红玺台项目营销策划报告在房地产领域我们不断帮助客户取得成功………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………2009年9月…报告前言红玺台项目做为懋源置业在京首发的高档商品住宅项目，该项目承担着塑造完美的项目品质及树立良好的开发商品牌形象的双重任务，对开发商在北京地区的后续发展具有举足轻重的意义。就项目目前状况来看，想要达到销售任务的既定目标，并且能够在北京地区树立起良好的开发商品牌形象，应解决的主要问题是通过何种方式打造项目的高端品质感以达到销售的合理预期，并通过精确的项目定位，满足面对客户的全面需求。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第2页…报告架构营营营营营营营营营项项项营营营营营营销销销销销销销销销目目目销销销销销销目目目课课课环环环定定定策策策执执执标标标题题题境境境位位位略略略行行行………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第3页…营销目标p目标分析——制定合理目标p基础目标——实现销售成功p进阶目标——赢得市场口碑………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第4页…营销目标项目名称均价主力户型总价（万元）去化速度（套）目标分析泛海国际3260022071744万科公园5号2800021961332禧瑞都3800018068464圣世一品3600023082824远洋公馆380002258556合生麒麟社2300024055225世界城39000363141636御金台（财富中心二期）5500037520632三里屯SOHO3800019774930擎峰4000039715889圣世一品36000286103015NAGA上院4800075036003西绒线26号450002209904当代万国城360001866709中轴国际4500047021152公园1872255009023072星河湾37500504189040远洋万和城30000179536274国奥村3200022070492霄云路8号6500047530885阳光上东2400023055259PEKINGHOUSE首府3000036010807山水文园3100075023259珠江帝景29800180536100禧福汇25000137343169………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第5页…营销目标目标分析主力户型均价）度31月速/化套去（红玺台主力户型价格区间标准正态曲线550万780万实测采样曲线（160-170户型）（220-230户型）635万总价（万元）………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第6页…营销目标目标分析按拟合正态分布曲线预测的销售周期是：554÷31≈18个月………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第7页…营销目标p目标分析——制定合理目标p基础目标——实现销售成功p进阶目标——赢得市场口碑………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第8页…营销目标基础目标14个月、30亿元完成90%销售率………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第9页…营销目标p目标分析——制定合理目标p基础目标——实现销售成功p进阶目标——赢得市场口碑………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第10页…营销目标高端地产综合运营商进阶目标智能商务地产品牌运营商政策性住房品牌开发商………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第11页…报告架构营营营营营营营营营项项项营营营营营营销销销销销销销销销目目目销销销销销销目目目课课课环环环定定定策策策执执执标标标题题题境境境位位位略略略行行行………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第12页…营销课题p地块价值解读p项目本体解读………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第13页…营销课题地块价值解读跳出区域，发现价值——“太阳”永远是中心………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第14页…营销课题地块价值解读——交通条件八达岭高速京承高速五环四环机场高速太阳宫板块三环二环………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第15页…营销课题地块价值解读——商圈价值亚奥商圈望京商圈中关村商圈太阳宫板块从距离上分析，项目对亚奥商三元桥商圈圈、燕莎商圈、望京丽都商燕莎商圈圈、中关村商圈、CBD等都具东二有直接覆盖效果环总部带CBD商圈………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第16页…营销课题地块价值解读——配套情况国展家乐福望京、亚运村华堂望京新世界燕莎友谊商城宜家家居中日友好医院和睦家医院朝师附小太阳公元配套学校新云南皇冠假日酒店………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第17页…营销课题地块价值解读——结论天时——区域整体开发时间晚于周边商圈，稀缺推动区域价值走高。地利——区域整体规划开发，为高端氛围形成提供了条件。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第18页…营销课题p地块价值解读p项目本体解读………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第19页…营销课题项目本体解读p项目四至p产品解读p案名解读p小结………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第20页…营销课题项目本体解读——项目四至西临京承高速、城铁13号线;本案北、东、南临太阳公元项目。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第21页…营销课题项目本体解读——项目现状售楼处建设项目工程施工………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第22页…营销课题项目本体解读——产品规划规划设计中，引入“新中式”风格，园林紧扣“庭院”理念，特色鲜明，具备营销引导潜质。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第23页…营销课题项目本体解读——外立面风格“新中式”外立面风格，且采用玻璃作为外墙材质，新颖、独特，有很强视觉识别效果。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第24页…营销课题项目本体解读——经济技术指标项目产品基本为三、四居的大户型（LOFT除外），产品线不丰富。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第25页…营销课题项目本体解读——案名解读红——中国传统喜庆、吉利之色彩，更有人将红色定义为华夏民族的国色；玺——君主之印章，象征至高权力；台——本义为用土筑成的方形的高而平的建筑物，古代筑台者多为君王，用途多为祭祀、禅让、拜将等。红玺台组合在一起，首先给人以强烈的中国传统文化意味，同时，玺所寓示的至高无上的权力、地位，在红的衬托下越发显示出其尊贵与霸气，这类带有强烈中式文化元素的案名多见于高端项目，如京城西部的缘溪堂、融泽府、上国阙等，以及东部的御金台、凯德·华玺等，正是由于上述项目对市场的引导效应，中式元素案名即为高端物业、豪宅的潜意识已经在客户群中形成，这对于项目打入市场并迅速吸引目标客群关注是十分有利的。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第26页…营销课题项目本体解读——小结本案：?地理位置是东北三、四环之间东北三环?规划总体理念为“新中式”风格，园林的具体形式是庭院新中式庭院归纳?外立面设计理念为“新中式”风格，材质独特新中式?以三、四居平层大户型为主要产品提炼同质大宅?案名为纯粹中式格调，寓意高贵，匹配高端中式………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第27页…营销课题项目本体解读——结论凝练东北三环纯粹（新）中式庭院大宅………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第28页…报告架构营营营营营营营营营项项项营营营营营营销销销销销销销销销目目目销销销销销销目目目课课课环环环定定定策策策执执执标标标题题题境境境位位位略略略行行行………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第29页…营销环境p宏观环境——经济政策分析p区域环境——区域市场分析p客户分析——目标客群分析………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第30页…营销环境宏观背景投资拉动，几大经济指标呈现止跌企稳后，出现上涨回暖的趋势。09年初，政府明确提出“保八”的增长目标，以及宽松的货币政策扶持，经济刺激力度持续加大；“4万亿”投资以及第四季度的1000亿投资，政府投资扶持的行业受益者出于资本保值避险的目的，所做固定资产投资，必然着眼于房地产高端市场，对未来房地产高端市场是强有力的支撑。政策利好，几大刺激政策，起到了稳定消费者信心作用。国际金融危机以来，国家有针对性的出台了4万亿投资刺激计划、十大产业振兴计划、加大科技投入、改善民生、稳定出口、下调基准利率和存款准备金率等多项政策，而这些计划己经对遏制经济快速下滑、稳定投资者和消费者信心发挥了积极的作用。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第31页…营销环境投资型拉动贡献动力不足,未来在鼓励民间投资的同时将加大以消费宏观背景为主导的结构调整,重点放在住、行上。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第32页…营销环境市场供求分析p住宅产品总体供应下滑，但高端市场(25000元/平方米)供应比重明显增大。………在房地产…领域我们一直在帮助客…户成功…………共167页第33页…营销环境高端市场成交分析p2009年1-7月北京市房地产市场高端住宅项