谨呈：诚品股份有限公司苏州工业园区翠园路项目策划报告新吉阳机构·苏州新吉阳2010年12月本次报告内容1.项目价值挖掘2.市场机会探索3.项目定位与策划建议4.项目营销策略5.企划推广策略第一部分：项目价值挖掘一、了解苏州工业园区认识苏州戰略性的區位優勢?苏州位于中国“东部沿海经济带”和“长江经济带”的交汇部，长江三角洲经济圈的核心区域。?长三角在较短的时间内成为全国发展速度最快、开放程度最高、投资环境最佳、经济内在素质最好的地区，是大陆最具实力与竞争力的经济区域之一。便捷易达的对外窗口蘇州地區：8,488平方公里蘇州市區：1,649平方公里常住人口：633萬蘇州流動人口：670萬距上海市中心：80公里距上海機場：100公里距上海海港：140公里歷史悠久的文化名城SpringandAutumnPeriodSongDynastySunWuFanZhongyan春秋·孙武宋·范仲淹?有文字記載的歷史超過4000年。?古城建於2500多年前的春秋戰國時期。充滿活力的現代都市20020099年蘇州國民經濟和社會發展統計資料年蘇州國民經濟和社會發展統計資料No.2No.2實際利用外資－實際利用外資－82.2782.27億美元億美元No.2No.2規模以上工業總規模以上工業總產值產值－－2.032.03萬億元萬億元No.3No.3進出口總額－進出口總額－20152015億美元億美元No.4No.4社會固定資社會固定資產產投資－投資－29672967億元億元No.5No.5地區生地區生產產總總值值－－77407740億元億元No.6No.6地方一般預算收入－地方一般預算收入－745745億元億元全全全全国国国国前列前列前列前列No.11No.11社會消費品零售總額－社會消費品零售總額－20272027億元億元江江江江苏苏苏苏第一第一第一第一比上年同期增長比上年同期增長115.95.9%,%,位居第一位居第一面積：0.09%人口：0.46%GDP：2.3%財政收入：2.9%對外貿易：9.1%FDI：9.1%SIPSIPIPBIPB苏州工业园区科学发展塑造国际品牌独独特的地理位置特的地理位置优势优势蘇州工業園區蘇州古城高新區在在苏苏州古城和州古城和苏苏州工州工业园区将业园区将形成形成苏苏州州两两大市大市级级商商业业中心，中心，一个以传统点状商业为主，一个以现代集中商业为主。一个以传统点状商业为主，一个以现代集中商业为主。苏州未来门户?在发展前景上，园区是“苏州的中心”，在地理位置上，园区是苏州的东门户，能快速抵达上海及周边城市，是苏州市区接受上海辐射最便捷的区域。苏州工业园区概况?1994年2月26日，李岚清副总理和李光耀资政分别代表中国和新加坡两国政府在北京签署了合作开发建设苏州工业园区的协议。同年5月12日，苏州工业园区破土启动。?1994年，苏州工业园区总规划面积260平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里，目前处于全面开发阶段。特殊的政府支持国务国务院院(1994)(1994)99号档号档?苏州工业园区享受沿海经济特区的优惠政策;?外商可以在园区投资设立金融机构以及商业企业;商商贸贸函（函（2005)2005)9494号档号档分销、零售商业企业园区可直接审批?按照“东进、北拓、南优、西育”的中心城市发展战略，以东部为首要发展方向，提升苏州工业园区城市功能的开发建设水平。——苏州市委书记王荣《在中共苏州市第十次代表大会上的报告》?中心城区主要发展方向向东，园区将与昆山上海连片发展，设苏州未来新城。?苏州东部新城以园区及其拓展区为主体，承担市域和长三角次级商务中心职能，并作为培育未来高级产业的主要空间载体。——《苏州市城市总体规划（2004—2020）》（纲要）未未来来…………19941994年年时时苏苏州工州工业园区发业园区发展目展目标标20042004年年时时......把苏州工业园区建设成为现代化、国际化、园林化的新城区。苏州工业园区的独特地位?苏州工业园区的官方地位是“重中之重”，“两国合作中最值得骄傲的项目”；综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。?苏州工业园区被批准为“中国服务外包示范基地”,苏州工业园区综合保税区成为国内开放程度最高、政策最全面的海关特殊监管区；?先后引进了3000多家外资企业，79家世界500强企业在园区内投资了125个项目，苏州工业园区成为国内最成功的工业园区之一；?苏州工业园区以约占苏州市3.5%的土地、5%的人口，创造了全市15%左右的GDP、地方一般预算收入和固定资产投资，22%左右的注册外资、到帐外资和进出口总额，已经成为苏州市经济社会发展的重要增长极。?目前苏州工业园区已经成为名扬全球的高新技术产品跨国研发、制造基地，每年创造的IT和IC产值约占全国的3%和16%。苏州工业园区的独特影响?拥有国务院特别批准建造的金鸡湖高尔夫球场；?