五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告一、北京商业零售市场历史回顾及分析1.1北京商业零售市场发展回顾北京商业零售市场的发展经历了几个不同的发展阶段，并且不同发展阶段具有各自较为鲜明的特点：1992年之前，北京商业零售匮乏1992年前百货公司是北京最具有代表性和统治地位的商业形态。已有60年历史的西单商场与50年代出现的王府井百货大楼是1989年前极具代表性的商业物业，在京城商业物业尚属匮乏的时期，万米以上商业物业只有五家，西单商场（47,000平米）和王府井百货大楼（28,000平米）已占总供应量的63%，此后虽出现了隆福大厦、友谊商店等有一定规模的商场，但仍无法弥补商业物业短缺现象。1992年至1995年，合资商业进入1992年北京开始接受外资商业进入北京市场。这一时期出现了以国贸为代表的合资型大型商业物业。自1989年至1995年商业物业每年的供应量保持高速平稳走势，在此期间的总供应量已达到438,000多平米。较1992年以前的119,000平米有了明显的增长。1五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告1996年至1998年，商业零售业快速发展1995年后外资房地产商亦陆续进入北京市场。这一时期的新东安市场、丰联广场、中粮广场等，成为区域内商圈的中心。1996年开始，大型购物中心和超市的加盟使得北京商业物业供应量有了显著增长，但随之而来的97年亚洲金融危机严重影响了商业发展，同年出现的大批商场倒闭破产的情况使得商业物业供过于求的现象格外突出，一些开发商将原计划推出的商铺改建或停建，商业物业供应量也因此而受到影响。但经济的复苏使商业面积大幅度增加，值得关注的是1998年、2000年和2001年供应量的增加，1998年推出了新东安市场（120,000平方米，是当时北京最大之ShoppingCentre）。1999年-2003年，购物中心、百货公司业态比拚在稳定的投资环境以及由中国加入WTO等利好消息的鼓舞下，北京商业零售市场仍保持快速发展，尤其购物中心与百货公司均表现活跃。在此期间，新进入市场的购物中心主要包括2000年推出的东方广场（100,000平方米）、国贸二期（30,000平方米）,嘉里中心(15,000平方米)，购物中心在北京已经逐渐被消费者尤其是高端消费者所接受；新入市的百货公司主要有中友百货（80,000平方米）、盈科太平洋百货（47,000平方米）、华联安贞店（40,000平方米）、首都时代广场LCX（35,000平方米）等。虽然在此阶段进入的百货公司具有集中收银等百货公司的典型特征，但在内容、功能上已经有别于传统的百货公司，商场开始广泛增设餐饮店、美容店等服务性设施，更加注重装修、灯光、商业布局所营造出的卖场氛围。2004年-2005年，大型购物中心规划和在建中另外，ShoppingMall这一概念被引入北京零售业市场。多项ShoppingMall项目规划或建成，如华贸中心（180,000平米）、万柳ShoppingMall（100,000平米）、世纪金源ShoppingMall（510,000平米）等。2五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告2006年-2008年，购物中心竞争激烈2006年至2008年,国家奥运规划工作直接影响到北京商业市场供应量，造成北京商业物业集中放量，特别是购物中心项目，形成了不同档次购物中心的直接竞争，势必造成商品的重复率较高。如不具有较强的招商及经营管理能力较难突破重围而出。1.2北京商业零售模式发展回顾分析北京的商业零售市场继1955年王府井百货大楼出现后一直被百货公司的经营模式所垄断，1989至1993年出现的西单商场、隆福大厦以及相继推向市场的燕莎购物中心、贵友大厦、复兴商业城、双安商场、蓝岛大厦等已被相当多的本地百姓及海内外游客所熟知，他们均是典型的百货公司经营模式。一直到1996年，百货公司凭借齐全的货品、优良的购物环境占据着北京商业市场的绝对主导地位。在经济快速增长而导致社会组织结构及消费价值观变动背景下，消费者购物的需求呈现出了多元化的特征，1996年60,000平米的中粮广场推出市场，标志着北京真正打破了由百货公司控制的单一商业市场格局。1996年至2000年，购物中心、超市业态增长十分迅速，出现的典型的购物中心如新东安市场、东方广场；超市如物美、京客隆等。到2003年，购物中心、百货公司、超市已经成为支撑北京商业零售市场的三大支柱。截止到2003年底，购物中心、百货公司、超市仍是支撑北京商业零售市场的三大主要业态。而在2003年，上品折扣（北苑店）、365折扣广场、燕莎奥特莱斯二期则掀起了折扣主题店的高潮。随着消费者需求的个性化趋势的增强，对不同的目标消费人群更具针对性的主题商场将在北京将有广阔的发展空间；而随着北京越来越多新居住区域的形成，在政府的规划指引下，社区商业在北京将呈现快速发展趋势。