重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位双双岛岛湖湖引言从2006年7月至今全面的调查研究、深入讨论沟通、研究以及科学的方法论成为本报告重要、完善的支持系统此次研究成果旨在为双岛湖项目开发提供第三方建议和意见此次汇报内容来自引言重庆市规划局江津市规划局九龙坡规划局双福园区管委会协信集团世联地产顾问（深圳）有限公司精诚合作与集体智慧的叠加引言来自多视角的真实调查和理性的分析研究汇报内容13000亩区域开发战略2600亩启动策略研究3效益风险分析13000亩区域开发战略项目目标分析区域开发价值研究区域发展与项目开发竞争与项目形象江津双岛湖项目3000亩区域开发战项目目标略1项目目标分析A、实现项目3000亩的滚动开发2区域开发价值研究3区域发展与项目开发4竞争与项目形象B、通过3000亩的成功开发，提高区域影响力，带动区域的和谐发展江津双岛湖项目3000亩区域开发战目标分析——基于顾问咨询常用的R1，R2分析略模型1项目目标分析A、通过规划安排和开发进程控制减小项目的不确2区域开发价值研究定性，保证项目价值实现3区域发展与项目开发4竞争与项目形象B、项目不能开发成常规大盘，必须为区域提供一定的城市配套和公共设施建设C、通过区域打造与项目形象塑造提升项目的影响力，吸引目标消费人群D、区域价值不清晰，区域形象需要定义，本项目定位与形象具有长期影响力江津双岛湖项目3000亩区域开发战实现价值——如何实现价值保证区域持久开发，实现略成功的区域开发，建立区域形象？1项目目标分析项目开发价值实现2区域开发价值研究实现限制条件3区域发展与项目开发实现前提实现价值实现途径实现时间价值体现在房价、一级开发价值实现4竞争与项目形象项目分期与启动区通过规划和设施配地价上，如何实现、二级开发价值实策略选择；土地价值增值和房现、经营性物业持套，在政府满意和项目开发阶段与区资金投入找到平衡价提升有价值实现域发展阶段的协调市场增值二级开发开发产品区域发展的成熟度从而保证项目的可品牌效应选择持续发展。成功地实现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发首期成功开发有利于后期土地的开发和建立区域影响力；规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值。江津双岛湖项目3000亩区域开发战一、价值实现——作为大规模区域发展项目，实现的基本略前提前提是通过前期项目的成功开发实现区域开发的连续性1项目目标分析通过前期项目开发保证区域开发的连续性的基本条件是开2区域开发价值研究发实力的体现。3区域发展与项目开发规划体现区域发展愿景，项目的可操作性；4竞争与项目形象湖岸公共空间实现项目增值并赢得信任；配套体现弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回报；项目开发承担相应的城市功能；组织保障通过与政府共同成立相应的组织来来实现对土地的控制成功的关键是在成本控制与实力体现之间找到平衡点江津双岛湖项目3000亩区域开发战1、规划体现——通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性略，保证后期用地的完整性1项目目标分析各各类类配套在功能上配套在功能上构构成有机整体成有机整体在在30003000亩亩范范围内规划围内规划酒店、公酒店、公园园、、学学校、校、医医院等多院等多2区域开发价值研究公种种配套，在功能上有机互配套，在功能上有机互补补。。登山园合理的开发次序让项目不可分割3区域发展与项目开发道合理的开发次序让项目不可分割配套的配套的实实施安排在施安排在30003000亩开发亩开发的不同的不同阶阶段，段，贯贯穿穿项项竞争与项目形象目的始目的始终终。公。公园园可以在前期可以在前期启动启动，但分期完成。，但分期完成。4五星级酒店高尔夫练习风情商业场街多中心设置与主题分区多中心布置保证大规模项目开发的层次感，形成若大峡干个人气的聚散点，形成区域吸引力。谷功能分区公共空间与私密空间分开，既保证私密物业价值的实现，又使公共活动空间价值得到体现，提升整个项目的价值。学校江津双岛湖项目3000亩区域开发战2、配套体现——项目不能作为常规的大盘开发，应该为城市略承担配套建设，促进区域和谐快速发展1项目目标分析成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如大型医院、国际学校等，突破常规的大盘开发，促进区域2区域开发价值研究的和谐快速发展。3区域发展与项目开发地区经济发展4竞争与项目形象区域开发经济回报财政收益土地增值品牌增值社会效益政治成就政府开发商开发商最关注的是项目本身，而政府更重视区域价值通过建设区域配套保证区域开发的连续性，提升价值江津双岛湖项目3000亩区域开发战3、组织保障——与政府共同进行区域开发，共同提升区域价略值。