旧城改造及一级土地开发前前言言随着房地产的快速发展，土地交易市场价随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。改造将会为房地产市场提供大量土地资源。contentscontents1土地基础知识2旧城改造3一级土地开发房地产市场分类房地产三级市场房地产二级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产一级市场又称土地市场：?土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。?土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产市场分类三级市场三级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三二级市场二级市场级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。?一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。一级市场一级市场?房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地分类土地用地性质土地所有权分类农用地建设用地未利用地国家农村集体组织所有所有居住工业公共设施绿化道路广场用地用地用地用地用地注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。国有土地使用权取得方式国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交划拨出让出租入股土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。国有土地使用权转让划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。土地使用权划拨土地使用权划拨：土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置安置等费用后将等费用后将该幅该幅土地交土地交付付其其使用，或者将土地使用权无偿交使用，或者将土地使用权无偿交付给付给土地使用者使用的行为。依土地使用者使用的行为。依照照本法规定以划拨方式取得本法规定以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权的，除除法律、行政法规法律、行政法规另另有规定有规定外外，，没没有使用有使用期限期限的的限制限制。”。”《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国土地划拨的特点：城市房地产管理法》第二十三１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置条规定，下列建设用地，经县、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种级以上人民政府依法批准，可形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土以以划拨方式取得：地使用权出让金。?国家机关用地和军事用地；２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用?城市基础设施用地和公益事业期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。用地；３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民?国家重点扶持的能源、交通、政府核准并按法定的工作程序办理手续。水利等基础设施用地；４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土?法律、行政法规规定的其他用地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的地。土地，均按划拨土地进行管理。土地使用权出让概念概念：：是指国家将国有土地使用权在一定是指国家将国有土地使用权在一定年限年限内出让内出让给给土地使用者，由土地使用者向土地使用者，由土地使用者向国家国家支付支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地注：城市规划区内的集体土地须须经依法经依法征征用转为国有土地后用转为国有土地后,,土地使用权才能出让。土地使用权才能出让。土地使用权出让《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截招标拍卖挂牌止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当不同点在于：对挂牌宗地进行现场一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理竞价，由出价最高者性决策和竞争；取得土地使用权。”二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。土地使用权出让——拍卖土地使用权土地使用权拍拍卖卖在指定的在指定的时间时间、公共场、公共场合合，在主持人的主持下，通过公开，在主持人的主持下，通过公开竞竞价而定价的方式价而定价的方式买买卖土地卖土地使用权的行为。使用权的行为。拍卖公告土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名竞买人报名参加竞买并索取有关文件交纳保证金竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定公开拍卖的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权出让——招标由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件招标，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。?投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投投标标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开开标、评标和决标标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。?中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地签约使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。?中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约领证定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。土地使用权出让——挂牌出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗发布挂牌公告地的基本情况和挂牌时间、地点。出售挂牌文件在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、受理竞买申请房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。审查挂牌资格根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报挂牌价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认揭牌书，同时缴纳定金。公布成交结果挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。签订出让合同按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。土地使用权转让土地使用权出转让土地使用权出转让：指土地使用者将土地使用权：指土地使用者将土地使用权再再转让的行为，包括出转让的行为，包括出售售、、交换和交换和赠赠与。与。土地使用权出让、转让的差异（一）主体不同出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。（二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。（三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。（四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。划拨土地使用权转让程序签订国有土地使用权(注：有建筑物的，要约定建筑物转让的内容)转让合同向县以上国土部门(注：审查内容必须符合转让条件、符合城市规划要求)提交转让申请国土部门依法审查批准受让方办理(注：出让金缴纳详见：)成都市土地出让金国有土地使用权出让缴纳政策手续、缴纳土地出让金(注：土地增值税、契税、营业税等)缴纳有关税费印花税：合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收；契税：适用税率3％；营业税：征收成交价格的５％；登记发证出让土地使用权转让流程市场服