谨呈：安徽万振建设集团安徽万振集团紫蓬山项目定位补充报告20050614／2／19本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。补充定位的基本出发点我我们们工作的基工作的基础础是是双双方已方已达达成的共成的共识识双方共识项目定位：休闲度假为主的第二居所启动方式：从会所、景观环境先期启动，以预热区域补充内容规划设计任务书（初步）建筑风格物业配比配套设施开发时机?中式风格?容积率?设施类型?适合的入市时间?欧式风格?物业类型?设施位置?户型本报告是严格保密的。2规划设计任务书（初步）?建筑风格?配套设施?物业配比?开发时机本报告是严格保密的。3建筑风格研究的思路?中式风格?哪种风格更适合于本项目的现状建筑风格?欧式风格?哪种风格更有利于促进本项目成功对于建筑风格将从以下方面进行论证案例地块度假市场主题消费者开发商本报告是严格保密的。4国内远郊度假型第二居所以欧式风格为主，中式风格较少（主要是第一居所）城市二居案例建筑风格　总结深圳东海岸加勒比风格全部为欧式或美式风格，无中式十七英里美式风格风格云深处欧式风格北京塞班假日西太平洋海洋风情90%为欧式或国外风格，仅几个龙山新新小镇德式小镇风格　项目为中式北京国内第二居所发达山水墅欧式风格　四合院的城市，约90%湖光山舍美、英、意等国外风格长城溪溪小镇中式、四合院以上是欧式或国外成都芙蓉古城中式传统民居形象欧式风格为主，度假风格，中式风中式较少高山流水欧式小镇格非常少丽水菁城欧式风格　杭州　九溪玫瑰园北欧风情欧式风格为主，第一居所七里香溪欧洲小镇风情案例支持本案例支持本项项目走市目走市场场主流，以主流，以欧欧式式风风格格为为主主本报告是严格保密的。5本项目地块现状做欧式风格更适合化解地块陌生，人气不足的劣势地块现状?周围为农田，配套缺乏，?紫蓬山景区知名度低，周围缺乏人气?1800亩的大堰湾水库中式风格欧式风格优势：　优势：　?与紫蓬山中式大门相呼应?欧式风格色彩亮丽容易吸引人气?中式风格与微派文化较吻合?欧式风格适合营造水边小镇劣势：　?欧式丰富的风格适合营造公共活动空间，利于增加社区活力?中式灰色系不利于增加人气?中式独门独院，少公共活动区的规划使社区更显冷清，没人气劣势：　?中式风格理性不适合利用水景?未能与景区中式大门呼应本报告是严格保密的。6从合肥市场现状看，欧式风格为市场主流，中式风格较少合肥类别竞争市场建筑风格绿城桂花苑欧式新加坡花园城欧式高档元一滨水城现代、都市化全部为欧式住宅、现代风格新华学府欧式、现代　大溪地欧式城中别墅维多利亚别墅欧式欧式占主流、第一居维也纳欧式，仅2个中所式微派建筑和庄中式徽派蜀山名筑中式徽派双湖美墅欧式度假型第金孔雀度假别墅欧式、美式等欧式、国外二居所元一高尔夫欧式风格合肥合肥现现有有项项目以目以欧欧式式风风格格为为主，中式主，中式较较少，且少，且为别为别墅墅类类第一居所第一居所本报告是严格保密的。7从潜在消费者看，合肥喜欢中式风格的海归及外籍工作人士较少，而合肥本地人更喜欢欧式风格中式别墅客户的要求合肥现状城市：城市：?国际化和都市化程度高?在长三角经济最弱，缺少国际化?欧式在内的西方风格流行已久?欧式风格刚开始流行?项目所在地房地产市场成熟?本项目所在无房地产项目开发?潜在客户：　?人口：　?海归较多?以安徽籍人士为多，海归少?外籍企业较多，外籍高管多?外籍企业少，在合肥外籍高管少合肥消费者需求?更喜欢洋化的、现代的、欧式的、创新的风格?不喜欢回归自然的、质朴的、原始的风格欧欧式式风风格更适合合肥潜在消格更适合合肥潜在消费费者者构构成及消成及消费习惯费习惯本报告是严格保密的。8从利于万振集团资金快速回笼及易于操作角度，欧式风格更适合本项目中式别墅开发难点欧式特点舒适性差：?中式住宅（如四合院）以伦理为本，讲秩?欧式、现代舒适性好序，而非舒适性?欧式讲公共空间，共融性?中式住宅坐北朝南的房子较少，不适合现代人生活档次顶级，窄众市场?中式住宅层高不超过3层，容积率较低?本项目资源做顶级难度大?中式别墅只能做顶级的、奢侈的产品，适?欧式风格客户群广泛合窄众人群，非大众化?操作难度大，造价高：　?手工制作多，工匠费用高，总体造价高?欧式较中式操作难度小?工艺要求高，开发商把控能力必须强?且开发周期短，资金压力小?开发周期和销售期长，资金回笼慢欧欧式式风风格更适合本格更适合本项项目目现状现状，更有利于万振集，更有利于万振集团开发团开发本本项项目目本报告是严格保密的。9综合以上几点考虑，我们建议做欧式风格更利于实现项目的预期目标成功案例国内远郊度假型第二居所以欧式风格为主，中式风格较少，且主要是第一居所地块现状本项目地块现状做欧式风格更适合化解地块陌生，人气不足的劣势市场现状从合肥市场现状看，欧式风格为市场主流，中式风格较少本地消费者合肥喜欢中式风格的海归及外籍工作人士较少，而合肥本地人更喜欢欧式风格资金回笼欧式风格更节约成本、易于操作，并利于资金快速回笼本报告是严格保密的。