一、城市（宏观）规划发展二、都江堰房地产市场分析三、拟拍宗地价值分析四、拟拍宗地初步定位五、拟拍宗地评估测算一、城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一概况概况都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名,1988年撤灌县设市。大成都大成都规划规划都江堰彭州都江堰都江堰彭州彭州?大成都蓝图:金堂1个特大城市：成都市主城区。金堂4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。崇州4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇崇州崇州。城乡一体、协调发展。大邑大邑城市定位城市定位邛崃邛崃邛崃新津新津都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区。蒲江蒲江城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰被纳入“大成都”体系交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显交通交通现状现状?成灌高速20分钟车程成灌高速：38公里，20分钟车程。?老成灌213国道青城山40分钟车程老成灌213国道：48公里左右距离，沙西线延伸段（待40分钟车程。建）成青快速路：42.1公里，30分钟车成青旅游快速通道程30分钟车程沙西线都江堰延伸段（规划）注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中交通最为发达的城市.双流机场城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展方向本宗地金凤蒲阳紫坪铺镇从整个城市规划的主城区特点来看，城市主城区的用地主城区延展区重点重点发发展展((东东南南))规划是以住宅为主，从地理位玉堂镇方向方向置来看，城市的北和西都有山聚源新区阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。青城山镇城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展总述本宗地1、都江堰作为成都市规划的中等城市之一，将会得到成都市的众多政策倾斜，将会促进都都江堰彭州江堰的快速发展；2、随着交通条件的逐步完善，都江堰与成都的融合将越来越多，将会拉快都江堰市的发展崇州步伐；3、本宗地作为都江堰的重点发展区域位置，随着城市进程邛崃的加快，将迅速使得本区域得到快速发展，区域发展前景非常美好。二、都江堰房地产市场分析城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市地产与房产发展概况◆土地价格2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在本宗地100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。◆销售价格从2004年钱江银通房地产公司开发的都市·美丽洲创当时1600元/㎡的高价记录到目前的销售均价3800元/㎡，甚至个别楼盘均价突破4000元/㎡，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。◆开发板块早期的房地产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。◆开发品质由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年2月土地用途及年宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度限市区天府大道西商业40年JY-07-007不大于1.6不大于25%不小于35%不高于40米侧住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人20525.2平方米（合￥74万元/四川茂地房地产开发￥200万元￥36万元/亩￥2278.64万元30.79亩）亩有限公司土地用途及年宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度限市区学府路（柏商业40年JY-07-009不大于1.5不大于25%不小于35%不高于40米条河北侧）住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人59303.3平方米（合￥124万元/都江堰市精诚房地产￥500万元￥30万元/亩￥11029.8万元88.95亩）亩开发有限公司2007年3月土地用途及年宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度限市区都江堰大道JY-07-012不大于1.1不大于25%不小于35%不高于22米住宅70年安康南路净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人2509.1平方米￥240万元/￥240万元/都江堰市畜牧兽医协￥50万元￥240万元（合3.76亩）亩亩会城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年5月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限市区青城路不小于商业40年JY-07-013不大于1.8不大于22%不高于40米走马河东侧35%住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人规划建筑面积167275平方米92930.6平方米120万元/￥3000万元因竞买人数未达到规定人数终（合139.40亩）亩止拍卖宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限市区青城路不小于商业40年JY-07-014不大于1.6不大于25%不高于22米走马河东侧35%住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人\1390元/上海丰华（集48366.7平方米\900元/平平方米10756.7540规划建筑面积77387平方米\1400万元团）股份有限（合72.55亩方米（148万元元（本宗地按楼面地价拍卖）公司/亩）宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限城区二环路南段不小于商业40年JY-07-015不大于2.0不大于20%不高于40米走马河西侧35%住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人88289.8平方米\810元/平\500元/平14302.9476成都皇朝置业规划建筑面积176580平方米(合132.43亩)\1800万元方米（108方米元有限公司（本宗地按楼面地价拍卖）万元/亩）城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年8月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限市区青城路不大于不小于商业40年JY-07-013不大于1.8不高于40米走马河东侧22%35%住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人规划建筑面积167275平方92930.6平方米120万元/米￥3000万元（合139.40亩）亩因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限城区不大于不小于商业40年JY-07-021不大于2.0不高于40米二环路东段23%35%住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人￥780元/37068.6平方米￥5782.68￥460元/平方米成都市龙泉金山房地规划建筑面积74137平方米（合55.60亩）￥700万元6平方米（104万元产开发有限责任公司（本宗地按楼面地价拍卖）元/亩）城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表面积区价格产品占地面开盘时项目名称项目地址开发商总建面容积率总户数间（元/销售情况类型积间（㎡）㎡）目前余122均价3900户型，一紫坪丽景幸福大道紫坪房86.13-多层68亩49900㎡1.14143、4F价次性2007.74批次文汇路产122.3格41002%，按揭1%均桥都房3700，1岷江河畔一号桥旁多层40亩30000㎡1.126080-140房源充足2007.10产F带花园4200都江堰6层余103房天源·佐2环路胥68．1430左金山房电梯60700㎡1.388-2304260-4500源,目前可2007.11岸3期家路口亩右产洋房优惠5%市中心，国机保7层预计都之都30亩32000㎡1.660050-152未定入会咨询公园路口利房产电梯2008.5余几套1F150㎡都市·美一环路南钱江银220897多层76.7亩4.32约34070-1903820-40684068，6－丽洲5期侧龙潭湾通房产㎡跃7165㎡3820城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表占地面积区开发产品总建面容积率价格销售情况项目名称项目地址面积总户数间开盘时间商类型（元/㎡）（㎡）5+1景顺.山赵公山脚江河12278528预计均价预计2008年电梯1.0472880-150入会咨询水间下置业亩㎡50006洋房电梯：都江堰大多层精诚88.910657345-104岭秀都江道柏条河、小1.791022均价4000房源充足2007.12房产亩㎡多层：畔高层135-140利贞。锦都江堰区利贞10096605100多余二三十水苑2期一环路胥多层1.44110-130均36002007.12实业亩㎡套套2批次家路口多层：都江多层：幸福大道多层871785349180-120余20多套堰市3680-3900建川桂院和彩虹大、别㎡㎡0.7136