房地产智库www.fdc01.com目录第一节、运营流程......................................................1一、地产总公司营销承包商招标管理流程（城市（独立项目）公司成立前招标由总公司负责）1二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程.........................10三、城市（独立项目）公司营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程.........................18四、城市（独立项目）公司特殊类营销承包商选择管理流程..................................................23五、项目定位工作流程..................................................................................................................28八、销售合同制定评审流程..........................................................................................................50九、价格制定流程..........................................................................................................................53十、推盘审批流程..........................................................................................................................58十一、销售过程管理流程..............................................................................................................59第二节工作标准.....................................................72一、市场调研................................................................................................................................166二、产品定位................................................................................................................................166三、策划及推广管理....................................................................................................................167四、案场管理................................................................................................................................168五、客服管理................................................................................................................................168六、制度管理................................................................................................................................169第一节、运营流程一、地产总公司营销承包商招标管理流程（城市（独立项目）公司成立前招标由总公司负责）1、流程图第1页共169页房地产智库www.fdc01.com4城市（独立项目）公司-地产总公司招标小组审核/审批部门岗位）营销部－营销管理中心开始城市（独立项目）公司组织选择1城市（独立项目）公司组织的营销承收集承包商资料包商选择流程2组织考察3编制招标文件审批：营销管理中心主管副总4审核/审批5技术评议6商务评议7评标报告9审核：营销主管副总或总监、地产集团常8商务谈判N务副总审批：地产总公司总经理理管程选定过标Y招10审核：营销主管副总（总监）行政法务中心法务人员合同拟定N地产总公司常务副总11审批：地产总公司总经理审核Y审批合同Y署签同合开始第2页共169页房地产智库www.fdc01.com2、流程说明2.1流程职责说明地产总公司营销管理中心负责营销类承包商信息收集；参与招标过程评审。地产总公司营销主管副总参与营销类承包商的审核。地产总公司常务副总审核营销类承包商的合同。地产总公司总经理审批营销类承包商的最终合同评标小组负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。评标小组成员包括：营销管理中心成员、营销主管副总（总监）、地产总公司常务副总、地产总公司总经理。组长：营销管理中心总监。2.2流程节点说明：步工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注骤1、收集营销类承包商资料：《合格供1.责任部门：地产总公司营销管理中心；应商名2.收集范围：录》A)《合格供应商名录》中的营销类承包商；B)公司其他部门推荐营销类承包商；C)其他新收集的营销类承包商。2、组织考察与审核营销类承包商的资质：《考察报告》1、参与部门：营销管理中心；2、考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。3、其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。3、推荐入围单位、编制招标文件：《入围承《招标文件》责任部门：营销管理中心；包商审批表》4、审核/审批：1、审核：营销管理中心；2、审批：营销管理中心主管副总或总监。5、技术评议：第3页共169页房地产智库www.fdc01.com责任部门：招标评价小组的营销专业人员。6、商务评议：责任部门：招标小组人员。7、评标报告：《评标报告》责任部门：招标小组。8、商务谈判：责任部门：招标小组。9、选定：《考察报告》选定方式：总经理审批确定。10、合同拟定：营销管理中心负责合同的拟定，并上报审批。11、审核/审批：1、审核：营销管理中心主管副总或总监、行政法务中心法务人员、常务副总2、审批：地产公司总经理。注：招标之外的其他采购方式，参照《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》、《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》。由地产总公司公司营销中心替代城市（独立项目）公司营销部职责，参与相关营销承包商的选择。3、支持性文件序号文件名称1、《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》2、《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》4、记录要求：序号记录名称附表1、《项目营销承包商选择分配表》项目营销承包商选择分配表2、《入围承包商审批表》入围承包商审批表第4页共169页房地产智库www.fdc01.com序号记录名称附表3、《营销类承包商考察报告》营销类承包商考察报告4、《合格供方名录》合格供方名录_______项目营销承包商选择分配表序号承包商类型预计合同金额组织选择部备注门1定位阶段市场调研机构2345第5页共169页房地产智库www.fdc01.com678910111213141516填表人：日期：第页，共页入围承包商审批表选择方式：□招标□议标、直接选择项目名称是否原合格承包商承包商信息承包商名称业务范围第6页共169页房地产智库www.fdc01.com注：对于初次合作的承包商，应付营销承包商考评价表。审核/审批部门(岗审核/审批意见位)营销类承包商考察报告公司名称地址电话传真公司情况简介（可附页说明）第7页共169页房地产智库www.fdc01.com主要业绩（可附页说明）收费情况（可附页说明）参与评价部门（岗评价意见位）、合格承包商名录□软性承包商□硬性承包商序号承包商名称行业联系人、方情况介绍备注式第8页共169页房地产智库www.fdc01.com填表人：日期：第页，共页第9页共169页房地产智库www.fdc01.com二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程1.流程图：（指广告策划、大牌等）城市（独立项目）公司组织的营销承包商（招标模式）管理流程地产总公司城市（独立项目）公司招标小组审核/审批部门岗位）营销管理中心营销部开始城市(独立项目)公司成立前1城市（独立项目）公司成立后地产总公司组织的营销承包商招标管收集承包商资料理流程2组织考察审核：营销部经理审批：城市（独立项目）公司总经理43（50万以上营销主管副总或总监审形成评价报告推荐入围批）单位审核/审批5编制招标文件审批：城市公司营销部经理6审核/审批7技术评议8商务评议9评标报告招标小组半数以上成员通过，报城市（独立项目）公司总经理审批1110（50万以上地产总公司常务