金辉枫尚及金辉悦府营销策略报告思源经纪合肥公司2013.06在房地产领域，我们一直在帮助客户成功致金辉集团安徽房地产有限公司：感谢金辉集团安徽房地产有限公司给予思源集团合肥公司关于金辉枫尚&金辉悦府项目营销顾问提报及合作的机会。我司成立专业的服务团队，结合思源集团强大的房地产信息资源整合能力和专业优势，为贵公司的营销顾问业务需求提供精准、详实的市场分析及专业策略意见。本次报告共分为七个章节（第1-5章节是金辉枫尚营销策略报告、第6章节是金辉悦府营销策略报告、第7章节是思源优势），以风水学中峦头派的寻龙、点穴作为引词，串联各个章节。风水：风无常形，水无常势；气，乘风则散，界水则止，聚之使不散，行之使有止，地产营销亦是如此！思源集团合肥公司策划顾问部2013-05-2801觅龙—目标理解觅龙：知其始，才能觅其果，一切策略皆有此发。目标理解金辉枫尚金辉悦府重塑形象销售提速目标体系实现溢价提高来访2014年底清盘2014年中清盘双项目VI设计、提升调性通过上述项目的形象提升、销售提速，实现利润最大化，最终提升金辉品牌价值和影响力目标理解思源认为：以品牌形象的树立和价值的解析统领项目的发展，同时项目的成功热销又为品牌注入新的价值和内涵；基于上述思考，本次提报在市场与客户的分析中寻找项目各自目标的解决方法，最终实现项目与品牌的共赢！金辉枫尚营销策略报告02察砂—市场分析察砂：知各山峰之势，才知环境之所然，知彼联己，亦能明方向。目录Part2:市场分析?区域认知?住宅市场分析?竞品分析?小结区域认知项目所在区域处于城市向东发展主轴上，属于城市重点发展区域，发展潜力较大?“一核一圈五轴”发展格局，瑶海区处于未来向东的瑶海发展主轴上；老区城?区合肥拟整合省级新站开发区区、瑶海工业园区及肥东和长丰两县部分地区，申报为国家级开发区，必将提升整个东部和瑶海区的工业水平和发展能级。区域认知十二五期间瑶海区服务产业群集、经济发展势头强劲?十二五期间瑶海区将依托旧城改造打造大东门高档商务区；以现代物流为引领建设中国合肥（国际）农产品物流园区；强化特色打造城区中部的综合特色街区；同时提升龙岗商贸商居区和专业市场。?2012年全年全区实现地区生产总值329亿元，增长15%；城镇居民可支配收高档文化创意入24448元，农民人均纯收入10923元，商务区产业街区分别增长17%和16%。?目前常住人口约93万，未来区域将集聚更多产业人口、进城人口和教育人口。区域认知随着区域中心不断的东移，东七板块可能是兑现政府规划速度最快的板块，成为未来房地产开发的热点板块龙岗板块：起步较晚，形象东大街板块：城市中心，差，目前城市感欠缺但集中开以旧城改造为主，已接近饱和，后续存量少，公共发竞争格局现已形成，承担城交通发达，商业配套成熟，郊居民居住品质升级，目前公38中学区。共交通较差，配套不完善，将龙岗板块来地铁二号线规划利好。东七板块东七板块：中心城区的边缘地裕溪路板块：区域主要以专带，城市副中心、上一代商贸业市场为主，居住和商业氛居住区，土地储备较多，未来围差；合裕路高架修通提升供应主力板块，区域目前多为区域交通能级。目前只有少品牌开发商开发，配套设施欠量楼盘分布，尚未形成集中缺。开发规模，认知度较低。区域认知区域配套设施比较完善但大多档次偏低，缺乏中高端商业配套?商业配套：苏果便利、满天星超市、合肥汽配城、长江批发市场、美沃尔玛满天星超市美容美发用容美发用品城、圣大国际商业广场龙岗医品城汽车东十二中长江东路院、沃尔玛；站金泰汽配城三十一中物流学校?合肥汽配城马岗实验小学教育配套：十二中、三十一中、物长江东大街居然之家环宇流学校、新安路小学、五十五中、合肥常胜小学长江批发市场裕溪路学校；苏果便利?医疗配套：安化医院、市二院、龙市二院新区新安江路小学岗医院；?金融配套：工行、交行、合肥科技第55中学合肥裕溪路学校农村商业银行、邮政储蓄银行、农圣大国际商业业银行广场安化医院宏观政策2013年3月30日，合肥市“国五条”细则出台，对于“限购”及“20%个人所得税”等条款并未提及，整体市场相对平稳，但并不排除后续会有新政出台的可能性合肥市国五条细则：1.进一步稳定新建商品住房价格2.加快推进保障性安居工程建设3.增加普通商品住房及用地供应4.加强房地产交易秩序监管5.严格执行商品房价格明码标价规定合肥版新‘国五条’细则对二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、单身限购等问题没有涉及，受其影响，楼市价格涨幅有所缩窄，成交量也出现下滑，但整体浮动程度较小。