报告框架?项目解读?竞争分析?客户定位?营销建议?企划推广项目解读?认识嘉兴?项目属性?SWOT分析?核心价值认识嘉兴【城市规划】嘉兴城市规划结构：东进西拓、北控南移?“东进”：东部以南湖新区为中心，以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。本案?“西拓”：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合；经济开发区适当开发城南路沿线地块。?“北控”：北部用地受到北郊河的阻隔，不宜作为中心城区的发展方向。?“南移”：南部随着行政文化中心的建设，用地发展迅速。以南湖新区建设为动力，以南湖大道为发展轴，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。嘉兴城市将重点向南湖新区和秀洲新区外扩，本案位于城市西拓区域（秀洲新区）北端。认识嘉兴【城市规划】秀洲新区规划结构乍嘉苏高速秀洲大道规划新区政府本案国际生态商务区东升路秀洲生态园洪兴路行政商贸休闲商务区核心区中山西路秀洲工业园区秀洲新区由国际生态商务区、秀洲生态园、休闲商务核心区三部分组成，整体规划为“一心八园”，本案位于国际生态商务区。据规划，秀洲新的区政府将搬迁到本案所在区域附近。秀洲新区为嘉兴西拓的重要板块，目前政府规划明确。本案位于规划的国际生态商务区，且紧邻规划的新区政府。认识嘉兴【房产发展】回顾嘉兴房地产的发展历程，大概可分为3个阶段：1、中山路时代（1983-1996年）；2、城西时代（1997年-2002年）；3、南湖时代（2003年-2010年）。（1983-1996年）（1997-2002年）（2003-2010年）（2011年-）中山路时代城西时代南湖时代？随着城市的快速发南湖新区发展逐步85年中山路拓宽、随着嘉兴经济开发展，市中心、城西成熟，秀洲新区相延伸，随着房改、区的成立并步入成逐步成熟，以市政对落后。政府对秀地改推行，嘉兴房熟、秀洲新区成立府搬迁为标志，嘉洲新区重新规划，产进入旧城时代，嘉兴房地产进入兴进入南湖时代。定位”一心八园“，（中山路时代）。城西时代。代表项目：巴黎都将打造嘉兴核心商代表项目：南洋新代表项目：江南摩市、罗马都市、郁务区。秀洲区政府村、三水湾居住区尔、金都佳苑金香岸也将搬迁。秀洲新区近几年发展相对滞后，目前政府对秀洲新区加大建设力度。未来秀洲新区将加快发展，与南湖齐头并进。土地属性【项目区位】本案6.5Km2.6Km秀洲区政府江南MALL本案位于秀洲新区北面,与秀市中心洲核心区区政府、江南摩尔直线距离2.6公里左右，距离传统市中心6.5公里左右。本案地处秀洲新区北面，距离秀洲新区成熟区域2.6公里左右。土地属性【周边环境】3成秀路东11、拆迁安置小区2、南面为药谷地块本案港4路木桥港路秀2洲义庄路大大秀道德庄3、北面空地和待拆迁厂房4、地块以西为农田东升西路路路本案周边空地和农田较多，东边为拆迁安置小区，整体档次有待提升。土地属性【交通出行】成秀路东木桥港路成秀路港本案路木桥港路秀洲义庄路大大秀道德庄秀洲大道大德路公交站点东升西路路路本案周边目前公交线路较少，西面的秀洲大道为区域主干道，路况较好，自驾车出行便利。土地属性【周边配套】3成秀路1东1、拆迁安置小区零星商铺2、文化艺术中心港本案路木桥港路秀洲义庄路大大秀道3、西北面秀洲交警大队4、咖尔花园附近底商2德庄东升西路路路4目前项目周边生活配套缺乏，目前仍需依托3公里范围内秀洲成熟区域。项目属性【经济指标】1、占地面积：8.53万平方米2、建筑面积：18.07万平方米其中计容面积：13.61万平方米（住宅12.77万平米，商铺0.36万平米，其他0.48万平米）4、容积率：1.65、建筑密度：30%6、绿地率：30%7、物业类型：住宅（高层、别墅）、商业项目产品以高层公寓为主，搭配部分低密度产品。项目属性【总平布局】项目高层两梯四户设计，其中中间为104平米，两端为124-132平米。联排别墅面积为238-250平米，地上三层设置。产品类型户型面积套数总面积比例高层公寓10444610333481%124-132446联排别墅238-2501002432519%合计992127659100%项目住宅面积公寓占81%，别墅占19%。项目属性【外观立面】新亚洲风格外立面，低调、质感。石材与面砖搭配用材，档次较高。项目属性【户型设计】104平米三房三房设计，两室一厅朝南，总面宽达到10.1米。多飘窗设计，卫生间三分离。项目属性【户型设计】124平米三房舒适三房两厅设计；功能空间动静分离；多飘窗设计，带大面积阳台，附加值高；卫生间三分离。项目属性【户型设计】132平米三房舒适三房两厅两卫设计；功能空间动静分离；多飘窗设计，带大面积阳台，附加值高；豪华主卧空间，带走入式衣柜和独立卫生间；公卫三分离设计。