企划部2013年12月土地市场一、供应分析2013年12月份，已公布有63宗土地上市，上市面积共计414万㎡，供应量与11月份基本持平。12月，新增挂牌土地63宗，其中居住类4宗，居住混合类7宗，商业类7宗，工业类45宗。新增居住用地49万㎡，占12%；居住混合用地54万㎡，占13%；商业用地37万㎡，占9%；工业用地274万㎡，占66%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）12月，市内六区新增供应11.2万㎡，其中居住混合类5.7万㎡，工业类5.5万㎡；环城四区新增供应167万㎡，其中居住类5万㎡，居住混合类18万㎡，商业类13万，工业类131万㎡；滨海新区新增1企划部供应79万㎡，其中居住混合类19万㎡，商业类1万㎡，工业类59万㎡；远郊地区新增供应156万㎡，其中居住类43万㎡，居住混合类11万㎡，商业类23万㎡，工业类79万㎡。从本月数据图来看，市内六区有居住混合类供应；环城四区供应量最大，工业用地供应过半；远郊五区县有大量居住及商业类用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部重点关注：12月，位于南开区简阳路东侧编号为津南天拖北（挂）2013-169号地块上市挂牌。在土地资源极其稀缺的南开区，本地块的上市会成为2014年的土地市场的开门红。挂牌地块相关情况：该地块包括C、D两宗地（图中红色区域）。C宗地位于南开区简阳路东侧，其四至为：东至兰坪路，南至天拖北道，西至简阳路，北至北边地界。D宗地位于南开区华坪路西侧，其四至为：东至华坪路，南至天拖北道，西至兰坪路，北至沙坪道。3企划部使用条件及相关要求：C宗地土地出让面积16544.3平方米，规划用地性质为商业金融业，容积率≤7.9，绿地率≥15%，建筑密度≤55%，建筑高度130米，建筑面积不大于130200平方米。备注：兼容科研设计建筑面积不大于5.86万平方米。D宗地土地出让面积为40246.9平方米，规划用地性质为居住，容积率≤2.5，绿地率≥35%，建筑密度≤35%，建筑高度100米，建筑面积不大于100700平方米。备注：底层裙房兼容经营性商业设施建筑面积不大于1.47万平方米。该地块挂牌总起始价为208600万元（不含市政公用基础设施大配套费）。C、D两宗地分别签订土地出让合同，分别自签订土地出让合同之日起1年内开工、4年内竣工。其他要求：按照南开区人民政府要求如下：1、竞得人同意项目竣工后，由该地块土地整理单位天津市南开城市建设投资有限公司以8000元/平方米价格，回购C宗地中西北角连续楼层不大于9层（不包括底商）、建筑面积10000平方米商业写字楼。竞得人在签订挂牌地块成交确认书时，与天津市南开城市建设投资有限公司签订具体回购协4企划部议。2、竞得人同意项目竣工后，由该地块土地整理单位天津市南开城市建设投资有限公司以12000元/平方米价格，回购D宗地中临规划路（东西向）南侧建筑（不包括底商）、建筑面积20000平方米住宅。竞得人在签订挂牌地块成交确认书时，与天津市南开城市建设投资有限公司签订具体回购协议。3、竞得人同意负责该地块界外处理范围内绿化带及集中绿地的建设，统一编制绿化景观方案，做好与快速路绿化带的衔接，与建设同步实施、同步验收，达到园林部门要求后无条件移交，同时每年须向南开区相关部门缴纳管养维护费。观点点评：按照挂牌价格计算，起挂地块楼面价格9034元/㎡。在寸土寸金的南开区，可开发用地业已日益稀缺。项目区位极好，参考天拖地王1万元/㎡的成交价，本宗地价格有很大上升空间。23万㎡的体量除去政府回购部分尚余20万的运作空间，适中的体量可以保证开发商获得不菲的利润，过半的商业规划也保证的项目极大地溢价空间。预计该地块可称为2014的开年地王，借此次出让可看出各家开发商的市场研判预期，其溢价空间值得关注。5企划部二、成交情况2013年12月份共有62宗土地成功出让，成交面积371万㎡，成交量与11月相比大幅上涨了199%。12月共成交62宗土地，其中居住类12宗，居住混合类2宗，商业类16宗，工业类32宗。成交居住用地43万㎡，11%；成交居住混合用地23万㎡，占6%；成交商业用地47万㎡，占13%；成交工业用地258万㎡，占70%。各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）12月，市内六区没有成交；环城四区成交77万㎡，其中居住类17万㎡，商业类7万㎡，工业类53万㎡；滨海新区成交123万㎡，其中居住类1万㎡，商业类3万㎡，工业类119万㎡；远郊五区县成6企划部交171万㎡，其中居住类24万㎡，居住混合类23万㎡，商业类37万㎡，工业类87万㎡。从区位来看，本月的住宅类成交市场有所上涨，总量上成交以工业为主。市内六区没有成交；环城四区有一定居住类用地成交；滨海新区几乎均为工业类；远郊地区成交量最大，有大量商业类用地成交；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）7企划部重点关注：1、金地再出手津南，双港低密宅地成交本月津南双港五宗住宅用地成功摘牌，其中金地耗资7.6亿元获得其中三幅住宅用地。