谨呈：金威集团泉州金威泉州金威颐园营销颐园营销定位提定位提报报破局重塑引领XXXX?2013Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,20101报告结构Structure?设定目标一、一、项项目目目目标设标设定定?提出问题?解答问题二、面二、面临临大大势势及及竞争竞争（（与谁竞争与谁竞争））三、三、项项目整体定位（凭何目整体定位（凭何竞争竞争））四、四、营销营销策略策略总纲总纲（如何（如何竞争竞争））五、策略分解及五、策略分解及执执行行第一部分目标设定品牌目品牌目标标、企、企业业目目标标项项目目运运作目作目标标一、一、项项目目目目标标？？具体具体营销营销目目标标项目目标品牌目品牌目标标、企、企业业目目标标（（长长期目期目标标））通通过项过项目品牌目品牌运运作，成功作，成功积积累累并并提升企提升企业业在在纯别纯别墅墅开发领开发领域的影域的影响响力，力，树树立立独栋专独栋专家的地位家的地位项项目目运运作目作目标标（中期目（中期目标标））通通过过成功成功营销营销，快速，快速树树立立项项目目项项目的高端物目的高端物业业的一的一线线品牌品牌项项目的前列目的前列具体具体营销营销目目标标（短期目（短期目标标))配合工程配合工程进进度，度，进进行二期尾行二期尾盘盘去化及三期去化及三期开开售，在走量的前提售，在走量的前提下，下，实现实现利利润润最大化最大化目目标标意味着——什意味着——什么么？？？？？？目标界定1价格目标2速度目标意味着相对较高的超出当前市场平价格均水平3品牌建立及项目运作意味着项目营销和企业品牌营销密不可分核心目标：——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合品牌营销，建立金威颐园项目的市场影响力，为集团房地产后续拓展打下基础。第二部分大势与竞争宏宏观观市市场场分析分析二、二、与谁竞争与谁竞争？？竞争竞争范范围扫围扫描描锁定竞争对手?进行战略方向思考并解答。锁定竞争对手?宏观政策、规划建设对我们的目标有何影响？?我们的竞争对手是谁？重点政策解析一、中央层面：国家发改委、财政部再次公开明确提出“扩大房产税改革试点范围”，年内扩围已成定局。国家发改委：国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况，报告中指出：目前房价反弹压力较大，下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。其中，“房价反弹压力较大”属于需要切实采取措施认真解决的问题之一。此外，在保障和改善民生领域将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。财政部：财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告今年以来预算执行情况，其中在谈及下一步工作时，楼部长表示将继续深入财税体制改革方案，其中即包括房产税等重点税种改革。二、地方层面：重点城市在总结上半年政策执行效果的基础上，针对部分领域给予了政策微调，泉州、温州较前期有所放松，北京、上海、广州三个一线城市持续偏紧，杭州积极探索市场化政策改革。限购：温州限购令松绑，本地户籍家庭可购买二套房，成为全国首个放宽限购城市，但并未突破中央调控政策底线。差别化信贷：“钱荒”过后，热点城市银行风控意识增强，购房信贷全面收紧，京部分银行取消房贷利率优惠，穗四家银行暂停首套房贷申请，南京多家银行暂停二手房贷。税收政策：泉州出台普通住房认定新标准，即从单价划定调整为总价划定，标准变更后将惠及更多小户型及中低价位普通住房，购房者所缴纳交易税费最高可减半。保障房：杭州经适房满5年可上市交易，经适房住户须按照评估价与购房价差价的55%向政府缴纳土地收益等价款。市场监管：上海继续认真贯彻执行限购等房地产调控政策，房管局联合有关部门持续开展房地产经纪市场的专项治理工作。政策基调?行政干预目标明确，意在抑投、稳价、促安居。禁墅令：从土地供应结构上抑制豪宅清理小产权房：意在稳定房地产开发的发展之势，意在控制房价市场，保障土地市场健康发展房产税征收范围有望扩大：试点城市扩商品房预售审批权下放：审批流程缩短大之势将近，意在打压投资投机行为，加速开发节奏楼楼市市调调控控压压中中求求稳稳，地方微，地方微调调力保力保刚刚需，需，行政行政干干预预平平淡无奇淡无奇，金，金融刺激融刺激立立竿竿见见影。影。土土地市地市场场量量跌跌价升，住价升，住宅宅销销售量升价平，售量升价平，品牌房企品牌房企业绩业绩不不俗俗，全，全国国城市城市皆皆大大欢欢喜喜。。城市研判城市泉州城市化率59.3%，人口城市化速度明显慢于经济增长速度发展，正处于人口城市化加速阶段，泉州市区房价将表现优异图1：城市化率沿S型曲线变表1：城市化率与房价的关系动城市化率人口流动主导方向房价表现＜50%从农村进入城市全国房价涨幅总体比较接近从小城市泉州城镇化＞50%大城市房价表现优异进入大城市率：59.3%＞70%从城区进入郊区大城市郊区房价表现优异数据来源：泉州市统计局＞70%进入郊区大城市郊区房价表现优异城市化进程按人口流动主导方向分为4个阶段：泉州所处阶段?