大石桥兴隆锦绣家园二期产品建议广州德志机构2013年7月5日市场分析需求状况1、城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，新婚人员大多与父母分居，都愿意独自购买商品楼。2、旧房调新房需求。大石桥市每年因旧房调新房或小房调大房等因素。3、被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等。4、其他需求。每年少数外来人口迁入、农转非、投资等原因。区域环境“2.4万平方公里”环境整洁优美、功能设施齐全、宜居宜业宜游的现代化城区老城区东至红旗路、西至朝阳路、南至石桥大街、北至新规划的蟠龙大街，规划面积为2.4平方公里。政府扶植一直以来市政领导对2.4万平方公里区域极其关注，并多次参加剪彩奠基活动。商业发展兴隆大家庭、佰亿商业广场、乐购……金龙御景开发商营口泰华房地产开发有限公司发展商金龙集团物业类型独栋别墅、高层项目地址大石桥社保局南临占地面积10.3万平建筑面积20万平绿化率42%面积420平价格520万/套停车车库22-24万/个；车位12万/个星河国宝开发商营口华兴地产发展有限公司物业类型洋房、高层项目地址和谐广场西侧占地面积7万平建筑面积18万平绿化率50%面积区间104-140均价洋房6000-7000元/平5层无电梯，目前认筹1栋，1万产品描述抵2万豪泰华府开发商香港豪泰集团物业类型洋房、高层项目地址青龙山大街与哈大路交汇口占地面积6万平建筑面积18万平绿化率45%面积区间104-140均价5300元/平一层含地下室，6层带阁楼，无电产品描述梯新桥城开发商营口顺达房地产开发有限公司物业类型洋房、小高、高层项目地址石桥大街职业高中南100米占地面积6万平建筑面积18万平绿化率45%开盘日期2012年5月交房日期2014年10月面积区间90-120均价4200-4800元/平市场研判对营销的指导：I.持续政策调控——区域市场内项目同比成交量明显下降，去化速度放缓，销售难度加大；II.产品同质化严重——竞争加剧本案产品面积段与周边竞品项目重叠且户型较为类同，一期产品附加值不高；III.片区竞品价格走低—主要竞品促销折扣力度很大，片区销售均价开始松动，部分新盘选择低于市价开盘，保证出货及回款；IV.市场供应量巨大——未来板块内潜在供应量超过100万平，新项目将陆续入市，市场竞争更加激烈；V.竞品项目推广力度不断加大——区域市场各大竞品项目，在营销推广手段层出不穷。9规划建议产品规划原则差异化+创新+产品力+性价比11初步规划建议产品类型栋数套数功能性洋房3栋72套舒适性洋房3栋60套联排别墅5栋20套双拼别墅6栋12套小高层2栋80套合计19栋244套功能性洋房舒适性洋房联排别墅双拼别墅小高层别墅产品建议别墅有哪些独特的建筑元素和居住价值？私密性独门、独户、独院礼仪区、功能区、会客区、居住区分离主人专属功能套区别墅元素私享性有天、地、阳光、星光、花草等自然因素外围空间最大化，人与自然的交融垂直空间最大化，强调气派、尺度和情趣创新别墅区针对客群：大石桥私企老板、高级公务员、矿主等首次二次改善、终级置业的客群产品说明：沿地块南部河道，规划联排别区及类独栋双拼产品建议面积：联排140—160平、170—190平；双拼200—220平竞争分析：本类产品为大石桥市场上的空白点别墅产品户型配比面积区间户型格局产品类型套数户型配比140—160㎡四（三）房四厅三卫联排中间户10套约31%170—190㎡五（四）房四厅三卫联排边户10套约31%200—220㎡五（四）室四厅三卫双拼12套约38%真双拼假独栋（联排可作类似处理）采用类独栋产品规划，也就是所谓的“独联体”产品，打规划擦边球，使产品具备独栋的舒适性及其使用功能，保持独栋面积段设计。独栋设计假联结设计采取“整体法”，将主人卧室、卫生间、衣帽间、书房一体化于三楼，充分保障私密三层卫生间和书房二层●对主人私密性的保障是别墅最重要的因素，也是建议做三楼（三楼往往为半层）的原因一层三层入户庭院——室内外空间的过渡首层入户庭院私家花园——院落生活，凸显居住空间的私密性和尊贵感制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密保证庭院空间的私密?私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映?院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私大露台——人与自然亲密的空间大面积的阳光露台，吹吹风、晒晒太阳，与大自然亲密接触。半地下室+天井，丰富生活空间?地下室除了可以安排为储藏室、洗衣房、佣人房等附属功能空间外，也可以设计为视听室、健身房等特色功能空间，体现独特而尊贵的居住感受。半地下室采光窗口?地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积?进入半地下室还可结合庭院做出天井?采用半地下室设计，首层抬高后，可用作室内车库通向半地下室的天井车库入口局部挑空，增强空间感和立体感?