信义·坂田第一工业区旧改项目发展战略报告深圳中原事业四部14／2／18二级市场策划品控中心Chapter1:市场竞争环境信义Chapter2:项目条件分析坂田Chapter3:项目定位体系旧改发Chapter4:项目物业发展建议展策Chapter5:商业部分规划略Chapter6:项目营销推广建议21chapter1市场竞争环境1.1片区发展背景1.2片区房地产市场1.3未来竞争市场1.4借鉴案例31.1片区发展背景区域界定：龙坂片区并非官方划定区域，而是地产人对于龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四个街道办。西起：羊台山南邻：南平快速，与福田接壤东至：清平高速北到：机荷高速机荷高速石观澜平岩湖羊坂清台田平西山丽龙华片高布片速吉区区南平快速福田4龙华：是宝安区的东部重镇，目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办，按政府新规划又定义成5个组团，总面积92.69平方公里。组团片区划定标准面积（平官方定位方公里）大浪片大浪片大浪工业园区及其配10.9集先进工业、配套区龙华老城区区套的商业办公、文体服务、生活居住于娱乐、医疗配套及居一体的综合片区住区二线扩新深圳站、商业办公17.08新的口岸经济区，展区、文体娱乐、医疗配兼有为福田中心区羊台山片区龙华商贸生活套及居住区配套居住功能。区龙华老龙华老城的先进工业13.72商贸、酒店、金融城区、行政办公、商业、、办公、教育培训文体娱乐、医疗配套等现代服务业和现及居住区代居住配套产业二线拓展区龙华商华的高新工业、行政11.55集商贸、居住、高贸生活办公、商业、文体娱新工业于一体的综片区乐、医疗配套及居住合片区区羊台山羊台山郊野公园和大19.74羊台山郊野公园和片区脑壳山部分山体基本农田保护区5坂田：即龙岗区坂田街道办，据最新的深圳城市规划，又分为三个组团，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里组团划分界定面积官方功能定（平方位公里）岗头片区岗头高新工业、行10.10集先进工业片区政办公、商业、配套居住、文体娱乐、于一体的综医疗配套及居合片区住区雪象片区雪象高新工业、行9.80集商贸、居片区政办公、商业住、先进工、文体娱乐、业于一体的医疗配套及居综合片区住区坂田片区坂田高新工业、行16.35集商贸、居片区政办公、商业住、物流业、文体娱乐、于一体的综医疗配套及居合片区6住区组成片区发展背景：深圳市特区一体化先行示范区，高新技术研发产业园，国际化新市镇[坂田定位][政府视角]2010年1月18日，龙岗区委提出“坂田包括坂田,雪象和岗头，在“十二五”这一重大战略打造华为科技城战略决策；11月3转型期，龙岗区把坂田华为片区打造成深圳高新技术产业集日，坂田片区被批准设定为深圳市特聚和发展的核心高地，推动坂田发展产业转型升级由生产加区一体化先行示范区。构建“科技坂工基地转变成高新技术研发产业园。并按照“国际化新市田、人居坂田、文化坂田、和谐坂田”为目标。镇”标准推进该片区旧改，将其打造成集商业、商住于一体的服务功能体。中部发展轴观澜重读中部综合组团坂雪岗龙华坂田福田信息来源：《深圳市城市总体规划(2007-2020)》7中部综合组团规划：深圳城市副中心地位的确立，龙坂片区在该组团中处于最有利位置。集中有限的城市建设投资进行较高水平特区综合功能区重点开发，迅速启动城市发展空间引导城市空间结构和功能结构的合理发展龙华—坂田商贸该功能区属于旧城更新类型。应该通过生活功能区强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力，获得发展空间，与新区拓展同步考虑龙华先进工业功能中部综合组团包括宝安区的区远景发展功能区为基本建成或土地正在龙华、观澜和龙岗区的布吉清理、平整，可建设用地条件成熟、，坂雪岗。组团的功能定位为华为—富士康属于整合完善类型。高新工业功能区应该通过对组团内用地、道路的规划市中心区的配套综合服务区。整合，改善局部环境，完善公共设施根据组团城市结构的特点和、市政设施，进一步加强项目的引入产业发展需要，在龙坂一带和建设形成四个功能明晰的分区8高科技企业带来的管理层人员、科研人员及其他的员工，拥有较高的经济实力，能为片区的房地产市场提供强劲的支撑力。企业名企业规进驻片区情况备注在龙坂片区的高科技企业较多，称模华为企业总占地1.3平方公里中国代扣代缴个华为、新天下、康冠、元征等部，由培训中心、研人所得税企业百，片区内高新技术产业就业人口发中心、中试中心强第一、行政中心、生产约8万人，2009年，坂田税收中心、数据中心、机加中心，员工约高达137.26亿。并且在200960000名年启动了对华为城周边22平方富士康生产基30万员工2007年交纳的地地，研税是7亿元，国公里的改造。