首开葫芦岛项目总体定位思路汇报2011年6月项目总体定位分为以下两个部分12了解需求，把脉项分析并解决问题目关键问题所在发挥项目优势，把握基于对项目自身条件的外部机遇，寻求能够了解，界定项目开发目保证项目价值最大，标，判断通向目标过程同时具备竞争优势的中需解决的关键问题开发方向，解决问题2项目区位——项目所在的葫芦岛市位于环渤海和东北两大经济圈内，是连接东北地区和京津的重要节点之一哈尔滨市东北经济圈长春市东北沈阳市葫芦岛市北京市本项目唐山市天津市环渤海经济圈333项目区位——项目隶属于葫芦岛市，空间上毗邻锦州滨海新区锦州滨海3公里新区锦州市本项目葫芦岛中心城区葫芦岛市本项目?从葫芦岛市中心出发，通过G102国道向东北方行驶约25公里，约20分钟车程可到达项目；?从项目出发通过滨海大道3公里即可到达锦州开发区。4项目区位——位于葫芦岛经济开发区打渔山区?葫芦岛经济开发区包括北港工业区及打渔山区?本项目打渔山区与锦州滨海新区接壤?滨海路贯通葫芦岛打渔山区、北港滨海路工业区、锦州滨海新区葫芦岛及锦州共同打造锦州湾沿海经济区，包括葫芦岛北港工业区和锦州西海工业区，是辽宁省“五点一线”沿海经济带重点发展区域5道路交通——项目可通过京沈高速通往北京、天津、唐山、沈阳等地?葫芦岛市位于京沈高速上，可通过京沈高速通往北京（约430公里）、天津（约420公里）、唐山（约290公里）及沈阳（约270公里）沈阳市本项目葫芦岛北京市秦皇岛唐山市天津市6道路交通——项目周边道路已经建成，交通通达性较高?项目地块周边道路已经形成，可通过已建成的公路路行驶4公里到达G102国道，后从G102国道向东北方行驶9公里到达京沈高速高桥入口，有G102向西南方向行驶10公里到达京沈高速葫芦岛东入口。?滨海大道东接锦州滨海新区，西接葫芦岛市区、兴城。京沈高桥入口方向锦州滨海本新区京沈葫芦岛项东入口方向目葫芦岛市方向7项目用地技术指标项目用地技术指标地块技术指标占地面积约2000亩用地性质居住用地容积率≤1.5建筑面积≤200万平米其中：配套商不高于总建筑面业设施积的10%8地块现状——为海滨荒地及未回填海滩用地9在了解项目基本情况的基础上，理解开发目标政府层面?通过本项目的规模化成功开发运营，树立典范?通过本项目开发，迅速提升区域形象开发商层面?实现整体经济效益最大化；?强化企业的全国性品牌；?丰富、提升首开大型项目规模化运作模式；10就项目关键因素进行SWOT分析，提出关键问题11优势一——项目规模大，有利于改变区域属性，形成影响葫芦岛市占地面积建筑面积本项目重点项目（万平米）（万平米）首创〃象墅2131.5项目总占地约2052亩（137万平米），以容水岸帝景1422积率1.5计算，建筑面积约200万平米；水木清华7.110.5丽景国际8.311浪琴湾墅8.87海上钓鱼台23.435合计82.6117项目规模庞大，利于形成市场影响力，成为区域标杆性项目12优势二——地块形状规整，整体性强，可塑性强地块规整，中间没有道路穿过，整体性突出，易出形象；给项目总体规划预留了较大的发挥空间；优势三——依山傍海，景观资源丰富地块内有大面积水域东临打渔山南边界为带状公园地块西南测海面在建人工岛人工岛14地块东南海面的锦州港优势四——项目周边路网丰富，通达性高地块周边路网丰富：京沈高速、G102国道、滨海路等，能够便捷地通往京津、沈阳、锦州等地，交通通达性高15优势五——首开品牌的植入，能够提升项目附加值?房地产开发综合实力在全国位居前列??年销售收入超100亿元品牌房企，影响力广泛；?完整的业务体系夯实项目产?拥有开发、运营不同用途和层次品品质；各类物业的丰富经验?企业全国性布局可助推项目?企业全国性业务布局后期推广销售。?……16项目关键因素总结——优势优势一优势二优势三优势四优势五????项目规模大，?地块形状规整，地块依山傍海，项目周边路网首开品牌的有利于改变区整体性强，可景观资源丰富丰富，通达性植入，能够提域属性，形成塑性强高，可与京津、升项目附加值影响辽沈等地便捷沟通劣势一——项目被葫芦岛主城与锦州开发区边缘化?项目与锦州滨海新区的开发区相邻，距开发区仅3公里；?锦州滨海新区总体发展战略锦州市方向：向东北发展开发区本项目葫芦岛中心城区?距离葫芦岛中心城区25公里；?葫芦岛整体发展战略：向西南发展；注：上述距离数据均为驾车实际距离18劣势二——所在区域处于发展初期，缺乏人气，区域认知度、认同度低?项目大片滨海荒地及未回填的海滩用地?目前项目周边处于待开发状态目前区域基本处于待开发状态，多数项目尚在规划中，并且项目距离葫芦岛市区有一定距离，区域认知度低19劣势三——地块周边环境复杂，将一定程度影响项目的品质?东侧临近锦州港，形象差，环境嘈杂；?东北侧规划约200?破败的工业厂房，万平米的还迁区?浓烟?大货车锦州?