门、木制入户门、火灾报b-E警、开关插座、铝扣板、门控五金、木地板、&革?材料设备通用做法散热器、外墙砖、外墙涂料、内墙砖、内墙涂料、可视对讲、配电箱、消防自动报警www.fdc01.comwww.fdc01.co