序言本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面项目整体定位写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系产品的优化及价值提升营销推广策略……因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。长沙商圈发展趋势长沙商圈发展趋势商圈?五一?东塘?火车站?高桥?红星商圈功能完备的区?以IT数码为主要?唯一的市级域型商业中心商品的及零售与批?国家级综合性?长沙城市副功能规划?商业中心，主要辐射城发为一体的综合区?批发专业市场中心南区域域现有商业体量7015154040（万平方米）未来商业体量5020121590（万平方米）将成为依托成熟随着武广铁路的开商贸、商业、商将发展成为高端将成为五一商的专业市场基础通，长沙黎托新站务、会展、酒店商业区与高端商圈的有效补充的，由单纯的专落成，老火车站交、物流等产业的发展趋势务（CBD）相结，物业形态将业批发市场发展通优势的丧失，使发展联动，成为合的复合城市区以SHOPPING为成为商贸、商业得商圈的发展前途长株潭第一商圈域主流、商务为一体的未卜、省府CBD综合区域停车难、业态商圈扩容难，70%的重复、约当前商业体量专业市场新商圈的形成速发展瓶颈替代性商圈的出现三年的地铁建设难以成为大商难为商圈提质度期圈根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，长沙未来五年将重点提升城外、城际、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省内及周边城市“一小时消费圈”、“两小时消费圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂融城中央—凸显区域价值长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。南城长株潭示范区三大经济引擎之一长株潭示范区三大经济引擎之一汽车产业引擎商业及金融引擎武广高铁引擎长沙南城副中心集中商业长沙南城副中心集中商业中信城市广场家润多奥特莱斯商业广场集中商业+商业街29万m2集中商业9.5万m2通程商业广场嘉信茂广场奥林匹克花园集中商业3万平m2商业营业面积5.3万平m2集中商业+商业街12万平m2便捷的交通中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群萍半小时生活圈——覆盖长株潭乡一小时生活圈——覆盖“3+5+1”城市群长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡区位优势区位优势————便捷的交通便捷的交通省政府南迁，使项目成为长沙政治、文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融合的核心区。从我们项目：5分钟车程—省政府、天心区政府、长株潭城际轻轨站10分钟车程—雨花区政府、高铁南站20分钟车程—五一路商圈、黄花国际机场30分钟车程—株洲、湘潭营销策划报告架构市场透析定位体系物业发展建议营销策略销售策略1写字楼市场1.项目解析a.建筑外观1.推广定位1.销售策略2.推广宣传语2.公寓市场2.市场定位b.功能空间3.长沙商业氛围c.硬件配套3.推广原则及思3.客户定位d.物业服务路4.推广总纲5.媒体策略6.阶段执行A-BMarketAnalysis市场透析PARTⅠ1、长沙写字楼发展趋势市场透析2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查4、长沙写字楼定位长沙市新近写字楼分布趋势：市府板块区域未成型，大多数项目先开发住宅麓谷板块中心板块以企业办公楼为主长沙商务金融中心，滨江沿线多条线路聚集大量高地段成熟，景观档写字楼和城市综合丰富，各品牌开体，商务气氛浓厚发公司陆续启动商业项目东城板块多个城市综合体蓄势待发，区域逐步成型城南板块区域初步成熟，多个商业综合体蓄势待发1.长沙已建写字楼项目简表项目名称交房时间区位商圈建筑特色芙蓉路占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.华联商厦1998芙蓉广场单栋25层芙蓉路平安大厦199822层单栋松桂园平和堂商贸大五一路黄兴大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积1998厦路口112831平方米共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集韶山路通程国际1998团投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行文艺路口、休闲度假和大型国际会议接待功能。设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、芙蓉路侯家金源大酒店199910个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种塘娱乐项目。五一路集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型银华大厦1999韭菜园路口豪华酒店。楼高30层芙蓉路解放东成大厦2000单栋28层路口项目名称交房时间区位商圈建筑特色韶山路华天贵宾楼20023栋31层文艺路口芙蓉路国贸金融中心2003占地67030.4平方米,单栋42层芙蓉广场五一大道联合商厦200333层，地上30层蔡锷路口五一大道名汇达大厦200315000平米,1栋12层蔡锷路口芙蓉路占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋顺天财富中心2003解放路口29层新世纪大厦2003芙蓉路侯家塘共23层（地下三层），总规模38600平米长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼亚大时代2003五一路袁家岭，建筑面积33000平米建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,.地下2层,面积共6000平方米。韶山路占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地维一星城国际2004人民路口下3层，地上28层五一路和总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采恒隆国际2004蔡锷路交汇处光大堂，每3层拥有一个空中生态花园项目名称交房时间区位商圈建筑特色五一路第一大道2005位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米芙蓉广场韶山路湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8湖南文化大厦2005文艺路口米，总建筑面积约4．5万平米芙蓉中路三项目总占地4800平方米，总面积4.6万平方米，容积率9，新时空NO.12005段规划户数288户，29层五一路火车总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式凯旋国际2006站广场综合性建筑，底部5层商业裙楼。五一路袁家写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55湘域中央2006岭—1400平方米不等主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵芙蓉路松桂运达国际2006盖五星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务园业态。韶山路人民按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公为汇富中心2007路口一体的约为5万平方米的建筑复合体。芙蓉路侯家双子地标建筑。北栋国际化5A级写字楼，南栋都市景观住宅佳天国际新城2007塘，三层裙楼，总建筑面积59907平米芙蓉路人民建筑用地8888.78㎡，总建筑面积102379.81㎡，主楼为两豪廷大酒店2008路口栋29层的姊妹楼，南栋为5A写字楼，北栋为五星级酒店五一路芙蓉总建筑面积23万平方米，是一个集商业广场、写字楼、酒店中天广场2008广场式公寓、高级公寓、大型停车场于一体的建筑综合体。五一路五一建筑面积4.7万平方米；写字楼、公寓、商业街于一体，写嘉顿新天地2007广场对面字楼为点式建筑结构豪布斯卡（HOPSCA）概念。中心板块——华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等滨江沿线——北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等城南板块——标志HOPSCA、德斯勤城市广场、华悦城等东板板块——华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华都万家城等市府板块——奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等麓谷板块——新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散城市综合体迎来井喷式发展据相关统计，2012年长沙至少有26个大型城市综合体项目开建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。长沙渔人码头湘商世纪鑫城市北辰三角洲世贸铂翠湾城新长海广场市绿地中央广场综合泊富国际广场奥克斯广场东岸城邦体罗马商业广场中房瑞致国际分万达广场布图达美D6区华远华中心运达中央广场华晨世纪广场嘉斯茂购物广场保利国际广场喜盈门范城德斯勤城市广场华悦城兴汝金城长沙市写字楼物业类型：四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型分布区域客户群特征形象档次租金费用代表项目商务需求旺盛的芙蓉路、国内外知名企通程大酒店、神农大酒店办公高较高五一路及韶山路沿线业驻长机构酒店、银华大酒店高：万达中心专业写字长沙金融商务区的芙蓉广大中型企业各档次形象根据档次不中：湘域中央楼场商圈及五一路商圈金融机构均有同费用各异低：昊天大厦无规律成长型中小企费用低商务公寓较低明城国际市区成熟路段业门槛低较高较高高：金烨商务公馆起步期实力有商住楼市区成熟路段限中小型企业低低低：高桥国际主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商住混合商务公寓市场占比市场占比商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于