|黄山|国际艺术中心|营销推广|策划||上实|2010-10-19|中国。一宅。一院。一天地。对于每一个人。都不仅仅是一条血脉。他更是一种自豪。一个文明赖以传承的世界。一种源于东方的精神载体。一个朝思暮想的心灵花园。附附陆伍肆叁贰壹二一　　　　目　高形人板城目户市屋象群块市标型场建定解解解导建综瓴位读读读向议述录壹目标导向4精。别黄潮。东文。细。墅山流。方化。化。现人复的代自兴产中。己的品式。的中营风居国造格住5大盘卖小规盘模卖与。风。成。格。长和速度6。我们的目标塑造一个高屋建瓴的品牌追求一个快速丰厚的收益名利双收人群指向文化意象品牌意象7思维路径黄山人的价值观策略核心九方国际艺术中心价值观联结品牌定位和生活者价值观的“终极意义”感性主张和理性价值的交融8从三个维度探寻黄山人的价值观城市解读板块解读人群解读9贰城市解读10作为一座国际性旅游城市，黄山是中国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）发源地之一，具有得天独厚的文化艺术氛围及基础。城市概况：?行政区划：辖三区四县，屯溪区、黄山区、徽州区、祁门县、休宁县、歙县、黟县；?城市规模：市区面积249平方公里，人口17万?城市交通：合铜高速、徽杭高速、新安江穿境而过，黄山机场通达全国各地?机场屯市政府市政府城市亮点：博大精深的徽溪老文化底蕴、秀丽的自然街风光合铜黄高速速合铜黄高速徽杭高速徽杭高11黄山经济快速发展，近年来平均增长达12.16%，2009年人均GDP?达17977元（折2630美元）,第三产业占经济总量的近一半（46%），居民的文化艺术需求与日俱增，潜力极大?从2008年消费结构分析，家用电器和音像器材类增长28.9%。服装类消费增长94.0%，而文化艺术类消费增长364%。?充分说明，黄山市的文化艺术产业及消费潜力极大，值得充分挖掘。?旅游作为第三产业的支柱产业，年旅游人群近2000万，以23%的速度增长，08年旅游收入达126亿。12灵秀的自然风光和遍布的人文景观处处流露出浓郁古徽州文化气息?自然景观：黄山风景区、翡翠谷、太平湖、花山迷窟、新安江、齐云山、牯牛降、清凉峰等；?人文景观：屯溪老街、宏村、西递、程氏三宅、戴震纪念馆等。13合铜高速、徽杭高速、新安江穿境而过；黄山机场通达全国各地；皖赣线和在建的徽杭线贯穿全境皖赣线徽杭铁路（建设中）合屯溪老街新安江铜速黄黄山机场市政府高徽杭高速?徽杭高速2小时可达杭州，4小时可达上海，合铜黄高速3小时可达合肥；?皖赣铁路有旅游专列可至北京、广州、厦门、上海等城市，目前在建的徽杭专线开通后将大大缩短黄山与长三角的空间距离；?黄山机场可至北京、上海、广州、香港等城市14城市解读的发现丰富自然、人文资源并没有带来人居文化的同步递进，处于吃老本状态。要打造城市的魅力必须是在对原有文化继承的基础上进一步的弘扬和光大。关键词:继承弘扬15叁板块解读16屯溪作为黄山市商业、文化、行政、居住、娱乐中心、黄山旅游接待型区域，未来将成为旅游目的地。?1-规划中的文化、娱乐中心。?2-规划中的文化、居住中心阳湖片区处于大规模开4.行政、文化发中，未来将以居住为主1.规划中心。中的3.商业中心?3-商业中心明清至今，以文化、屯溪老街、黄山西路为中娱乐心的屯溪商业中心的统治中心地位基本确立。2.规划中的文化、?4-行政、文化中心新的居住中心行政文化中心，为城市发展的新片区，以行政职能为主。17项目所处区域具有良好的文化基础和资源，为项目发展成黄项目优势?项目处于文化底蕴深厚的屯山标志性文化项目提供了有力的条件支撑溪区，为徽文化发源地?屯溪城区较小，项目距离商业中心老街实际距离较近，交通较为便捷?地块位于黄山学校南侧，具一定教育资源?项目处于人行观光索桥南侧，背山面水，景观资源丰富项目劣势?项目位于城市东面,非城市发展主流方向?处于城市边缘，区域现有配套尚不完善?项目背山面水，区域发展空间较小18江南新城板块：新居住集中地，本地客户为主，新安江环绕，背靠柏山森林公园，景观资源优越。醉温泉??滨滨江住宅江住宅区区，景，景观环观环境境优优越，越，滨江国际小小区区均均为为集中新建，生活配套集中新建，生活配套较为较为缺乏；缺乏；玉屏府??客客户户定位定位参参次不次不齐齐，低端到中，低端到中御泉湾高端均有；高端均有；东方丽景?公园?客客户户以本地人以本地人为为主，主，辅辅之以部之以部锦绣江南元一大观森林柏山分投分投资资客客户户阳光绿水江南新城山语人家??新安江新安江风风光光19江景房，客户定位中端，价格区间目前在3000-4000元/㎡之间，多为公务员、老城区及县乡居民；后续供应量大；环境是客户置业的主要驱动。