南京市投资公司南京IC设计园整体运作策划方案技术标书机密︱2010年12月致南京市投资公司机密目录1．公司介绍......................................................................................31.1为什么选择DTZ戴德梁行..................................................31.2过往服务业绩.....................................................................82．项目解析....................................................................................192.1项目基本指标...................................................................192.2项目交通环境分析............................................................202.3项目服务配套分析............................................................202.4项目发展规划分析............................................................212.5周边区域其他项目分析.....................................................232.6长三角典型城市类似园区发展分析....................................232.7小结.................................................................................253．谁是我们的客户.........................................................................273.1上海城市外围园区客户发展轨迹分析................................273.2南京城市外围园区客户分析..............................................293.3江宁区办公客户分析.........................................................333.4项目客户定位...................................................................354．谁是我们的竞争对手..................................................................424.1长三角其它城市竞争.........................................................424.2南京城市外围园区竞争.....................................................424.3地块周边项目竞争............................................................464.4小结.................................................................................475．我们要做什么样的产品..............................................................495.1土地指标分析...................................................................495.2项目SWOT分析..............................................................495.3类似物业研究...................................................................495.4物业定位分析...................................................................546．项目财务分析.............................................................................616.1物业定位..........................................................................616.2开发进度..........................................................................616.3业态体量..........................................................................626.4开发成本分析...................................................................636.5租售价格预测...................................................................636.6项目财务主要财务指标.....................................................646.7小结.................................................................................69。Page1第一部分公司介绍Page21．公司介绍1.1为什么选择DTZ戴德梁行1.1.1全球网络国际专才DTZ戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及46个国家160个城市，为世界各地投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，满足他们跨地域的房地产需求。DTZ具有深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的ChesshireGibson公司于英国百明罕正式开业。DTZ集团母公司Debenham、Tewson&ChinnocksHoldingsplc于一九八七年在伦敦交易所上市。公司期后于一九九九年更名为DTZHoldingsplc。DTZ于90年代不断巩固和扩张在欧洲的业务，目前公司在欧洲的办事处网络已为业界之冠。在美洲，DTZ戴德梁行透过DTZRockwood、DTZBarnicke及DTZFHOPartners为投资者提供多元化的物业相关服务。图1.1戴德梁行环球网络46个国家160个城市Page31.1.2本地智慧亚洲通在亚太区，DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、印度、印尼、泰国、日本、韩国、马来西亚及新加坡等地的40多个城市均设有分公司，为客户提供着全面专业的房地产顾问服务。图1.2戴德梁行北亚区服务网络1.1.3聚焦中国经验积累自1993年开始，DTZ戴德梁行积极开拓中国房地产业务，于北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、苏州、沈阳、深圳、天津、武汉、厦门、南京及西安设有正式领有牌照的分公司，是中国最具规模的国际房地产顾问公司之一，在同行中的业务覆盖率为列榜首。Page4图1.3戴德梁行大中华区服务网络17我们在大中华区的16个城市设立有分公司4,800名员工专注于房地产领域的各环节1.1.4专业资质品质保证戴德梁行多年来与投资者、发展商及政府合作无间。我们在企业服务、项目服务、租售代理、投融资、估价及物业管理等范畴均具备表现出色，获得了众多专业资质及权威荣誉。其中包括：?中国建设部授予的“全国一级房地产评估资质”以及“全国一级物业管理资质”?国际标准化组织授予的“物业管理ISO9001（2000版）服务品质认证”?英国皇家特许测量师协会授予的“皇家特许测量师学会（香港分会）成员资质”?权威财经杂志EUROMONEY给予的“2005年中国、新加坡及英国地区最佳地产顾问"?上海市房地产经纪行业协会连续六年给予“金桥奖营销代理20强”和“金桥奖物业中介20强”等Page5图1.4授予奖项1.1.5一站式专业服务戴德梁行上海分公司业务范围包括：环球企业服务、策略发展顾问、写字楼物业顾问及租售代理、工业物业顾问及租售代理、商业顾问及租售代理、住宅顾问及租售代理、投资顾问、物业管理、酒店管理、建筑顾问、估价及顾问服务。全方位的团队架构使得我们能够以高水平的专业标准，无论何时何地都能向各地客户提供“一站式”的房地产咨询服务。图1.5戴德梁行一站式服务体系Page61.1.6提供项目全过程的服务体系凭借立足于上海和长三角市场18年的运作经验，以及本地数百名员工的专业力量，华东区写字楼部力求为业主度身定制项目开发过程中每一环节的专业服务和执行策略。我们将通过前期市场顾问、项目研究及定位