市场预测2013年整体市场会稳中有升，但不排除在市场持续回暖和地王频出的情况下，政府可能会加大调控力度，快速出货在2013年仍将是主旋律合肥土地市场2012年合肥土地市场成交量达到5年以来的高峰，2013年土地市场继续集中放量，后续竞争压力大2007-2012年土地供求对比2013年合肥市土地供求分析40006012800300350011200502503000960020040800025006400150200030480010015002032005010001600105000007080910111200年年年年年年1月2月3月4月5月供应量（亩）6900490665505145485011316供应面积（亩）666.85302.03750.023356.58678.51成交量（亩）5780279858224599391910559成交面积（亩）1437.7367.83704.11000.181948.2成交总金额（亿）9761167198137266成交总金额（亿）48.214.2348.2239.1415.63?2013年合肥土地市场持续升温，其中4月集中供应3356.6亩，成交1000.2亩，土地出让金39.14亿，成交价格逐渐上升；?5月成交面积达到峰值，成交1948.2亩，随着项目的开发入市，后续市场竞争激烈。合肥住宅市场2012年市场继探底之后出现了量价小幅上扬，2013年延续市场走势，供需两旺2008-2012年合肥市商品住宅市场分析2012年4月-2013年4月合肥市商品住宅市场分析140070001407200710012006000120700010005000100690068008004000806700600300060660040020004065006400200100020630000062002008年2009年2010年2011年2012年1204120512061207120812091210121112121301130213031304供应量成交量成交均价供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）?受国家调控政策的影响，合肥市住宅市场从2009年开始呈现成交量逐年下降的局面，但价格稳中有升，2012年市场开始回暖，量价齐升；?2013年市场呈现“供需两旺”态势，受国家调控政策影响，住宅市场出现小幅波动。合肥住宅市场合肥市场成交总价段、面积段集中在首置及以上需求，刚需产品是市场主流，高总价段产品存在一定市场潜力2012年5月-2013年5月合肥市住宅市场分总价段2012年5月-2013年5月合肥市住宅市场分面积段成交分析（单位：万元）成交分析（单位：㎡）25%1200030%120001000020%25%10000800015%20%8000600015%600010%400010%40005%20005%20000%00%0销售套数占比（%）成交均价（元/㎡）销售套数占比成交均价（元/㎡）?近一年合肥市住宅市场总价段去化速度较快的分别是50-60万、60-70万、40-50万，70-80万的产品需求同样旺盛；?从面积段角度分析，去化速度较快的是80-120㎡的产品，其中80-90㎡的刚需产品占据市场主流。17区域住宅市场瑶海区市场需求以首置为主，80-100㎡的产品是市场主力，总价在40-60万的产品市场接受度高2012年5月-2013年5月瑶海区住宅市场分面积段2012年5月-2013年5月瑶海区住宅市场分总价段成交分析（单位：㎡）成交分析（单位：万元）25%800030%90007000800025%20%7000600020%6000500015%5000400015%400010%300010%3000200020005%5%100010000%00%0销售套数占比（%）均价（元/㎡）销售套数占比（%）均价?近一年瑶海区市场成交产品以80-120㎡为主，其中80-90㎡的刚需产品占据市场主流，70-80㎡的产品存在一定的市场机会；?从总价段角度分析，40-60万的产品市场接受度高，大于80万的产品客户承受能力较差，市场份额较小。区域土地市场2012年至今瑶海区土地成交以商住类为主，纯居住用地较少，优质地块高溢价率的局面也逐步形成2012年至今瑶海区土地成交情况成交单价（万成交总价参考总价时间出让方式地块编号土地座落土地面积（亩）规划用途容积率受让人元/亩）（万元）（万元）长江东大街以南、260(不含契税、安徽省闽商投资控股集团挂牌E120247.81商业办公≤5.012430.612430.6花冲路以西印花税)有限公司东一环路以西、临435(不含契税、现场竞价E120320.74居住1.0＜R≤2.29021.96222安徽伟星置业有限公司淮路以北印花税)龙岗综合经济开发2012.85(不含契税、合肥城建投资控股有限公挂牌E1204区内明皇路以南、25.36居住（公租房）1.0＜R≤4.72155.62155.69印花税)司二十埠河以东襄河路以北、龙岗406(不含契税、安徽兴业房地