项目属性【户型设计】-1F1F2F3F250平米联排优点：面宽9米，地下双车位设计，三楼主卧豪华套房，赠送面积多问题：二楼3房设计，但仅有一个卫生间SWOT分析固有优势（STRENGTH）固有劣势（WEAKNESS）1、万科品牌优势；1、目前位置相对较偏，客户认知度低；2、项目为全精装修社区，开创嘉兴市场2、周边配套和居住氛围目前相对缺乏。先河；3、产品规划有市场稀缺的联排别墅。项目机会点（OPPORTUNITY）项目威胁点(THREATEN)1、项目所处区域将打造嘉兴生态商务区1、目前国家宏观调控严厉，市场存在一，发展前景明确；定的风险。2、秀洲区政府将搬迁至项目周边区域，将带动板块迅速成熟。核心价值梳理品牌万科品牌，带动客户对本区域的关注！产品嘉兴首个全精装公寓，并设计有市场稀缺低密度产品！规划区域规划明确，未来发展潜力较大！项目定位我们所拥有——万科的品牌优势明确的区域规划出众的产品规项目将从产品本身出发，打造精品住宅社区划我们将面对——目前区域不成熟配套缺乏的现状项目定位：秀洲新城秀洲新城··万万科精装家科精装家园园竞争分析?新政影响分析?公寓竞争市场?别墅竞争市场新政影响分析【近期政策】?2011年1月26日，“新国八条”出台。“新国八条”是在2010年4月、9月两轮房地产调控的基础上进一步升级，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节加码。本次新“国八条”实施范围主要针对直辖市、计划单列市以及省会城市，总共36个一、二线城市。?2011年1月28日起，上海、重庆试点开征房产税。?2011年2月9日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。本次新政主要针对一二线城市，嘉兴作为三线城市并不是此次调控的主要对象。由于嘉兴未出台限购令，未来有可能吸引周边限购城市的投资客户，这也是本案的一个重要机会。新政影响分析【市场影响】我们对嘉兴近期主要在售项目新政前后成交变化分析以确定新政影响：新政前月均去化（1月新政后月均去化（2月区域案名产品均价（元/平米）））小高层8500格兰英郡小高层、联排30-4018别墅12000-13000南湖罗马都市多层、高层120005023郁金香岸高层1200030-40新推预定20套高层8800米兰风景洋房、高层40-5021洋房9500秀洲高层7500右岸名邸多层、高层3345多层7800对比1、2月份项目成交，受新政影响，嘉兴在售项目成交量较1月有所下降，但下降幅度远小于周边其他城市。本次新政对嘉兴市场影响相对较小，具体新政影响我们将在后面客户深访中详细分析。竞争市场分析回顾嘉兴近期房地产发展的阶段，无论是城西（秀洲）时代还是南湖时代，秀洲还是南湖房地产都是从无到有，客户主要都是从嘉兴市中心导入。本案住宅总建12万平方米左右，2011年下半年开盘，当年要清盘。单纯区域内客户不能支持项目销售，因此我们要重点抓嘉兴市中心的客户。本案未来竞争见面向全市。我们将分别从公寓以及别墅市场分析来确定项目不同产品的竞争。本案未来竞争将同时来自秀洲和南湖区域。公寓竞争市场【秀洲在售市场】紫鑫豪庭在售项目本案待推项目咖尔花园米兰风景皇马公寓紫园盛世豪庭(金兰庭)秀洲区在售公寓项目共有9九月洋房个，代表项目有金都九月洋龙盛·右岸名元一柏庄邸房、元一柏庄、咖尔花园、皇马公寓等。公寓竞争市场【秀洲在售市场】待推体量总建规模均价主力面积主力总价案名开盘时间建筑类型销售率(万平方（万m2））（元/m2）（m2）（万元）米)小高层、高皇马公寓08.4148800-10000140-160123-16080%/层洋房、小高小高层6500小高层63、9641、62咖尔花园08.108.696%/层洋房7300洋房130-14095-102高层7500高层100-120高层75-90右岸名邸09.11多层、高层1765%/多层7800多层130-140多层101-109元一柏庄09.11高层238800120-140106-12384%/洋房、小高紫园09.1118高层8500高层120-140102-11983%8层、高层紫鑫豪庭10.7高层9700085-10060-7080%/高层8800高层65-89高层57-79米兰风景10.10洋房、高层16.756%/洋房9500洋房120-140洋房114-133洋房、高层九月洋房09.310.58300130-219108-182100%/、小高层盛世豪庭·预计2011年上高层15////15金兰庭半年区域内目前在售的公寓项目共8个项目，1个待推项目。公寓竞争市场【南湖在售市场】赞成丽景苑育龙湾信达东郡金都夏富安臻园翡翠花园罗马都市宫郁金香岸御溪半英伦都市岛中房海棠苑格兰英郡格兰英郡康桥花园中港城好第坊南湖区在售项