1项目目标分析政府开发商提高工业园品质赚取开发利润2区域开发价值研究区域认知度提高土地增值3区域发展与项目开发4竞争与项目形象完善区域内配套提高品牌增加招商引资吸引力增加公司影响力提高区域房地产开发地成本取地水平，增加税收回现快，低成本运作大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果。开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益。与政府形成利益共同体，捆绑运营，形成组织保障江津双岛湖项目3000亩区域开发战4、成功案例——万科东丽湖通过规划建设滑水赛道、中心广略场、时尚街区，配套成本低且市场实现度较高1项目目标分析??滑水滑水赛赛道人工道人工湖湖2区域开发价值研究??滑水看台滑水看台??赛赛道公道公园园3区域发展与项目开发??亲亲水亭廊水亭廊4竞争与项目形象??喷喷泉广泉广场场??雕塑广雕塑广场场??自然景自然景观观元素元素??飞鸟飞鸟雕塑柱列雕塑柱列??湿湿地湖地湖??运动运动公公园园??中央中央湿湿地公地公园园??湖岸公湖岸公园园江津双岛湖项目3000亩区域开发战4、成功案例——开放区－私密区的规划，形成社区向华侨城略区域的景观，配套过渡，保证区域完整性实现多中心1项目目标分析高尔夫??社社区区配套配套与区与区域配域配2区域开发价值研究套整合，形成配套套整合，形成配套体系体系3区域发展与项目开发??社社区内区内配套体配套体现现社社中央试验学校二期会所区区特色，特色，与与片片区区配配4竞争与项目形象套形成差套形成差异异，体，体现现广广社社区区主主题题场燕含场山??景景观观主主轴贯轴贯穿穿区区社社商业街广场区内与区内与社社区区外，在外，在商水岸会所景景观观上上与与片片区区融合融合业开私密放欢乐谷主空间空题公园间江津双岛湖项目3000亩区域开发战4、成功案例——配套沿以水岸、广场为中心分散，整个项目略形成不可分割的整体1项目目标分析??自自给给自足自足??社社区内区内部部设计设计中心中心区区，包，包括括办办公空公空间间、交通、交通枢纽枢纽，，2区域开发价值研究形成相形成相对对自自给给自足的社自足的社区区，，减减少少对对外部的依靠，在外部的依靠，在区域发展与项目开发3内内部部创创造就造就业业机机会会。。??市政道路建市政道路建设设4竞争与项目形象??建建设国际设国际滑水滑水标标准准赛赛道，道，承承办办世界大世界大学学生滑水生滑水锦标锦标赛赛期望政府加大期望政府加大对对于本于本区区域基域基础设础设施的投入，改善施的投入，改善市市区区到到东丽东丽湖交通。湖交通。??小小区区功能功能设设置置齐齐全全??小小学学、中、中学学、、邮邮局、局、银银行行、、图书馆图书馆、社、社区区中心、消中心、消防站、警察局、居委防站、警察局、居委会会、、医疗医疗中心、中心、会议会议中心、巴中心、巴士士总总站、站、娱乐娱乐中心。中心。并并且且做到居民能做到居民能够够55分分钟钟左右左右步步行到行到区内区内任何一任何一个职个职能能空空间间。。江津双岛湖项目3000亩区域开发战4、成功案例——中海国际社区以涉外医院、网球中心以及高略尔夫练习场等弥补区域配套的不足，整个地块配套不可分割项目目标分析写字楼酒店1涉外医院集中商业国际2区域开发价值研究中学3区域发展与项目开发4竞争与项目形象ⅡⅠⅢ休闲综街合幼儿园市专业、小学场街(酒吧森林景观街)大道雕塑长廊高尔夫练国际网习场球中心江津双岛湖项目3000亩区域开发战实现前提略1项目目标分析从顾问角度，我们强调：2区域开发价值研究??最大最大化化的利的利用用地地块资块资源源形成形成两条两条核核心景心景观轴观轴；；3区域发展与项目开发??项项目目组团组团式式发发展，各展，各个组团个组团形成形成对对景景观轴观轴的共的共享享，，湖岸湖岸开开4竞争与项目形象发发公共活公共活动动空空间间；；??核核心心资资源源的最大的最大化化利利用用，，将将双岛双岛湖湖资资源源纳纳入整入整个项个项目的目的规规划划中；中；??以湖以湖为为中心，社中心，社区区公公园园、、学学校、商校、商业业配套、高尔夫配套、高尔夫练习场练习场以以及其他及其他配套分散排布，配套分散排布，形成多中心多形成多中心多节节点空点空间间分布；分布；??整整个规划个规划使使30003000亩亩形成不可分割的整体。形成不可分割的整体。江津双岛湖项目3000亩区域开发战二、实现价——如何结合区域发展准确定位项目价值，确立略值分期策略，如何实现土地价值增值？1项目目标分析进程增值----时间换空间，分阶段开发市场需要的产品，以实现土地价值最大化2区域开发价值研究设施增值----关键性设施能够增加区域价值，并提高土地价值3区域发展与项目开发土地增值政府增值----政府支持与政府作为促进区域开发成功竞争与项目形象4标签增值----规划是否创新的概念，区域的形象定位是否吸引力规划增值----规划的边界感，规划给区域带来的认同度设计增值----建筑设计、商业设计等的新鲜感、现代感；是否具有标志性房地产物营销增值----土地推