规划设计方向系列培训之一——规划设计方案评价世联地产版权所有2004年7月版可行性研究前期策划营销执行策销售执行定位定位、、物业物业划立项立项发展发展建议建议开盘开盘筹备筹备执行执行与与调整调整用地用地勘测勘测方案方案设计设计施工施工图图设计设计施工施工竣工竣工验收验收设方规平设展计案划面计示任评设设细沟务标计计部通书沟沟沟通通通世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版2规划设计方案评价内容l定位检测l总平面布局l户型分布l户型设计世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版3规划设计方案评价应用范围l规划设计方案评价（评标）l规划设计方案沟通（修改方向建议）l规划设计方案解读与营销应用世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版4PART1：评价理论基础—营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版5营销价值=客户感知价值自我实现尊重需求情感需求安全需求生理需求马斯洛需求理论世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版6生活方式第二层面舒适度第一层面世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版7第一第一层面层面：：占占有有资资源越多源越多，，舒舒适度适度越越高高高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版8空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版9舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版10舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版11第第二二层面层面：：客户客户体体验验越越契合契合、强、强烈烈，，生生活活方式方式越有越有价值价值邻里共融——小资空间宏大叙事——新富格调展示——知富。。。立面豪——新富环境洋——知富酷——小资。。。世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版12PART2：世联规划设计方案评价体系一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）l充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化l规划协调资源、创造资源——规划资源最优化l建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版132、户型分布价值判断的三个层次l资源分配均好性——销售无障碍l资源分配合理性——好的资源给大的户型l资源集中形成价值标杆——价值提升世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版14二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版153、其它因素l分期建设、销售l展示l经济性l发展性世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版16世联规划设计方案评价KPI价值最大化价值构面均好性合理性价值标杆KPI体系形象展示营销构面启动与分期竞争差异化客户体验开发构面经济性分期开发世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版17世联规划设计方案评价表示意权重打分总平面布局价值最大化价值评价户型分布价值最大化户型竞争性展示价值营销分期销售合理性评价启动区差异化竞争客户体验切合度经济合理性开发评价分期建设合理性世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版18世联规划设计方案评价10大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版19规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版20规划设计评价应避免的6大误区ü认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；ü价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；ü还是价值——“金角银边”是商业的法则；ü来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；ü上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版211、价值最大化核心——资源平衡l资源最大化l资源合理分配l优势资源标杆世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版22PART3：规划设计案例世联策划培训–《规划设计方案评价》2004年7月版23案例---华侨城.波托菲诺产品分布图31层，229㎡四房12-20层,170㎡三房253㎡五房205㎡四房天鹅堡245㎡平面五房2期2区天鹅堡12期纯区水燕栖湖岸多层170-206㎡多层平面五房天鹅湖纯水岸TOHO262-288㎡三层TOHO欢乐谷世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版24案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版25案例---华侨城.波托菲诺方案评价l景观资源最大化l均好性l树立价值标杆l生活方式缔造世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版26案例---中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50㎡总建筑面积：124301.71㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546户型户数（户）建筑面积（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房138159.18--187.22TOWNHOUSE61212.08—311.29复式40223.88—392.88世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版27案例---中旅国际公馆户型分布世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版28案例---中旅国际公馆鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版29案例---中旅国际公馆方案评价l均好性l树立价值标杆l院落、私密性世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版30案例---星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套容积率：4.5户型5房4房3房2房面积23918317716816416115614311912387栋数A栋C栋D栋C/D栋B栋B栋B栋C栋B栋D栋D栋单位ABDFAADCB/CBB/EC/D套数7774525010253555610555112111总套数151473167111户型套数比17%52%19%12%世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版31案例---星河国际产品分布30F29F29F29F29F27F27F两房三房四房世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版32案例---星河国际鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版33案例---星河国际方案评价l产品均好性l树立价值标杆l王者坐标，体现尊崇感世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版34案例---宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597㎡建筑面积：49676㎡容积率：≤1.8覆盖率：≤23％绿化率：40％户型建筑面积套数比两房两厅一卫79-85㎡10％三房两厅一卫91-94㎡10％三房两厅两卫119㎡19％四房两厅两怀149-161㎡39％复式花园洋房118-236㎡13％复式123-245㎡5％连排别墅190-237㎡4％世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版35案例---宝安N2地块产品分布N18F18F18F12F连排别墅18F1-2F4X3X3190㎡12F3-4F4X3X3237㎡18F6F花园洋房4F79-85㎡2X2X11-2F4X3X3199㎡91-94㎡3X2X13-4F3X2X2237㎡119㎡3X2X2复式洋房200-236㎡6X3X35-6F4X3X3191㎡149㎡4X2X2161㎡4X2X2世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版36案例---宝安N2地块鸟瞰图世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版37案例---宝安N2地块方案评价l均好性l树产价值标杆l院落、私密性世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版38案例---大世纪花园三期区位分析区位：布吉新中心区——新一代区域CBD世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版39案例---大世纪花园三期用地分析石芽岭石芽岭布森林公园布森林公园龙龙公公路路大世纪三期大世纪三期大世纪一、二期大世纪一、二期含五号地镇政府不含五号地镇政府三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容积率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）世联策划培训–《住宅规划设计方案评价》2004年7月版40案例---大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别