2007年10月张家港“暨阳湖1号”2008年营销推广报告《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn报告的目的1、明确暨阳湖1号08年营销主线、营销策略与媒体通路；2、明确暨阳湖1号项目推广定位、推广节奏、推广主题与广告风格，以避免后期大量工作重复与工作反复；3、明确08年工作阶段、工作重点与双方工作内容，并在后期根据阶段工作重点严格执行。《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn全年工作计划总表全年媒体预算总表推案计划市场预判形象定位营销策略报告结构08年推广执行计划《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn推案计划市场预判形象定位营销策略08年推广执行计划第一部分《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn一、客户预判《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn目标客源构成基础客群：是本案最重要的核心客群张家港本地客源，主要来自锦丰、塘桥、金港等地的私营企业主；江阴新桥镇等地的区域外客源；外来私营企业主，有意在港长期居留；外商企业高级管理人员补充客群：在中后期根据销售需要作为补充的客群争取客群：非核心客群，但通过争取可以获取的客群《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn目标客源区域构成本地私营企业主；外来私营企业主；外商企业高级管理人员；本地私营企业主；本地私营企业主；高级公务员；个体经营者；原高档社区住户中欲换房者；江阴私营企业主；《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn客群特征描述基础客群补充客群争取客群产业特征年代初开始乡镇企业及国有企业转制，产生了大量私营企业，此类企业一般以少数大型企业为产业源头，各自承接某个生产环节，从而形成一个较为封闭的产业链。制造业为主，产业结构和特征与张家港基本类似港口外来企业，以制造业为主。生活特征居住的地域依附性十分强，需要通过与产业合作者进行较高频率的交际联络（吃饭、打牌）以保持良好关系；多次置业，目前居住面积较大；地缘属性较强，居住地域与产业所在地较近便于产业管理；对居住的品质要求较高，属别墅换房族。在产业所在地有住房，但为了提升生活品质购买别墅作为第二居所；见识广泛，对别墅环境与品质要求较高。地域分布主要分于杨舍、塘桥、锦丰、金港等区域江阴与张家港交界处，以新桥镇为主金港区域为主购房倾向倾向于在当地购房，出于提高身份、保值增值等目的购买市区高档物业，有明显的圈层群居特征。更倾向于在当地购房，但当地无高品质别墅的情况下，会转向周边其他较近区域购买。在港三年以上，打算中长期居住，在产业地无较好别墅购买，转向其他环境较好区域购买，更多作为第二居所90《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn二、竞争预判《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn公寓：3500元/㎡公寓：3500元/㎡公寓：5500－6500元/㎡公寓：5500－6500元/㎡公寓：3700－4700元/㎡公寓：3700－4700元/㎡城东板块城北板块城中板块张家港居住板块竞争比较暨阳湖板块城西板块公寓：6000－8000元/㎡联排：8000－12000元/㎡公寓：6000－8000元/㎡联排：8000－12000元/㎡《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn公寓：4000－5000元/㎡联排：12000元/㎡公寓：4000－5000元/㎡联排：12000元/㎡城东板块城北板块城中板块环境与产品品质取胜环境与产品品质取胜暨阳湖板块城西板块未来高端别墅的竞争主要集中在城西板块与暨阳湖板块区域配套与产品品质取胜区域配套与产品品质取胜《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn板块竞争现状城西板块与暨阳湖板块二分天下，各有所长张家港尚未形成强势的富人居住区《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn张家港别墅项目比较项目区域别墅社区模式别墅建筑风格景观规划项目品牌本案别墅城南纯别墅社区地中海岛居、大面积水景、户户面水、多重立体景观标王地块，沙钢宏润开发，稀有湖景纯别墅社区，未入市已具备高知名度万红苑纯别墅社区地中海基本无景观规划入市较早，本地客群为主，已形成一定圈层湖滨国际混合社区地中海与公寓混合无别墅特景品质感强，风格鲜明，暨阳湖板块代表作丽景华都混合社区新古典借暨阳湖景，无别墅特景入市较早，社区成熟雅美阁城东混合社区中式简约与公寓混合无别墅特景区域优势弱，品质感不强，相对中低端。兴鸿房产城西项目城西混合社区地中海未知区域配套优势，兴鸿品牌美誉度与号召力较强中新房产城西项目混合社区未知未知区域配套优势，中新进入张家港即展开了强势品牌宣传《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn区域：沙洲西路国泰路体量：建面23万方容积率：1.49风格：西班牙风格以水景和西班牙风格为特征；产品将有所创新，以改良的假联排为创新方向；预计入市时间为年，销售价格未定。08联排别墅联排别墅兴鸿房产城西项目重点竞争个案分析：四至范围：东至惠家巷路；南至西湖苑路；西至国泰路；北至小河坝路。地块建筑面积：14.03万平方米容积率：1.5别墅供应量：约有100套左右的联排供应楼面地价：1960元／平方米入市时间与预估价格：预估08年上市，小高层的均价在6500-7000元/平米，联排的均价11000－12000元/平米左右，联排的入市时间应早于沙钢项目。苏州中新置业、清水湾南地块重点竞争个案分析：本案别墅湖滨国际万红苑主力面积/总价大独栋800约1900万－－独栋500约1200万520约630万450约650万双拼450900万－350约420万联排300约540万350约350万300约300万叠加260约400万280约160万－面宽联排8.2-8.4M联排7.8M联排7.2M客厅挑高独栋：挑高联排：不挑高独栋：挑高联排：不挑高主卧大卧室套房不含衣帽间，功能单一、卫生间小面积较小、不带衣帽间、卫生间小、舒适度差花园联排花园、架空层庭院约36平米，一层观景平台20平方米，内庭约16平方米前或后单花园、面积较小前或后单花园、面积较小20平米露台大景观露台20平米露台10平米露台20平米地下室先进人车分流，地下车库入户、架空层、多功能、约100平方米半地下、除车库外无其他功能半地下、2米层高、除车库外无其他功能外立面材料涂料配合石材涂料加石材涂料为主建材配备地源热泵中央空调、保温外墙系统、断热冷桥门窗系统、中央新风系统、中央吸尘系统、智能化管理系统室内新风系统，分质供水系统，24小时供热水。周边防翻越报警系统，家庭报警系统，彩色可视对讲电梯带电梯别墅无无张家港别墅产品比较关键词：高贵关键词：高档关键词：高级硬件与软件同时打造顶级享受:纯别墅居住区/建筑品质上乘/独享式景观资源/内部奢侈空间与配置/尊贵服务与配套/提供真正别墅居住氛围与生活体验硬件品质的高标准：高品质的别墅外观与内部空间/公共性为主的景观资源/内部功能满足/较高标准的硬件配置/缺乏真正的高尚生活体验硬件满足别墅的空间与功能需求/几乎没有别墅的居住氛围与生活体验别墅竞争梯队比较？雅美阁湖滨国际万红苑兴鸿城西地块中新城西地块第一梯队第二梯队第三梯队《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn项目竞争现状绝大部分别墅还停留在初级的第二梯队竞争上张家港尚未出现真正的顶级豪宅《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn三、目标明确《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049QQ:1014899638www.dcrbook.cn跳出第二梯队的竞争，进入张家港高端住宅的第一梯队无竞争策略《2009地产实战宝典》200G专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：13666100049Q