一山一世界，一宅一天地—攀枝花·金泰炳三区项目营销战略及执行提案—奇迹置业。2011.1.15MIRACLEPROPERTIESCO,LTD本报告仅做本次提案使用。在未获得奇迹置业书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。1攀枝花阳光之城?攀枝花的气候特征?攀枝花整体城市规划?炳三区的承载的城市功能北纬27°攀枝花,地球的华丽表情楔子.?北纬27度，攀枝花位于神奇的低纬副热带，属亚热带气候；?中国钢城，钒钛之都，著名工业城市，经济综合实力川内排名第三，仅次于成都、绵阳；?攀枝花全域常驻人口约120万，主城区人口约50万，政府预期至2015年主城区人口将达80万。神奇低纬副热带PanzhihuaChina攀枝花，北纬27，副热带?在全球，北纬27，这条低纬副热带，是地球神奇的活力线——风情地中海，浪漫的夏威夷、秀丽的迈阿密、绚烂的冲绳、神秘的香格里；?充沛的阳光雨露、广袤的大地、湛蓝的天空、活力无限自在的人、绚烂的建筑、快速生长的城市。神奇低纬副热带Miami/美国迈阿密MediterraneanSea/地中海南岸shangri-la/中国香格里拉OkinawaNahaApt/日本冲绳北纬27°,攀枝花,阳光之城尽管攀枝花不是世界级的但在攀枝花人心中，她是神圣的、至高无上的,这里是阳光城。和地球上，其他北纬27一样，这里阳光雨露充沛、山川广袤、天空湛蓝、人活力无限自在、城市快速生长www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟“一心两轴四片”组团式，城市空间格局1、攀枝花城市受山地限制，以仁和沟、金沙江为轴向南延伸；2、城市空间布局结构为“一心两轴四片”的组团式城市空间格局：（“一心”：以机场为中心的城市绿核；“两轴”：以沿金沙江的东西向轴线和沿仁和沟的南北向轴线为发展轴线；“四片”：由炳草岗-仁和的江南片区、弄弄坪-瓜子坪的江北片区、格里坪-清香坪的城西片区和金江－团山－马店河－迤资的城东片区组成的组团式城市空间。）四片区，功能及产业分设，片区中心制序号片区片区结构城市功能规划城市中心区，重点发展行政、商贸金融、文化娱乐等，炳草岗、干坝塘、那招设1江南由炳草岗、渡仁、仁和等组成片区中心以选矿业、稀有金属冶金、集生活、生产、物流等功能于一体的综合型城市片区。2江北由弄弄坪、攀密组成片区中心设在东风该区西部重点发展煤化工和建材工业，东部以改善居住环境、完善服务配套为主。3城西清香坪以西城市规划用地片区中心清香坪以钒钛和电冶化工发展为主，是未来城市工业发展的重要载体。片区中心规划在4城东由金江-团山－马店河一线用地金江镇www.fdc01.com房市金碟炳草岗，攀枝花“商业、行政、文化中心”1、炳草岗，聚集着目前攀枝花最完整的城市文化功能，商业、办公、行政、教育、医疗、文化等功能均聚集于此，2、但是，随着可开发用地的稀缺，炳草岗的主城拓展，主要沿着机场路发展，热点区域集中在炳三区。www.fdc01.com房市金碟炳三区，钢城的城市“价值最高地”1、区域依托“机场大道、政府规划和房产开发”，成为钢城当前最大规模的房地产开发板块；2、金泰/金海/阳城等一线开发商的进入与高档定位，使之成为钢城最高档的房地产开发板块；3、攀枝花学院、甲级写字楼、五星级酒店、新政务中心、文化宫、大剧院，群山为背景、揽看全城，纵观江山。www.fdc01.com房市金碟价值高地已成，但无论政府还是开发商，并未对该区域给予“具备广泛影响力、城市发展推动力”的定义和宣传。www.fdc01.com房市金碟区域价值呈现，是炳三区未来2-3年的发展核心?攀枝花未来的政务、商务中心、一座新城?品牌开发商争相逐鹿献礼，最高档、最大规模的房地产板块，中高档项目成集群式发展?得天独厚的居住环境和区域形象，大批中高档客户趋之若鹜2攀枝花房产市场?攀枝花房产市场整体概况?攀枝花当前主要项目个案调查?总结：攀枝花的大盘时代（发展趋势和特征）房产市场-发展阶段中级市场，发展周期2-3年，未来1-2年内攀枝花房地产竞争格局将发生较大的变化：全面进入“品质和品牌”竞争时代攀枝花房地产市场所处：?中级阶段市场：客户对产品关注不仅限于实用性，相对舒适度类软性要求越来越高，对高端、品质、服务的趋向性增加?客户生活半径受城市发展限制局限于越来越小，但此区位价值仍然尤为重要。?不断调整，但?可能出现升级变化不大，周或衰退期较长?积蓄待发，发展快速，周期短暂?原始积累阶段一般周期时间较长4-6年2-3年3-5年房产市场-各区域划分及特征攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增加以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。