3五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告2004年以来，随着中国加入WTO，对外资零售企业在中国内地开店不再有股权比例，开店数量与开店区域的限制，因此吸引了外资进入北京零售市场。大卖场业态如美国沃尔玛、英国百安居、法国欧尚、泰国易初莲花、法国乐华梅兰、法国迪卡侬；娱乐行业如美国华纳影院、韩国好丽友影院等；外资银行如花旗银行、渣打银行、荷兰银行等；化妆品如Sephora,Marionnaud等。越来越多的国外零售商在京开设其店铺及分支机构。1.3北京商业零售市场特征分析零售业市场集中度提高，商业多中心逐步形成北京市商业中心一直集中于旧城区核心位置，王府井、西单、前门三足鼎立的格局是北京传统商业中心的代表，传统的商圈不断改造不断升级，提升功能、挖掘潜力；与此同时，随着城市规模、格局的变化、消费人流逐渐分散，目前市场已经形成新的分布态势，如CBD、燕莎、中关村则为新兴商业中心，新建商业一般集中在人流集中、交通便利、环境较好的区域，商业网点逐步从传统的市中心向外发展，形成多个相对集中的新商业中心。外资零售商加速扩张，竞争更趋激烈。伴随中国加入WTO，商业市场的进一步开发，外资零售商在京积极寻址开店。国际主要卖场如美国沃尔玛、英国百安居、法国欧尚、德国欧倍德、泰国易初莲花、法国乐华梅兰等都已在京圈地，并开出多家店。一些外资百货也在京寻找新的店址，如韩国乐天百货、日本伊势丹、日本高岛屋、美国第五大道、连卡佛、台湾新光三越等，它们将国外先进的零售业经营理念带入中国，成为市场最活跃的因素。4五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告消费需求转向多元化去百货公司购物是传统的消费模式，随着居民消费水平的提高，消费对购物及其环境表现出多样化的需求；消费者在完成购物的同时，往往亦会与朋友聚会、娱乐等，因此，具有多元功能的购物场所更容易满足消费多样化的需求。百货促销成为京城经营之重要手段商场打折已成为北京百货公司经营的主要促销手段。面临着残酷的百货竞争，几乎所有百货都选择了打折促销，如百盛、SOGO、华联、新世界、王府井等。每逢店庆、节假日、周末，百货会寻找不同的机会来吸引消费者眼球，如果促销活动取消，其销售额往往会迅速下降。近期，北京已取商场消返券活动改为直接打折，百货多年的促销方式不得不重新调整。传统百货开始购物中心化北京的传统百货经历了多年的发展，面临消费者多元化的压力，已开始逐步改变百货公司只有购物的功能，加入一些聚客力较强的功能业态，如餐饮、娱乐、休闲。如中友百货引入麻辣诱惑、浩沙健身等；君太也将餐饮、咖啡与百货融合在一起，使得百货迎合了消费者的多元化需求；百盛购物中心也引进了餐饮和美容SPA；新世界引入了牙科等。传统百货购物中心化迎合了消费者复合化的需求，同时这也满足了一些品牌商家更好地展示个性化的氛围，使百货经营避免走向同质化。购物中心成为消费主流场所北京1990年国贸商城开出第一家购物中心以来，经过10余年的发展，购物中心得到了快速发展，购物中心已成为消费者购物的主要场所，如新东安市场、丰联广场、中粮广场、东方广场等。进入2006年，北京新的购物中心大量开业如中关村广场购物中心、嘉茂购物中心、新中关、世贸天阶等。5五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告商业面积项目名称项目位置开业时间（平方米）第三极海淀区中关村50,0002006年中关村广场购物中心海淀区中关村200,0002006年新中关商业中心海淀区中关村47,0002006年望京国际商业中心朝阳区望京124,0002006年嘉茂广场朝阳区望京80,0002006年双子座大厦建国门外大街45,0002006年东方银座东城区东直门22,0002007年世贸天阶东城区东大桥80,0002007年注：上述项目除第三极为分散业权外，其他项目均为单一业权。商务区对商业发展有较大的推动作用商务区由于大量的写字楼，里面众多的公司及驻京机构，它们大量的入驻人员所形成的人流成为商业的巨大需求者，北京的几个主要商务区如CBD、建国门、朝外以及中关村，已成为商业发展最快的区域之一。新业态催生底商迅猛发展随着住宅的大力发展以及居民对日常消费便利性的需求，一些商家如诊所、便利店、美容美发、健身等都看好这一新兴商业市场，相继进入社区，促使住宅底商市场需求增加。一些知名的商家如星巴克、味多美、7-11、福奈特等纷纷选择进入社区底商，底商已成为商业市场的重要渠道。主题卖场展示较强的竞争力主题卖场由于其云集同类商品的多种品牌，使消费者在购物同类商品时有足够的选择，主题卖场表现出超强的竞争力，成为众多购物中心及其青睐对象。如Sports100，需求面积从1,000-5,000不等，它即览括了所有的知名运动品牌，同时，也提供一