12月4日，金地集团天津投资发展有限公司分别以2.091亿摘得140号地块，溢价率0.048%，楼面价5573.03元/平；以0.891亿溢价0.112%摘得141号地块，楼面价6020.27元/平。两宗地块共计2.982亿。142号地块最终由广州合景弘高物业服务有限公司以2.98亿底价摘得。12月11日，金地集团天津投资发展有限公司4.61亿底价摘146号地，楼面价5534元/平，土地总面积61728平方米，建筑面积不大于83300平方米；广州合景弘高物业服务有限公司1.882亿摘147号地块，溢价0.05%，楼面价5954元/平。此次出让地块位于在建的地铁6号线沿线，距离地铁6号线天津8成交价楼面价格地块编地块位出让面积用容积建筑面积土地使用格万元/亩（元/成交日期号置（m2）途率（m2）权人（万）㎡）津南双金地（集津南区港团）天津微山南26503.61.4237635.120910526.05556.02013-12-4（挂）投资发展路以西2013-有限公司津南双140号金地（集津南区港团）天津微山南14560.6114560.68910408.06119.32013-12-4（挂）投资发展路以西2013-有限公司津南双141号住金地（集津南区港宅团）天津景莲道617281.3583332.846100497.95532.02013-12-11（挂）用投资发展以北2013-地有限公司企划部津南双146号广州合景大学站仅两站。周边配套日趋成熟，多房企聚集，成熟社区林立，如津南区港弘高物业双港新家园、红磡领世郡、富力桃园等。微山南36298.71.554448.129800547.35473.12013-12-4成交明细：（挂）服务有限路以西2013-公司津南双142号广州合景津南区港恒扬置业景莲道30831130831.018820407.06104.22013-12-11（挂）发展有限以北2013-公司147号随着天津城市化进程的不断加快，环城新四区地位日益凸显，素有“金三角”之称的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是中心城区与滨海新区之间的“黄金走廊”。据《天津市津南区总体规划》，到2020年将有8条轨道交通线路引入津南区，届时便捷的出行线路将更加拉近津南区与中心城区、滨海新区的空间距离，津滨间“黄金走廊”区位优势将更加凸显。在津南区开发建设日渐成熟的同时，津南区的楼市成交也是逐渐扩大。据搜房网数据监控中心统计，2013年第三季度与2012年同期相比，环城四区成交比重有所放大，达到了37.66%。第三季度，津南区成交再度扩大，共成交3503套，环比上升31.2%，同比上升23.69%。9企划部津南区处于贯通市中心与滨海新区的中间区域，与其它环城三区比地理位置优越，独具发展潜力。随着城市建设步伐的加快，市中心区域土地供应量将日益缩减，与之相比，外环沿线区域土地供应量多，新盘推出量大，价格比市中心偏低，更符合购买者的心理预期。环城四区尤其是津南区俨然成为天津楼市的主力区域之一，而区域内便捷的交通网络，拉近区域与市中心的距离，消除了购房者远距离购房的心理屏障。随着必备基础设施的开发，各类配套服务机构的完善，将大大增加其生活舒适度和幸福感，使整片区域更为宜居。作为今后建设的大方向，津南区具有的发展潜力是不言而喻的。10企划部三、市场动态1、2013土地出让金超3万亿创历史新高天津排第7据中国指数研究院2日发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”,全国300个城市土地出让金总额为人民币31304.5亿元,同比增加50%。共推出土地45187宗,推出面积177964万平方米,同比增加7%;共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。在成交的土地出让金总盘子中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324亿元,同比增加57%;商办类用地7508亿元,同比增加57%;工业用地2224.6亿元,同比增加6%;其他用地247.9亿元,同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%,较去年增加3个百分点,商办类用地出让金占比为24%,与去年同期基本持平。2013年土地出让金排行前十位的城市是:上海、北京、杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、广州和苏州。这10城市出让金累计为10721.6亿元,占300城市总额的34%。上海今年继续位列榜单首位,出让金总额达2262.0亿元,同比增加128%;北京较去年上升两位位居第二,出让金总额为1821.8亿元,同比增加1