炳草岗，城市政治、经济、文化西区，攀枝花重型企业的集中地，居住环境恶劣，空气质量中心，区域受空间的限制，后期差，少数住宅项目为因工作等原因无法离开此区域人而造的发展将以旧城改造为主。五十四，连接市中心和西区之6间的区域，空气质量较差，区域吸引力不大。123炳三区城市未来的政务中心也是攀枝花城市发展重点打4造的区域。发展前景巨大。区域居住环境距市中心价格平5台7炳草岗中中心4000炳三区良5分钟4500五十四片区，以小商品市场等东风中下8分钟3000商业为主的区域，连接市中心仁和区，城市发展中和仁和，配套成熟但缺品质重要的两个居住区之五十四中12分钟3200东区、早些年的城市一，攀枝花城区中空西区下20分钟3000中心区域，配套较为成熟，随着炳草岗区气质量最好最适合居仁和优20分钟3200域成熟，以及新区不住的区域断拓展，逐渐落寞房产市场-各区域划分及特征攀枝花7大居住版块综合评价，以“地段、以环境、以开发品质”论版块空气质量居住成熟度代表项目综合评述炳草岗中心区域中拥有城市最完善的生活曼哈顿依托市中心的商业、行政、地段、丰富配套和生活便配套，成熟度极高捷等城市价值优势占据市场炳二/炳三区版块优居住生活配套成熟，引学府花园/通过近年的发展区域逐渐成熟，随着城市化进程持续导攀枝花人居方向泊林郡/花推进，区域将成为城市新的核心区。溪谷东风版块中下生活配套较成熟，但缺作为连接城市中心区域和西区的通道，生活配套丰富乏品质感无，但配套品质不够。东区中心版块中生活居住配套成熟，但作为城市早年的中心区域，生活居住配套较成熟，但区域拓展空间有限。无中心区域拓展空间有限。中生活配套较城市，但区作为连接炳草岗和仁和片区的重要通道，也作为攀枝五十四版块域杂乱，无品质感。无花小商品批发市场，生活配套较为成熟，但区域嘈杂，配套也不具备品质感。下生活配套较成熟，但空攀枝花主要重工矿业集中地，空气质量成为影响居住西区版块气质量对生活影响无法蓝湖国际的重要因素，虽然西区中心区域配套较成熟，但居住回避。品质无法跟进。良居住配套成熟，发展潜上海花园/因良好空气质量，平坦的土地成为攀枝花最适宜居住仁和版块力巨大春天花园的主城区，随着炳仁路开通，区域发展空间不可估量房产市场-各区域划分及特征未来两大核心居住区：炳三区、仁和区将作为未来攀枝花的两大居住核心区得以迅猛发展。其中，炳三区占据更大优势，是毋庸置疑的NO1板块板块代表项目市场影响力现状客户项目依托金海品牌、泊林郡的热卖效应、大力度的项目整体销售良好，进炳三区作为城市花溪谷广告推广，成为2010年攀枝花最强势地产项目入尾盘期销售期未来的政务中心覆盖攀区，有攀大、文学府花园项目依托金海品牌、部分高端产品、大力度的广告高单价、大面积、高总枝花全化宫等人文因素炳三推广，成为近期的明星项目价，导致销售相对缓慢域，加之攀枝花公区自身商业配套为项目享受打下强力的基础、市场影住宅已售罄，商业即将园等自然配套，金瓯广场响巨大，加之沃尔玛的入驻和开业，项目价值进一对外销售必然成为未来最步拔高、市场地位巩固、客户认可度高高档次、最大规模的核心居住区配套完善的高端住宅社区，对整个攀枝花市场人居。上海花园环境的发展都有着一定的影响力。已入住区域内和西区波尔卡城17万㎡，超大规模的法国南部地中海风情小镇，定二期水晶座已售罄仁和作为城市发客户为邦位为”区域最高端项目、攀枝花一线”项目展适宜居住的两主、部个区域之一，也项目体量20余万平米，大力度推广、区域内竞争一批次热销，二批次即分炳草是空气质量最好峻临天下空白、合理的销售价格等优势，奠定了其良好的市将销售岗和东的城区，居住环场影响力、销售业绩。区客户境良好，发展空www.fdc01.com房市金碟间巨大仁和片区房产市场-各区域及板块当前的供应情况1)攀枝花三城区房产供给中，东区以其主城优势，占据50%强的供给量，其次，仁和以良好的居住环境居第二，最末位为西区。2)在各片区中，炳二区、炳三区、仁和、五十四是当前的核心供给片区。房产市场-楼盘分布2011年，市场整体放量大，供给项目近30个，竞争激烈www.fdc01.com房市金碟曼哈顿学府花园龙江明珠金海项目金泰地块力山地块阳城地块www.fdc01.com房市金碟峻岭天下波尔卡城邦攀枝花房地产市场的逐渐成熟，目前同时在售楼盘超过30个，10万平米以上大盘10个以上，还有部分楼盘整体开发规模近50万平米,竞争激烈。房产市场-主要楼盘情况一览表2010-2011年攀枝花即将推出的主要楼盘一览表项目名基础信息预计推出时间阳城200亩地块总建筑面积约470000平方米预计推出时间2011年上旬力山地块总建筑面积约100000平方米预计推出时间2011年上旬金海世纪城项目占地500余亩（含五星级酒店）建筑面积约600000平方预计推出时间2010年底米金海学府花园占地120亩建筑面积约170000平方米推出时间2010年7月份君临江山占地200余亩推出时间201