发基地税是40亿元新天下企业总占地近20万多平2004年销售额达部方米,总资产20多50亿元人民币，亿元,员工近万名上缴利税1亿3千万元人民币9项目简介规划面积岗头企业园区设立专职服务中心，为企业提供各项服务。现已被明确为龙岗互联网企业培建筑面积2.8万平互联网培育中心，现已与17家互联网企业达成租赁意向，成为龙岗唯一的互联网企业集方米(楼高17层)训中心中地龙岗(坂该项目的前身是坂田上雪科技园，园区内最大的基伍、科泰克公司旗下品牌占地60多万平方田上雪)G’FIVE在全球手机市场排名前十。目前园区内已形成一个手机研发、生产、销米，现有建筑面积手机产业售产业链条，共涉及企业50余家、年产值20多亿元。80多万平方米园坂田南“整个产业区划分为工艺文化产业区、饮食文化产业区、休闲文化产业区和田园文慢生活”化产业区等功能区，包括雅园路手造文化街、坂田美食文化村、南园文体中心、文化产业银湖山郊野公园(南坑水库景观区、南山绿色通道)等项目。区中南国际南集团同意在全球行政经济总部大楼，规划在坂田中南工业园内，建成后将集团共10层，建筑面集团总部总部由香港迁至坂田。产后集团年营业额约12亿元，上缴利税约2亿元。积20000平方米深圳舜兴拟打造成为全国性的物流交易电子平台，预计建成后产值可达百亿元，创利税占地5万平方米，/德邦物10亿元。舜兴、德邦两家物流公司的入驻，有效改善了坂田片区现代服务业匮分两期建设流深圳公乏的问题。司星河雅宝拟作为创业板上市公司总部基地积极申报广东省战略性新兴产业基地，建成后将规划总占地面积高科总部极大促进区域经济发展，提高土地使用价值及节约、集约用地，并带动片区产业62.29万平方米，园升级。10设计容积率5.5自身产业调整带来的人口结构变化：产业转型升级使得高素质人才聚集，低收入者外流。生产基地企业总部、研发基地员工主体低级技术工人企业管理者、白领、专业技术人员员工素质素质较低素质较高，基本都受过高等教育收入水平收入低，消费能力低收入较高，有较强的消费能力通过片区自身的产业升级，能使片区居民的层次得到提成，而通过成熟片区的挤出效应，为龙坂片区带来大量的高尚人群，再吸引周边片区的高收入者，从而形成一个真正的高尚生活圈。11“外来效应”：外来影响带来的人口结构变化：-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声，南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势龙岗中心城龙岗中心城龙坂片区2005年龙华片区2005年宝安中心区宝安中心区东部沿海高尚东部沿海高尚住宅区住宅区2005南山客户南山客户福田客户福田客户罗湖客户罗湖客户2005年年深圳湾填海深圳湾填海区区01-04200001-04年年2000年以前年以前客客户户流流向向龙坂片区的巨大地理优势，，使得它既是接纳福田外流客户的最佳区域，同时也能依靠自身的规划和其他优势来抢夺罗湖和南山的客户，同时环中线也是一个客流来源的考虑因素。12片区发展背景：未来综合交通枢纽中心轻轨11号线：(目前地铁4号线延长段尚未动工)（福田口岸—清湖方地铁6号线：(目前尚梅龙公路(已通车)向，深圳北重要枢南起梅林关，北接布福龙路：(已经通未动工)龙路，到龙华广场车)南起福田（香纽）现有主要BRT：2号线连接上龙大公路(已通车)环立交），连接龙对外交通南起已规划未动工的大公路地铁5号线：(前步南和清湖，龙坂片干道福龙路，连接布龙路新区大道：(已部海---黄贝岭)布龙，北接东莞大岭山区设梅林检查站、坂分通车南起梅林关龙观南坪快速干道(已通深圳北站：(已投入田站、清湖三站，20机荷高速车西起南头，途经龙，北接现在龙华的使用民治大道华，东到坪地；福龙人民北路，再向西)分钟。梅观高速公路，南起福田)接现在的上塘路广深港高速铁路：（已投入使用）2006年前2006年2007－20082009-2011年2011年后年交通规划：2011年前后，随着大运会的举办，片区近30条城市主干线将启动，全面的交通规划将进一步扩大片区的辐射力和影响力，区域的资源优势将得以最大限度发挥。13区域界定小结—龙坂片区作为中部组团的核心，形成与福田中心区的互补态势，是深圳市特区一体化先行示范区，高新技术研发产业园，国际化新市镇，坂田区域的人口高素质结构变化和福田/南山/罗湖的人口挤出效应以及外来交通核心枢纽的建立给坂田带来新的发展机遇。141.2片区房地产市场2010土地供应情况：龙岗区土地供应相对充足2010年各区域土地供应中，供应量明显居前的是龙岗、宝安两区，其中龙岗区，全年土地供应量以217万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的46.2%；福田、罗湖土地供应量极少。152010年深圳楼市二级房地产市场2010年，深圳一手住房总成交面积为321万平米，较之2009年同比下滑47.9%，创下近10年以来深圳一手商品住房成交量新低。其中宝、龙两区成交占深圳总成交量的74.5%；其中又以