置业驱动因项目物业类型均价客户来源后续推量素公务员小高层、4600江南新城老城区居民环境50万方多层周边县乡多层、别公寓：4600老城区居民东方丽景墅、小高环境三期层别墅：7000周边县乡多层、小4600/㎡公务员御泉湾环境尾盘高层私营业主老城区居民多层、小环境滨江国际4000/㎡私营业主尾盘高层20江景房，客户定位中端，价格区间目前在3000-4000元/㎡之间，多为公务员、老城区及县乡居民；后续供应量大；环境是客户置业的主要驱动。置业驱动因项目物业类型均价客户来源后续推量素小高层公寓：4500公务员玉屏府高层环境尾盘别墅：8700私营业主别墅公务员多层锦绣江南4500老城区居民环境一期小高层周边县乡多层老城区居民阳光绿水4600环境二期小高层周边县乡老城区居民山语人家多层3500环境尾盘周边县乡21黄山高端市场主要以别墅形式出现，生态资源突出，但缺乏文化附加价值，尚未深度挖掘文化价值。独栋：单位：元/㎡香山翠谷碧桂园3000联排：经济开发区板块独栋：75004200均价：桃花源联排：4600~58003000政务生活区板块尚未开盘雨润.玉墅天筑新安.博林山庄星汇曼谷老城区板块醉温泉市政府均价：黄山区金霖名家10000徽府屯溪老街玉屏府均价：11680二期别墅尚未开盘均价：10000东方丽景块元一大观板城德懋堂新独栋：奇墅仙境南黟县江7500歙县联排：225300顶级市场的消化速度普遍较慢，中高端产品去化速度相对较快??从从价价格格上上来来看看，高端，高端产产品品如售如售价价御墅天筑在在11万以上的万以上的独栋别独栋别墅墅项项目目去去化化德懋堂较较慢慢；；售售价在价在6000~80006000~8000元元//㎡㎡徽府奇墅仙境的中高端的中高端产产品品去去化速度化速度相相对较对较快快9000；；别??从产品类型来说，双拼合联排别墅从产品类型来说，双拼合联排别墅去墅去化化较较快快桃花源东方丽景??从从客客户类户类型上型上来来，高端，高端产产品品80%80%6000来来源于源于外外地客地客户户?黄山的高端别墅市场支撑力不够碧桂园?今后几年别墅消费预计集中在中端香山翠谷市场3000200920102011?数据来源于调查的14个别墅项目23板块内高端房地产市场分析小结??黄黄山高端市山高端市场场主主要表要表现为现为别别墅形式墅形式，，产产品品类类型型涵盖涵盖了了独栋独栋、、双拼双拼、、联联排排等等类类型；型；??黄黄山山别别墅涵盖墅涵盖了了从从30003000多多元元//㎡㎡到到1200012000元元//㎡㎡之之间间的市的市场场，，跨跨度度较较大；大；??黄黄山中心城山中心城区区：主流：主流产产品集中在品集中在75007500元元//㎡左右㎡左右，，御墅御墅天天筑筑位于高位于高尔夫球尔夫球场场稀稀缺缺资资源，源，售售价价约约为为1200012000以上；以上；??三三区区四四县县：：其其中徽府、中徽府、奇墅仙奇墅仙境均价境均价约约为为都都在在1000010000元元//㎡左右㎡左右，，德懋堂德懋堂1168011680元元//㎡㎡；；??价价格格：价：价格格在在1000010000元元//㎡㎡以上的以上的产产品品去去化速度化速度较较慢慢；；??从产从产品品类类型上型上来说来说，，独栋独栋去去化化较较慢慢，，双拼双拼和和联联排去排去化化较较快；快；??从从客客户类户类型上型上来说来说，高端，高端产产品客品客户户主主要要来来源于源于长长三角和三角和其他外其他外地客地客户户，本地客，本地客户户集中在中集中在中端和中高端；端和中高端；??黄黄山的高端山的高端别别墅墅市市场场支撑力不支撑力不够预够预计计今后今后几几年年别别墅消墅消费预费预计计集中在中端和中高端市集中在中端和中高端市场场。。24版块解读的发现受投资和改善需求刺激正进一步成为城市生活和居住的核心板块，日新月异居住条件的改变并没有改变该版块骨子里的传统生活氛围和气场。关键词:新生活老黄山25项目基本情况项目资源分析?本项目位于黄山市老城区，与行政中心一河之隔，交通便利、配套相对完善；?依山傍水的院落建筑，藏风纳气，环境得天独厚；?项目选址于山脉中间相对平整地块，蜿蜒延伸与市区主干道相连，A地块主入口方向临水自然资源相对较好；?依托黄山市的整体文化和旅游基础，本项目进行文化产业开发有一定的基础；?九方公司对于文化艺术的深入理解和文化艺术产业开发的研究；以及公司对于各种文化、政治资源的整合能力；26基本指标一览?基地面积：52000平米?地上面积：52000平米?地下面积：8000平米?容积率：1.0?车位：283泊27核心优势国际艺术中心旨在通过基础文化设施投入，在以黄山市独特的人文、自然、历史、文化为基础，整合古今中外文化艺术成就，在黄山打造一座国际文化艺术交流的平台，进行文化产业运营。黄山国际文化艺术中心本项目的地本项目的定位国本项目主体定位以文化基础设缘特征和文际化，旨在在文在文化艺术的基施为基础，形化发展基础化交流和产业开