房地产智库www.fdc01.com精装修施工流程设计四阶段施工管理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理的沟通，排除设计解决系统性的设计问题问题，队伍组织，场地移交，材督促总包完成整改和移交料采购，办公准备统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱甲分包单位进场准备施工阶段柜框架施工，门框底框施工按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的木门门扇安装，卫生洁具安装督促甲定分包分包服从管理施工阶段橱柜面板安装，五金配件安装按照规范检查施工质量木地板安装整改、验收和地毯式检查整改，小业主提前开督促施工单位自检，组织监理及甲方自身移交放组织检查，组织小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙督促检查竣工资料组织验收移交组织各单位共同搞好入伙的质量意识准备阶段工作1．开始房地产智库www.fdc01.com　　2．工棚搭建　　3．办公设备进场　　4．施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加　　5．图纸会审　　6．施工组织设计报审　　7．详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）　　8．与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地　　9．冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交　　10．总包整改　　11．接收时的再次检查本阶段工作1.开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。2.工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。3.办公设备进场。要求按照公司的规定搭建办公场地。车辆是最重要的办公设备之一，必须重点考虑。办公场所的要求是：方便办公，讲究效率，干净整洁，体现形象。4.施工队伍进场、队伍培训：是一件非常重要的工作，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。房地产智库www.fdc01.com5.图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。6.施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。7.详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8.与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。需要注意，不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间等待。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。应注意的是，此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。另外，由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。9.冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。10.总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11.接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。本阶段工作重点?首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。?其次，是与土建的移交。这件事情一直比较费力，要很好地重视。如土建单位未在限定时间内整改完成，我们承诺土建遗留问题由我方整改，并按甲方、监理及土建单位确认的整改工程量清单提交签证单。但是以下问题属于总包不可推卸的责任：–基层裂缝。–卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏。–外墙及外窗渗漏。–由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。–由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。?各个地方的分户验收标准各地政府、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。需要指出的是：这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件。?防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。?安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是不少设计师仍不完全知情，或者在故意走钢丝。以下部位需要采用安全玻房地产智库www.fdc01.com璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。?楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差，标准十分严格。?卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。这是个常识问题，但是我们曾经也在移交时碰到过此类麻烦。无需移交阶段的工作房地产智库www.fdc01.com12．开工报告及正式开工13．样板层施工14．轻钢龙骨石膏板吊顶基层15．乳胶漆刮腻子以及第一遍面漆16．地砖铺贴17．门槛石、窗台石、其它石材铺贴18．木门单位正式开工，门框底框安装,公共楼梯踏步砖19．墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口20．厨房墙面不锈钢安装,橱柜以及洗脸台的框架安装21．正式的门框安装22．橱柜门扇、台面安装23．乳胶漆第二遍面漆施工24．公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工房地产智库www.fdc01.com本阶段的管理工作12.政府验收的问题。13.样板层施工。14.轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15.乳胶漆刮腻子以及第一遍面漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。16.地砖铺贴。?门槛石、窗台石、其它石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。?门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。17.楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。18.门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19.墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20.厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。21.正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22.橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23.乳胶漆第二遍面漆施工。24.公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工：工序比招标文件有提前，理由同前。本阶段工作重点?首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。?泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在上海，贴砖时较为广泛地使用塑料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是房地产智库www.fdc01.com50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的的标准更严格一些，墙地砖均不允许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。?其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。?合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱。?第三，本工程的木工工作量也不小，要重点组织。必须移交阶段的管理工作25．入户门安装，上锁　　26．煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装　　27．甲供卫生结局进场，卫生洁具安装　　28．镜子安装　　29．卫生间、厨房五金安装　　30．木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装　　31．最后一遍乳胶漆打胶　　房地产智库www.fdc01.com32．撕门、窗保护膜本阶段的主要工作25.入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生的费用建议由各分包按照造价分摊。?在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。26.煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。27.卫生洁具安装。28.镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。29.卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。30.木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。本工程中踢脚线由装修单位单独施工，不太常见。一般的木地板专业公司安装踢脚线时有偷工减料的嫌疑，应予避免。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。31.最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉占总投诉的比例最高，故预留一遍面漆最后施工。32.撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层