宝能·太古城营销策略报告世联地产2009.4三年历程，无数想象，当理想即将照进现实，宝能太古城，在等待中更加值得期待……1湾区等待2007年“深圳湾”概念开始炒热2007年2008年2009年2010年2011年地铁２号线基本完成市政西部通道深圳湾大桥通车建设启用海岸城、保利广场开业进度后海体育中心完工并凯宾斯基酒店开业开业投入使用15公里滨海长廊动工典型卓越维港、曦湾宝能太古城、三项目后海公馆、澳城、皇庭港湾湘海尚、鸿威轩泰、澳城二期湾区价值在喧嚣声中被迅速叫卖着透支着……区域营销的四部曲：阶段1期：卖愿景2期：卖产品3期：卖成4期：卖城熟市生活配套缺乏；基础园林景观；生活配套齐备；城市板块扩张；交通体系不完善；基本商业配套；交通体系落实；城市价值渗透事实规划尚未细致出台；舒适度的升级；规划逐步系统化落实；板块价值实现；各方投入尚未兑现；价值逐渐兑现中；各种投入兑现；融入城市；区域未被定型；社区雏形初显；社区价值最大；城市形象代表；评价片区想象空间大；产品体现形象魅力；社区形象定型；城市价值最大；营销惊艳，瞬间夺目惊喜，物有所值选择它，你精彩追逐，梦想居所理想深圳湾批判1：所有人都不约而同地拜倒在深圳湾这位绝色美女的石榴裙下，这是一种无奈。改变从跨海时代开始深圳湾批判2：以传统豪宅模式在深圳湾建立话语权，正如流星虽然璀璨，却只是转瞬即逝的光芒。深圳湾批判2：以传统豪宅模式在深圳湾建立话语权，正如流星虽然璀璨，却只是转瞬即逝的光芒。皇庭港皇庭港湾湾的缺失：的缺失：典型港式豪宅典型港式豪宅外露的符外露的符号号，缺乏生活体，缺乏生活体验验的的内内容；容；缺少缺少边边界，界，过过于公于公众众感感卓越卓越维维港的缺失：港的缺失：传统传统居住理想；居住理想；规规模太小，隔路看海；模太小，隔路看海；城市主城市主轴轴道，公共展示道，公共展示强噪音；强噪音；宝能太古城：给市场一个响亮的声音。深圳地产第一提及率这是必须在宝能太古城项目一期树立的理想，中信红树湾以对理想的坚持打造了“湾区物业比肩全球”，宝能太古城，将以更明星化的方式一夜倾城。宝能太古城：给市场一个响亮的声音。南中国的深圳湾、南中国的太古城多极中心化的深圳正在不断建立新的市场标准，从华润幸福里到红树湾果岭公寓，深圳正以前所未有的速度国际化现代化着，宝能太古城，不一样的不仅是居住形态，还是更新的生活体验。宝能太古城：给市场一个响亮的声音。建立城市豪宅的价格体系20000元/平米是目前深圳湾的豪宅门槛，但果岭公寓已实现更高，幸福里正在挑战下一个标杆。世联深知，证明自己最有效的方式就是实现太古城的价值最大化。下一站，太古城！2建立认知09年南山存量3865套项目名称总套数累计成交备注侨香诺园206202波托菲诺194194后海公馆548384已推房源仅剩余10余套澳城387261已推房源剩余20-30套中信红树湾34029812栋剩余10套左右东堤园6930红树西岸13011052博海名苑246130兰溪谷二期538105864（高层拼前）840（高层拼前）卓越维港122（别墅）47浪琴半岛459298175平米产品仅剩高楼层华联城市山林814435招商海月5期820（拼前）586余15%左右半岛城邦2035477曦湾284151皇庭港湾215（拼后）87（拼后）余100套左右09-10年深圳湾片区预计新增供应量50万平米，且区域内产品高度同质化。东滨路轩泰三湘项目名称总建面总套数主力户型描述开盘时间富力地铁口太太以150-170拼合大户型古轩泰地块876805002010年古为主城城以140-170拼合大户型2009年下三湘项目186885800为主半年卓越口部分小户型，以140-2009年下鸿威项目106008891工业七路170拼合大户型为主半年岸卓越87-89小复式占70%，2008年11曦湾28930200招商地铁口区160-220叠拼、联排月180-250拼合户型、大2009年11湾厦皇庭港湾52925215皇庭户型月地业蓝天路TH+高层（拼合产品）卓越维港13000043408年8月鸿威主力户型160-180平米澳达澳达南山活跃客户的显性特征：没有任何意外！47%来自南山，17%来自蛇口、后海43%以纯自住为置业目的47%43%34%23%17%14%9%8%3%安田湖山海他住资资宝福罗南后其自投投、兼口住蛇自37%关注区域、位置，24%关注升值潜力1/2的客户成交是通过朋友介绍，广告效果弱53%37%27%24%15%5%4%10%7%4%3%5%2%2%绍近告告告信动介附广广广短联置力格品通务他友住体络外位潜价产交服其朋居楼网户、值或域升过区路关于客户的常识1：南山还是南山人的南山地铁终点站为世界之窗，南山只能靠公交接驳；西部通道日均通车8万辆，而罗湖日均通关量是35万；南山中心区正在成熟而宝安中心区起点更高。