一个品牌的长久，比用任何市场营销手段带来成功更重要的，往往是有明确的理念和肯花时间去坚持。谨献给执著的品牌追求者谨呈：中惠熙元天津运营公司艺术+价值，中惠熙元理想开启中央商务区新纪元——中惠熙元广场项目营销代理投标报告世联地产2010年12月2010——品牌大事件：凡客预告片广告吊足胃口……极具80后调侃口吻的“凡客体”迅速蔓延2个精神领袖+1条“病毒”宣言让简单的网上购物变成了圈层运动59天，200万台！2010年4月3日，IPAD在美国正式上市，自此，IPAD旋风横扫全球！！1部手机+N个手机软件让APPLE个性从未与手机供应商为伍神秘艺术品文化奇货可居2010——品牌事件启示：共性由物理功能向精神追求转化红海产品概念转型释放圈层效应蓝海产品同质PUSHPULL高价高速低价混战独立游戏规则价格贬损整合自身价值+洞悉环境机会创造需求n项目基础n品牌内涵n战略布局价值发现中央商务区门户/地标级景观综合体本体基础具备打造顶级综合体物业的全方位条件门户区位：A-10地块，开启桥旁，与于家堡联接紧密多元业态：总体量24.36万㎡，写字楼：约11万㎡，公寓：约8.2万㎡，商业：6800㎡商业裙房地标高度：写字楼216米，52层，响螺湾第4高多重资源：紧邻海河，一线河景资源，响螺湾第一中庭国际团队：澳大利亞LAB建筑事務所、美國EDSA环境景观设计公司、陈建中设计有限公司、CL3(思联）建筑设计有限公司总价可控产品线：开响螺湾启n平层公寓45~55平米，精装桥标准4500元/平米于家堡nLOFT：45~55平米，精装标准3000元/平米nSOHO：35~50平米，毛坯致力打造优雅、精致的完美生活品牌意向地产界艺术价值整合先觉者?三个方格：坚实基础u品牌价值：?右向箭头：强动势持续创造?心的造型：基于品，始于心艺术与价值的完美体验u使命：构筑和谐空间u愿景：最具价值的中国房地产企业战略意义——中惠熙元环渤海坚实高地发展战略业态整合—由住宅向多元业态转型里程碑中惠3+X全国战略：“以珠三角为中心，策略性迈向全国”环渤海北京、天津22001010年年北京北方中惠国际中心、天津团泊湾同时启动，标志企业从普宅开发到高端项目开发的战略性转变。但仍需代表项长三角目树立品牌形象。走出东莞，先后进入广东阳江、天津、海南等异地区域，中苏州22000707年年惠熙元正从一个区域性房地产开发企业成长为一个全国性房地产开发企业集团。成立东莞市中惠实业发展有限公司，吹响了房地产项目开发11999999年年的进军号。先后开发了中惠华庭等十几个房地产项目。是以珠三角住宅开发为主，社区商业开发为辅的地产开发企业。东莞、阳江海南11999494年年东莞市惠美装饰工程有限公司成立。使命之于中惠熙元广场：全面承载中惠品牌理想内涵落地，口碑传播，影响力放大3rdlevel：品牌2ndlevel：物业价值持续升值，客户和业内的双重口碑兑现1stlevel：热卖，业绩就是硬道理n宏观政策环境n中观区域禀赋n微观竞争形势n客户结构特征洞悉环境价值发现政策调控直指住宅投资虚高政策环境商业地产成为通胀下投资需求首选全国2010年9.29新政——史上最严厉房地产调控政策首套，首付30%，基准利率85%；二套，首付50%，直击炒房投资类客户贷款政策基准利率1.1倍；三套及以上，暂停发放；严格执行类10.20新政利率上调0.25个百分点指向明确、打击严厉房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时政策频出限购间内限定居民家庭购房套数。重在调整市场秩序打击囤地，严格落实2010年住房建设计划和用地供应直指住宅物业土地、税收计划。加快推进房产税改革试点工作继续增加保障房供应政策规范类加大督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房投资虚高和保障性住房建设计划和供地计划。保障房延续调控严厉基调天津落实国家政策，实现差别化信贷，市区出台限购令打击调控对象明确?11月份，居C民PI消费、价格PPI(C持续PI)同比走上高涨5，.1%,此为2008年8月以来28个月新高,1-11月居民消费价格通胀依然主导市场，(CPI)同比上涨3.2%，比1-10月扩大0.2个百分点。?11月生产加速客户物价格指数对流(PPI)动资产同比上涨6处置.1%，，环比增1.4%。