对于首次别墅置业者，挑5.6m高挑空客厅，充分体现了别墅空处理能使其有明显的、不空间感；同于普通住宅的居住感受顶部大面积的采光窗，阳光通透，采?联排别墅客厅面积有限，光效果好。客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度。错层—增加主卧高度和空间层次感错层设错层计主卧室?采用错层可以增加室内空间的层次感，同时也能增加主卧的高度，提高空间感和舒适度阁楼——结合建筑立面风格?不是所有的产品都可以做出阁楼空间，需要结合产品的建筑风格和立面效果。坡屋顶的建筑立面可以有阁楼空间。联排产品户型推荐:上海金地.格林春晓B型房（01）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））3房3厅42052.5层6.315538040502卫私家花园，北有阳台、三面环绕房南有转角窗屋，景观性；半下沉式地极好；下室，方正实用可当车库；首层设储藏室，实用性强；客厅挑高5米，设转角侧进门，设进户主卧专用层，套间设计30景观窗，视野开阔；和门厅和玄关，体，享受平米露台，额20餐厅错层，互不干扰面气派；外有屋顶平米花园；联排产品户型推荐：上海香堤苑A户型（03）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房2厅31933层6.3133.633510201卫客厅错层挑高可通达的中庭花园户型推荐:上海万科.燕南园建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））3房2厅3190.983层5.51232.8702050_卫围合的后庭院二餐厅层通过架天井玻璃天井空采光采光，A户型送20为内平左庭院右的设计大露台前院敞开，地上车一二三位层层层户型推荐:上海金地.格林世界建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房2厅42223层5.41042.86014501卫三层主卧豪华套间，独地地上储藏上储藏室，可用作车室，可用作车立更衣室及书房，露台库，一层库夹层太高一米约11平60平米转角花园二层享用朝南15平大露台户型148平米四（五）房四厅三卫二层三层一层首层解析面积：148平、四（五）房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）一层赠送南北入户庭院40－50平，南向外探6－8米，北向5－6设计6米客厅上空挑空，米客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感二层北侧赠送12－16平米空中花园三层北向赠送10－12平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果二层三层三层南向赠送4－5平米空中花园户型180平米六房五厅三卫二层三层一层首层解析面积：180平、五（六）房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）一层赠送南北入户庭院60－80平，南向外探6－8米，北向5－6设计休闲区（多功能厅）米上空挑空，客厅与餐厅设5200计三步错层使一层空间更有层次感三层南北双向赠送6－二层北向侧赠送8－108平米空中花园平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果二层三层户型推荐:沈阳孔雀城152平地下一层一层户型推荐:沈阳孔雀城152平二层三层户型推荐:沈阳孔雀城252平地下一层一层户型推荐:沈阳孔雀城252平二层三层客厅示意图客厅示意图客厅示意图客厅挑空示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图二层客卧示意图二层客卧示意图客卧示意图顶层主人房示意图顶层主人房示意图顶层主人房示意图三层主人卧房示意图阁楼示意图阁楼示意图56多功能厅示意图57卫生间示意图58功能性洋房建议功能性洋房区针对客群：大石桥首次置业及改善型客群、包括周边乡镇新进城务工客群产品说明：北侧3栋6+1层功能性洋房区，将户型的实用性功能性首要考虑目标建议面积：标准层90－100平1T2户功能性洋房户型配比面积区间户型格局产品类型套数户型配比75—85㎡两室两厅一卫顶层12套约17%90—105㎡两（三）室两厅一卫标准层48套约66%100—110㎡三室两厅一卫首层12套约17%首层借鉴沈阳唐轩英郡项目首层二房二厅一卫一层住宅赠送南北入户庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米一层设计6－8平茶室（多功能房）62A户型二层借鉴沈阳唐轩英郡项目二层二房二厅一卫二层赠送南北双露台，面积6－8平米二层解析面积90平、二（三）房二厅一卫二层北侧赠送12－16平米空中花园二层南向赠送6－8平米空中花园明卫设计，提升卫生间采风及通风效果三至五层借鉴沈阳唐轩英郡项目三层二房二厅一卫面积：80－85平三层赠送南北双露台，面积8－10平米借鉴沈阳唐轩英郡项目四层二房二厅一卫面积：80－85平四层赠送南北双露台，面积8－10平米借鉴沈阳唐轩英郡项