今天的南山依然还是南山人的南山。关于客户的常识2：置业只为寻找新的家园所在不停看房不停谈价，在快节奏的生活中试图在城市中寻找新的理想家园所在，主卧要大客厅要豪配套要全，衣橱升级为衣帽间，双套房升级为全套房，变化的是居住面积不变的是居住体验。关于客户的常识3：区域升值价格置业关注因素虽然可以排序，但其中任何一项都足以影响客户的最终成交，没完没了的比较，只因在客户的价值比较体系里没有谁绝对比谁好。关于客户的常识4：朋友就是最好的广告林立的广告牌，拗口的广告语，无孔不入的渠道策略，声嘶力竭的卖场造势，似乎客户上门就完成了交易的全部。营销，不是这样子的！然而，太古城有太多意外，仅为“家”而来似乎，似乎无需如此多的意外。未来供应：未来2-3年城市豪宅竞争异常激烈20092010年2011年年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度华润幸福里，预计09年5、6上市，预计3万/平米以上，主力户型140-150平米淘金山二三期，预计10年后发售，约1100套拼合产品，主力户型200平米以上中信红树湾4期剩余50多套200平米以上，剩余200多套公寓，5期预计09年下半年发售，约336套，主力户型240-320平米星河丹堤剩余E区、F区高层产品200余套云顶香格里拉，预计10年发售，约500套，主力户型150平米利，年低售，主力型平米以上百仕达乐湖，08年6月发售，目前剩余约600套，主力户型110-160平米华来预计10发户160/180/200兰江项目，预计10年9月发售，拼合后900套，纯水岸五期产品280-350平米以上复式产品，预计5月发售，共130套主力户型160-180平米兰亭国际公寓，12..3万，超高层罗湖茂业，11万，超高层航天晴山月，7万，高层国富项目，5.3万，高层天安高尔夫珑园，14.8万，高层宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180平米鸿威地块，预计10年上半年发售，约542套，主力户型150-170平米轩泰地块，预计09年7-8月发售，约500套，主力户型140-170平米三湘海尚，预计09年4-5月发售，约800套，主力户型140-170平米兰溪谷2期，07年7月发售，目前剩余约650套，主力户型85-90平米/170-210平米博海名苑，07年7月发售，剩余约109套，主力户型117-140平米半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发皇庭港湾，08年底发售，剩余约170套，主力户型177平米联泰红树湾/5.2万/高层、别墅十五峯2期预计10年初发售，约85套，主力户型230平米以上数码港，预计09年发售，约64套，主力户型200平米以上澳城2期预计09年底发售，约330套，主力户型200-250平米市场趋势：08～09年传统豪宅区域供应接近尾声，其他区域资源型个盘呈散点供应，随着城市的带状发展，伴随轨道交通的延伸，未来深圳将形成多极城市核心。圣莫丽斯星河丹堤D/E百仕达花园5期新世界四季山水首地容御纯水岸四期浪琴半岛花园幸福里天安高尔夫珑园华侨华侨城城中信红树湾5/6期皇庭港湾海月5期中心中心区区兰溪谷卓越维港后海公馆红树湾红树湾澳城二期半岛城邦二期香蜜湖香蜜湖意外客户样本之：红树湾果岭公寓关键词：认同红树湾的城市价值和产品的升值潜力客户情况：从事房地产和博彩业，在澳门开有赌场，有两个孩子。目前，目前和儿子，女儿，老婆住在5栋；成交介绍：之前看TH的时候就说公寓出来了通知他。因为很认同该区位价值，购买5套，1到2套作为接待朋友的地方，其他的全部用来投资。关键词：沙河高尔夫会员/用于洗澡休息及放球包/看中酒店式服务、省心不用打理客户情况：两夫妻，50-60岁左右，都是沙河高尔夫的会员；成交介绍：俩夫妻是看见报纸广告过来看房的，经常在沙河高尔夫打球，附近又没有什么酒店，就决定购买一套公寓。打完球也可以回来洗澡休息一下，再回家。再加上酒店服务又可以帮忙打扫，自己又不用打理，很方便很省心；意外客户样本之：华润幸福里关键词：偶尔居住/度假/酒店式服务客户情况：华润香港物业的老业主，从事演艺工作，经常在新加坡，回深圳的时间较短，只是偶尔回来度假休息；接待介绍：电话上门，之前关注顶层penthouse单位，觉得一个人住太大，于是就想购买一套面积小一点的公寓。被售楼处的设计所吸引，对华润品牌有信心，决定购买一套公寓偶尔居住，还可以做工作室，举办party等，对景观和服务要求比较高。关键词：认同该区位价值和产品的升值潜力、对高端的租赁市场有自己的理解客户情况：曾经在深圳打拼过，目前业务在内地，但经常经过罗湖前往香港；接待介绍：觉得配合公寓的配套和服务，住这里的人都是懂得享受的人，就像乘坐头等舱