10建筑风格相关案例分析　本报告是严格保密的。11典型中式中式别墅典型案例-----北京观唐楼盘浏览观唐开发的契机北京和项目所在区特质适合发展?时机成熟：经济高速发达现在处于一种文化回归的时代?北京的大背景：开放的国际大都市、兼容，且中式建筑有市场?区域独特：项目所在的香江花园区属CBD沿线内、被称为新租界，是一个较洋气的地方，客户也较洋气?资金充足：紫光地产资金支撑充足，能满足长周期的开发观唐的开发特征操作难度大，客户群体窄?建造特征：建造难度大、成本高，手工制造多，工匠成本高?建筑特征：容积率低（0.52）：占地48万平米，建面25万平米　　　　　　建筑层数低，不超过3层十年前如果做中式别墅，可能被认为是古董，而且市场　　　　　　中式院落与西式住宅流线相结合　　　　　　也不接受，但现在则是一种?客户特征：客户群窄，顶级和奢侈的，以海归和驻华外籍高管为主前卫和时髦的表现?开发特征：开发周期长，25万平米开发期6-7年　　　------观唐老总吕大龙?销售特征：销售速度较慢，开盘月1套/天本报告是严格保密的。12消费者及业内人士对中式别墅的看法业内人士中式别墅开发有难度，且消费者接受度一般中式别墅开发的难点：第一，中式住宅在设计上要想满足现代人的生活需要，难度不小第二，中式住宅的造价太高。制式门楼、花窗、略带弧度的屋脊等都是传统住宅的经典符号，但同时也大大增加了建筑成本。　　　　　　　　　　　　　　--------北京紫光地产（观唐开发商）老总--------吕大龙上海的中式建筑非常少，现存的几个销售业绩也不理想。其根本原因是消费者在心理上对中式建筑不是很接受，认为它不够富贵、气派　　　　　　　　　　　　　　　　----------上海港虹事业发展有限公司的行政总裁---------林宠升消费者居住为求新，以租用为主，不适合常住潜在购房者喜欢欧式风格的占25.3%，居首位；中式建筑只占13.5%　　　　　　　　　　　　　　　　　北京成业行房地产经纪有限公司市调结果很多外国朋友都住在四合院，自己也在二环边租了一套，但住着不太舒服　　　　　　　--------摩根士丹利资产服务咨询（中国）有限公司的顾问HowardSnyder外国人对于四合院虽然情有独钟，但由于其舒适性不强、无法适应现代生活，往往租期比较短本报告是严格保密的。13北京典型中式楼盘容积物业案名规模价格主力户型依托资源居所率类型占地20万三大高尔夫球场，园区景观以「山、水、树、联体第一居紫庐M2，0.812000400～500石」为主题，运用灰砖、坡顶、屋檐、门楼、别墅所39席别墅院落、敞廊等传统建筑语言建面11.5街巷式布局、院落式空间、中式建筑风格。形独栋第一居观唐万0.4320000280--450成了明确的主街宽、胡同窄、内庭院又豁然开别墅所320套；朗的空间序列连续变化.香山建面13万双拼、第一居0.85?——————甲第平方米联排所运河1.6万元/外部：拥有一段长达800米，面积达81000平岸上平方米；独栋米的私有河堤公园；第一居共208套0.33250－400的院300～600别墅内部：“1+8BOX”多主题会馆、十二大宅、所子万/套中心会所、平层四418亩，建第一居易郡150～400合院、200,面8.7万方0.37000亩华北平原森林所万/套双拼、300;330套独栋本报告是严格保密的。14苏州典型中式楼盘容积物业案名规模价格主力户型依托资源居所率类型房价、地段便利、小区环境独栋12000-独栋、（人文、自然、纯别墅小寒舍占地170亩0.8515500，联联排、_一居区）、房型多样，200m2无排8300双拼花园有内庭，舒适性占地8.6万，700-1000万木渎风景区，风水好，苏州天伦64套江南园林0.25/套；单价350-460m2独栋天平大酒店作会所，豪华装二居式别墅(1期11000元／随园修，星级服务19栋)平方米3万平米，平拙政均每套占地850–独栋320–380融合中西建筑艺术精华，园二居及异地置0.3东苑1.5亩，共有1300万平米林景观富有情趣，户户不同业30套别墅。真古城占地17686平独栋、地理位置优越，交通便捷，112000_一居别墅米，共68套联排总价较低西山毗邻古樟寺、梅园等古园林58729平方米0.26?240万起联排_西山人文底蕴一居恬园本报告是严格保密的。15成都典型中式楼盘容积物业案名规模价格主力户型依托资源居所率类型二环路边高档社区；105亩，中式四融合中式院落风格—清华坊0.82————第一居所129户合院—中式宅门、前庭、中庭、后花园三利500亩，独栋、660米河岸线的河滨生0.42?35003