从农村进入城市（中西部地区的四线城市，城市化率小于30%）?从小城市进入大城市（二、三线城市，城市化率处于30%-70%阶段）?从城区进入郊区（大城市郊区化，发达二线城市所处阶段）?进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”，“北上广深”一线城市）城市风情朱子泉州传世名儒移风易俗?朱熹（1130年9月15日～1200年4月23日）字元晦、一字仲晦，号晦庵、晦翁、考亭先生、云谷老人、沧洲病叟、逆翁。汉族，祖籍南宋江南东路徽州府婺源县（今江西省婺源），出生于南剑州尤溪。19岁进士及第，曾任荆湖南路安抚使，仕至宝文阁待制。为政期间，申敕令、惩奸吏、治绩显赫。南宋著名的理学家、思想家、哲学家、教育家、诗人、闽学派的代表人物，世称朱子，是孔子、孟子以来最杰出的弘扬儒学的大师。?泉州安海镇被誉為闽学开宗之地，这与朱氏三代，朱松、朱熹、朱在密切相关。朱熹父朱松曾任石井镇（今之安海）监税。在他赋任安海时，常集优秀士子讲习「义理之学」，裡人黄护在官署傍建「鼇头精舍」作為讲学场。20年后，朱熹任泉州同安县主簿，常往来於相距百里的泉同之间，必经安海，数访朱松遗旧事，「见其老幼义理详悉，遂与论说」，士因益勤於学。嘉定年间，朱熹第三子朱在以荫补官，通判泉州，应安海士民要求，请建书院。朱氏三代教化於安海，振兴泉南文教，尤以朱熹而后，人文兴盛，学术研习盛况空前，被誉「海滨邹鲁，诗书弦育遍桐城」。大泉州规划2030年环泉州湾大都市区崛起2030年，泉州中心城区将与晋江、石狮、惠安等实现一体化发展，共同构建环泉州湾大都市区，实现“一湾两翼三带”的网络化城市格局，形成独具特色的“多中心、组团式”环湾型山水园林城市，发展成为海峡西岸经济区中的重要中心城市之一。?????定位为国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。??预计2030年泉州将形成特大城市1个、中等城市7个、中心镇17个、一般建制镇约80个的市域城镇规模结构。泉州成为特大城市：环泉州湾核心区城市人口385万人左右，其中泉州中心城区约280万人，晋江中心城区约60万人，石狮中心城区约45万人。????中等城市：南安中心城区城市人口达40万人，惠安县城城市人口达35万人，泉港城市人口达40万人，安溪县城人口达30万人，永春县城人口达28万人，德化县城人口达20万人，安海水头（组合）城市人口达到25万人。?11交通城建?漳厦泉同城化泉州站起航，轨道交通规划落实，环城高速初步接轨。起于南安张坑，终于惠安塔埔，轨轨道道交通：交通：金安高速全长33.6公里。环城高速一期??泉州市泉州市轨轨道道交通交通尚尚未成型，未成型，规划线规划线路路总长总长度度约约270.9270.9公公里里，其中，其中环湾环湾核心核心区区的的线线路里路里程程约约204204公公里里。。环环城高速：城高速：厦安高速??泉州泉州环环城高速于城高速于20132013年建成通年建成通车车，，连连接接泉州、泉州、晋江晋江、、环城高速三期石石狮狮等地，等地，带动经济发带动经济发展的展的同同时时，，促促进进各各市人市人文文交交流流。。起于石狮蚶江，?接环城高速一期?目前，目前，除除了了洛秀洛秀东东西西主主干道至干道至绕绕城高速城高速张张坂互坂互通通段段和和石石，全长27.4公里狮与狮与晋江晋江连连接段接段以外，其以外，其他他环湾环湾路段都路段都已打通。已打通。环城高速二期。起于晋江杆市，接跨海大桥，全晋石高速长17.9公里。?桥屿、隧道相继通车，加速板块内部互通性。北峰??江江南——南——北北峰峰：通：通过黄龙过黄龙大大桥桥，，江江南南至至北北峰峰仅仅需需22武荣大黄龙大洛江惠安分钟。桥（规分钟。鲤城桥（通划）金屿大??东东海——城海——城东东：通：通过过后后渚至渚至城城东东通通道道，全程，全程仅仅需需77泉州大桥车）丰泽桥（规分分钟钟。。（改）规划划）田安大东海??泉州——泉州——晋江晋江：通：通过过田田安大安大桥桥，，至至对对岸岸仅仅需需55分分钟钟桥（通台投中芸洲百崎大。车）。大桥桥（规??台台投投————石石狮狮：通：通过过跨跨海大海大桥桥（建（建设设中），台中），台投至投至晋江（规划）跨海大东海大石狮仅需88分钟。划）桥（规桥（在石狮仅需分钟。划）建）??泉州——惠安：通泉州——惠安：通过过刺桐路刺桐路北拓通北拓通道道（（20132013年年11月月11日日开开工），工），至至惠安高惠安高铁铁站站仅仅需需1616分分钟钟。。石狮?三旧改造全面铺开，推进片区城镇化建设。鲤“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村居洛江区城区??《《泉州中泉州中心市心市区区三三旧旧改改造造专项规划专项规划2012-20162012-20