北侧规划及在建大量低端泵业厂房；滨海工业区及港区20用地面积用地面积成交价格成交价格成交单价成交单价地块位置地块位置用地性质用地性质容积率容积率土地受让方土地受让方（（haha））（万元）（万元）（元（元//㎡）㎡）开发区开发区居住居住1.831.835.55.527322732锦州恒泰房地产开发公司锦州恒泰房地产开发公司14901490龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住7.867.861.51.526012601北京汤普吉尔商贸有限公司北京汤普吉尔商贸有限公司331331龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住9.79.71.61.633073307北京顺兴通达投资管理有限公司北京顺兴通达投资管理有限公司319319龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住9.59.51.61.677007700北京顺兴通达投资管理有限公司北京顺兴通达投资管理有限公司809809龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住10.610.61.61.632473247北京东升骏杰投资管理有限公司北京东升骏杰投资管理有限公司325325龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住11.7711.771.51.539753975北京东升骏杰投资管理有限公司北京东升骏杰投资管理有限公司337337龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住5.155.152215821582北京富怡兴业投资管理有限公司北京富怡兴业投资管理有限公司307307龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住10.410.41.51.531983198北京东升骏杰投资管理有限公司北京东升骏杰投资管理有限公司320320龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住11.8811.881.81.833073307北京富田兴业投资管理有限公司北京富田兴业投资管理有限公司278278劣势四——相比锦州龙栖湾，不具备土地成本优势2010年锦州龙栖湾土地成交情况一览龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住4.824.821.81.813421342北京富田兴业投资管理有限公司北京富田兴业投资管理有限公司278278本项目土地成本龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住13.9513.951.51.546154615杭州澳海控股有限公司杭州澳海控股有限公司329329705元/㎡龙栖湾龙栖湾商业商业//居住居住12.6612.661.51.541874187杭州澳海控股有限公司杭州澳海控股有限公司330330信息来源：锦州市国土资源局21劣势五——相对葫芦岛市场容量，项目体量大，有一定的消化难度近两年来葫芦岛住宅销售价格90.084.0亿元360080.0340070.03350.6元/m2320060.061.5亿元300050.0280040.0销售额元2260030.02584.0/m销售单价20.0240010.022000.0200020092010取最高1.5的容积率，项目总建筑面积约200万㎡；葫芦岛近两年商品住宅年销售面积约250万㎡，价格增幅高，产品“供不应求”；因此，项目200万平米的规模相对市场来讲，有一定消化难度，但总体乐观；信息来源：葫芦岛市统计公报22项目关键因素总结——劣势劣势一劣势二劣势三劣势四劣势五???项目地处葫芦岛?所在区域处于发?地块周边环境复相对锦州龙栖湾，不具备土地项目体量大，主城与锦州开发展初期，区域认知度低杂，影响项目的品质将一定程度成本优势相对市场有一区之间，地理位定的消化难度臵尴尬23机遇一——背靠辽沈为代表的东北及京津旺盛的滨海度假需求?葫芦岛背靠的东北经济区在全国四大区域中连续四年经济增长第一；其中，辽宁省经济总量在东北居首；?环渤海一体化的推进将加速京津与东北的商务往来，从而使项目面临京津的度假消费需求；项目同时受到环渤海经济圈和东北经济圈的辐射，有条件对接两大经济圈发展和经济往来中产生的相关需求24机遇二——一线城市“限购”，投资需求被迫外溢?《葫芦岛市旅游发展总体规划（2006—2020年）》中指出，葫芦岛旅游1业的总体发展目标是：短期内，以滨海一线为主战场，打造环渤海地区新兴旅游业将作为葫芦岛市支柱的休闲度假旅游基地。近期将旅游业打造为葫芦岛市第三产业的龙头、葫芦产业重点发展岛市的形象产业、与城市发展紧密结合的战略性产业。中远期将旅游业打造为葫芦岛国民经济的支柱产业之一。2作为东北面向京津的门户，核心拓展葫芦岛旅游业以环渤海区域市场作为旅游的核心目标市场25机遇三：所在的葫芦岛开发区毗邻“辽西经济中心”锦州，且为辽宁“五点一线”沿海城市发展战略的重点?项目东临“辽西经济中心”锦州，西接环渤海经济中心京津城市圈；?2009年7月，辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略涵盖了大连、丹东、锦州、营口、葫芦岛、盘锦六市。?整个沿海经济带规划总面积1284．01