房产仍是资产保值首选政策多次调控后，进入理性盘整期政策环境客户心理日渐麻木，真实需求仍旧活跃天津市商品房2010年1月-11月量价走势全市汇总政策频出，客户心理4.15新政9.29新政1400000全市汇总10000日渐麻木，房价逆市1200000950010000009000走高，调控变“空调”80000085006000008000400000至今，200000750007000世联2010销售额逾87亿，12345678901.0.0.0.0.0.0.0.0.0.1.10000000000011111111111全市在售案场21个，0000000000022222222222全面实时把握客户脉动下跌期整固期盘整期4.15新政9.29新政NowFuture不同客户不同心理变化曲线4.15新政刚性客户顶级客户高端改善投资客户观望期博弈期接受期策“理性盘整期，调控直指住宅虚高投资需求导向商业地产”n政策频出，住宅市场疲软，客户麻木，商业形式产品凸显机会n通胀加剧，客户对流动资金的处置需求加速，物业资产变成保值增值的首选n需求真实，成熟投资客的主场北宜居、中商务、南工业、东旅游滨海格局中部商务金融为核心的服务功能定位清晰中新生态城国家级环保生态居住区北部北塘资源型低密居住区海滨休闲旅游区宜居生态的上北休闲旅游综合服务区区新型居住区塘沽老城原始居住区开发区东疆港于家堡、响螺湾高端居住区港口经济、海景休闲复合型功能区天津八大CBD占据两席响螺湾中部响螺湾CBD起步CBD区及实验区于家堡于家堡商务金融服务滨海中央CBD商务区港东新城产业驱动的居住配套区南部工业u滨海自住置业地图u滨海商务置业地图u滨海投资置业地图宜居向北【第三圈】资源拉动改善中新生态城、东疆港中新生态城北塘资源和产品的终极改善上北【第二圈】城市外扩老城区上北、新河、北塘开发区东疆港刚需和产品形式的圆梦型产品【第一圈】传统城市核心老城区、开发区供应日益稀缺，豪宅渐增写字楼及商务公寓供应集中在开发区、商务格局于家堡、响螺湾三部分泰达MSD片区：单一项目构成未来开发区核心，规模面积约320万平米；未来供应多栋顶尖级写字楼，只租不售，2013年全部建成于家堡以金融类国际甲级写字楼为主，定位高端，起步区2012年建成；（已与美国洛克菲勒财团、铁狮门集团、未来合计供THL投资集团签约）应约1300万平米响螺湾未来供应以写字楼、公寓的综合体项目为主，起步区2011年建成；（因开发商操盘能力差异，产品品质参差不齐）?现状：集中于开发区；?未来：主要集中在响螺湾、于家堡商务区、泰达MSD片区；u滨海自住置业地图u滨海商务置业地图u滨海投资置业地图商务双心，南重北轻【于家堡、响螺湾】天津规划八大CBD之二超大规模建筑量级国家级政策力度两大片区，立体交通网络，形成互动向外MSD销售型物业形成聚集效应于家堡将成为未来滨响螺湾海商务重要引擎于家堡【MSD】单一项目操作，区域外围面临发展饱和全部持有，长期兑现向内u滨海自住置业地图?滨海商务置业地图?滨海投资置业地图板块纯粹投资属性价值鲜明【国家级别+生态样板】中新生态城以终极自住为目的的投资区域【强势自然资源支撑】东疆港【国家级别+纯粹商务产品】于家堡纯粹商务投响螺湾资区域“中央商务区——比肩生态城，国家战略两极之一借势于家堡，滨海投资价值首选”n滨海建设四面开花，中心商务价值凸现n响螺湾试水中央商务区，占据先发优势n2011年于家堡将加速兑现步伐，拉动响螺湾价值区域微观竞争像海河一样跌宕起伏，高度梯次明显天际线北稀疏、中稠密、南分散一个至高点、两个次高点，像海河一样?北部：城市河上游，奔腾而下，大项目稀疏排跌宕起伏布、两大最高点，响螺湾地标；响螺湾综合集群----演绎城市建筑海河?中部：城市河中游，波澜不惊，小项目星罗棋布，高度居中持平；?南部：城市河下游，振荡起伏，较多中小项目分散排布，出现第三高点；北碧中中深旷富本海浙中大滨盈陕秦滨江东云中环中海盘内温滨河中新卓卓天邯滨深碧海南桂钢华福世力案河商航连海信西皇海西方滨船渤海纳锦蒙州河南国兴达达齐郸海圳桂昌园国文保国大开大国丰华金大岛国大新大重海广国和古大南大海重燕恒国大国比园大凤际化金际厦启厦际盈贸融厦王贸厦世厦工金场际兴泰厦路外工赵富际泰克德厦凰广会唐桥广大中大相中纪大融大大伦厦大大大大广厦大大域酒场馆大场厦心厦大心广厦大厦厦大厦厦厦厦场厦厦大店厦厦场厦厦厦微观竞争北、中、南三个梯队差异化突出品牌格局一线品牌开发商扎堆北部梯队区域开发商特征央企、国企、滨河西路中钢碧桂园、中钢、坨场南全国一线知鑫隆建设深福保、五矿、路以北富力、中惠熙元名开发商品牌集五矿云深福保牌浙商、中航、晋大富力本案商、中船重工、坨场南坨场南路大连丰盈中海、聊城、大多数省级以浙商路以南、中航浙商连丰盈、内蒙古上房地产开滨河南秦皇岛华盾奈伦、陕西、福路以北发商福建晋商投资建、江西等地开仲陕西聊城光耀伯发商分云南城投江西不中海天津逸骏滨州建工温州中船重工少量全国知盘锦和兴内蒙古奈伦比克电池、天齐名开发商+河南滨河南路河北卓达集团中海滨河南置业、碧桂园、部分非房地绿城淄博路以南中海、卓达集团、产开发企业+新兴重工青海亿绿城等大连海昌省级房地产兆齐碧桂园开发商不差深圳比克电池参微观竞争一带三庭标定空间梯次空间格局第一城市空间及为本项目内庭“一带三庭”的景观模式：一带：南北