苏州工业园区内允许别墅建设；?对苏州的轻轨建设作出了重大贡献；?未来将拥有10座以上的五星级酒店；?“苏州城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”，环金鸡湖区域正在成为苏州市新的金融商务、现代休闲和商业文化中心。苏州房地产市场的风向标(2010年)苏州市区各区成交对比图1800014000成交套数成交均价1600012000成交面积成交均价14000各区成交套数10000（平方米）（元/平方米）12000100008000沧浪区3565403005.1811472.878000600060004000金阊区3454199454.655755.21400020002000平江区1076114323.278101.4500沧浪区金阊区平江区园区新区吴中区相城区园区157391733038.3311833.45苏州市区各区域面积比例图新区6354659337.938143.53沧浪区相城区金阊区8%平江区13%4%2%沧浪区吴中区108481383781.5159283.23金阊区平江区园区相城区5754679708.5849098.85新区吴中区吴中区27%园区相城区总计467905172649.4599975.5833%新区13%苏州工业园区的未来?“注重城市能级提升。加快环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区‘三大板块’建设，致力于营造良好的综合环境”；?政府的超前规划，使得湖东和湖西成为未来苏州两大中央商务区，规划面积有3平方公里，湖东的规划面积是湖西的2/3。?未来湖西版块着力引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，最终建成功能齐备、人气商气繁荣的苏州城市中央商务区。?湖东将逐渐发展为高档商业购物中心、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。?自然水景和全方位高标准的市政配套，使得环金鸡湖区域楼盘占据苏州最高端市场。苏州市中央商务商贸区规划商贸CBD：209.7公顷商务CBD：98.7公顷苏州市最繁华的金融中心苏州市最繁华的金融中心苏州高尚居住区和商务楼宇集中区苏州市最现代的商业中心长三角地区主要会展中心总面积:308.4公顷华东信息集聚中心华东乃至全国有影响的商务旅游、休闲观光旅游胜地湖西CBD湖东CBD世界级城市规划十六载国际经验推进苏州工业园区成为大苏州城市发展的龙头未来的上海浦东、台北东区二、认识金鸡湖核心区位——未来苏州市区CBD园区行湖东CBD政中心苏湖西CBD州湖东CLD古城区金鸡湖高尔夫科教创新区旖旎风光——中国最大的城市湖泊公园（国家AAAA级景区）高端生活——苏州高档消费代名词中茵皇冠假日酒店苏州科文中心湖滨楼圆融时代广场尼盛万丽酒店建屋国际酒店左岸商业街建屋新罗酒店水巷邻里月光码头李公堤金鸡湖大酒店高尔夫球场凯宾斯基大酒店名宅林立——苏州高端住宅的集中地1.澜韵园、东方春晓、翠湖雅居2.湖左岸（03-06）363.玲珑湾花园（04至今）4.中茵皇冠国际（05-08）45.中海半岛华府（06-07）6.中海湖滨一号（06-08）7.中海御湖熙岸（07至今）2198.晋合水巷邻里花园（08至今）59.金鸡湖花园（09）810.中海世家（10年至今）1311.九龙仓国宾一号（10年至今）7101212.绿城御园1113.新鸿基别墅1414.绿城玫瑰园……澜韵园湖左岸（03-06）玲珑湾（04至今）中茵皇冠国际（05-08）半岛华府（06-07）湖滨一号（06-08）御湖熙岸（07至今）水巷邻里花园（08至今）中海世家九龙仓国宾一号新鸿基别墅绿城玫瑰园…………绿城御园商务至高——占据苏州写字楼的建筑高度与价格高度1.中银惠龙大厦（100米）2.环球188（188米）453.东方之门（278米）1324.新鸿基高层（310米）5.九龙仓高层（450米）……450310278188100苏州市政战略是城市向东，园区会是新的中央商务区，市政中心，地位就像上海浦东、台北东区，这里正在建设最高地标、最大商场、最集聚的金融商务、最豪华的酒店…上海、苏州最终将通过园区连成一片。金鸡湖周边就是未来的陆家嘴、信义计划区。想想当年的信义计划区，想想16年前的陆家嘴，我们对环金鸡湖区域充满无限憧憬……三、解读本案项目区位价值概述?本案地处园区金鸡湖东岸，翠园路以南，博览中心东侧，紧邻月光码头与时代广场，优越的地理位置，稀缺的地段价值；?项目临近苏州园区贯穿东西的重要交通干道—现代大道，地面交通条件较好。?苏州湖东CBD中心位置，周边集中了多个高档写字楼、酒店、商业项目，形成了园区“无出其右”的高端氛围，具有优越的认知度和认可性。巨大的地段稀缺价值未来周边规划景观资源分析?本案距金鸡湖最近处约150米，一览金鸡湖美景