1P2011南京凤凰·雍睦里全程策划报告2P报告思路内容品牌策划篇品牌定位+策略包装销售篇销售策略分析项目定位篇项目定位分析产品篇产品建议分析地块篇地块价值分析市场篇城市研究+市场研究+商业市场分析?—?—?—?—?—?—一、城市认知二、城市经济市场篇‖城市研究壹4P/地理位置城市认知南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，总面积6597平方公里。南京大部分为低山丘陵地形，境内的紫金山，幕府山，栖霞山等构成宁镇山脉西段。秦淮河是南京最重要的地区性河流。南京其他重要的水域还包括城北的金川河，滁河，固城湖，石臼湖等，市区内还有玄武湖，莫愁湖，南湖，前湖，琵琶湖等大小湖泊。南京城中，有大小丘陵数十座。有紫金山，幕府山，栖霞山，狮子山，五台山，九华山，清凉山，老虎山，雨花岗，石子岗，鼓楼岗等，构成了“龙蟠虎踞”的地势格局，自古以来被认为有帝王之气。5P/城市印象城市认知“江南佳丽地，金陵帝王州”南京是著名的历史文化名城，是中国的四大古都之一。南京汤山猿人头骨化石的出土，表明50万年前南京就是人类聚居之地。南京有着近2500年的建城史。自公元3世纪以来，先后有东吴、东晋和南朝的宋、齐、梁、陈，以及南唐、明、太平天国、中华民国10个朝代和政权在此建都立国，南京故有六朝古都、十朝都城之称。经过30年的改革开放，南京已经成为新时代的创业热土，新世纪的创新家园。6P/城市概况胜景城市认知名人“人文绿都”是南京鲜明的城市特色。先后获得“国家级园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国人居环境奖”、“联合国人居特别荣誉奖”等殊荣。全市设立自然保护区23个，受保护国土面积达到749.29平方公里，占市域面积的11.38%，森林覆盖率达到24%，建成区绿化覆盖率达到46.1%，人均公园绿地达到13.2平方米，居全国同类城市前列。全市建成各类城镇生活污水处理厂30余座，日处理能力达到145万吨左右。全市环境质量持续呈现“稳中趋好”态势，城市集中式饮用水源地水质达标率多年稳定保持在100%，成为全省乃至全国最安全、优良的水源地之一。城市空气质量良好以上天数比例达88%。7P/城市规划城市认知以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局8P/城市定位城市认知长三角经济圈两大副中心之一国际影响力较大历史文化名城人与自然和谐共生的江滨城市长三角经济圈两大副中心之一国际影响力较大历史文化名城人与自然和谐共生的江滨城市长三角经济圈两大副中心之一、文化名城、江滨城市9P/都市发展空间城市认知鞍山市、滁州市区、来安县、全椒县。???空间发展格局形成一个核心、两个圈层的空间结构，重点发展一带一轴三通道。“一个核心”即包括南京主城和以主城为核心、半径约30公里范围的城镇和潜在的城镇发展地区，也就是规划中的南京都市发展区。“两个圈层”为核心圈层和紧密圈层。核心圈层包括核心城市和距核心城市中心约50公里范围内的城市（镇）和区域，包括南京市、仪征市、句容市、马一个核心，两个圈层10P/GDP5494950944城市经济44852424002006200720082009南京人均GDP0100002000030000400005000060000南京市2000年-2009年GDP示意图157619102413277432753775423021.19%26.34%14.96%18.06%15.27%12.05%0500100015002000250030003500400045002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年00.050.10.150.20.250.3???南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。尽管经济总量和均量上和苏、锡、常有一定的差距，但随着南京城市的重新定位和长三角城市整体的发展，南京潜力巨大。产业结构合理，尤其是第三产业的的发展壮大必将导入和催生大量高素质、中高收入人群，带来巨大的居住市场容量。11P/资产投资-3.4-7.1-1.526.748.216.659.9同比（%）城市经济426.37992.30538.06712.16383.293802.142651.852010年1-72.93.9-0.6-1.711.211.6同比（%）23．5336.5669.47461.66445.42389.223933.992853.432009年1-72010年1-7份南京房地产开发投资情况表名称住宅施工面积（万㎡）住宅竣工面积（万㎡）房地产开发投资（亿元）商品房竣工面积（万㎡）住宅新开工面积（万㎡）商品房新开工面积（万㎡）商品房在建施工面积（万㎡）2010年1-7月，全市全社会固定资产投资总额为1796.26亿元，同比增长17.6%。2010年1-7月，全市全社会固定资产投资总额为1796.26亿元，同比增长17.6%；房地产开发投资426.37亿元，同比增长26.7%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的23.73%；商品房施工面积为3802.14万㎡，同比下降3.4%；其中新开工面积为992.3万㎡，同比增长48.2%；商品房竣工面积538.06万㎡，同比增长16.6%。12P/城市人口及收入近几年一季度人均可支配收入城市经济南京市城市居民收入稳步增长、消费全面增长南京市居民在提高企业职工最低工资标准、提高企业离退休金、经营状况好于去年、个别行业增资等因素的推动下，居民收入稳步增长，消费全面增长，居民生活质量进一步提升。家庭收入稳步增长，可支配收入增长9.7%。2010年一季度，家庭人均总收入为9248.85元，同比增长9.5%，其中，人均可支配收入为8475.7元，同比增长9.7%南京北京上海广州深圳2009年城镇居民人均可支配收入与支出05000100001500020000250003000013P四、竞争市场二、区域办公市场一、办公、商业市场三、南京酒店式公寓市场五、市场同质项目问题分析市场篇‖市场研究贰14P供销情况供销情况//销售量10.08.0107.0106上市量0.015.01040.103.0102.0101.01021.092009年9月-2010年8月各月商业用房销售、上市对比4.43.9419.10商业用房市场0.109万㎡9.0090510152000.511.522.531.041.021.341.351.431.481.511.311.41.711.762.151.880306090120150供销比销售量商业用房供销均有所反弹，江南八区依旧是销售主力08.109-.09009.08-10.07.0108-.009.06.00-1079.05.00-1069.0?2010年8月，全市商业用房上市量为4.4万㎡，同比下降31.33%，环比上涨259.85%；?同期，商业用房销售量为3.94万㎡，同比下降46.89%，环比上涨32.1%；?供应方面，江南八区占比较上月下降，降为42.65%，下降近50个百分点，主要原因是上月郊区上市量很少，而本月郊区商业用房上市量则大幅攀升。从江南八区内部看，城南和城中上市量比较多，仍是本月江南八区上市的主力。销售方面，江南八区依然为销售主力，占比达到71.83%，其中，河西板块对江南八区的销售贡献最大，占比为58.03%。04.105-.09009.04-10.03.0104-.009.02.00-1039.0上市量1.00-1029.012.091-.09008.12-09.11.1092-.108.10.19-0118.009.09-108.008.909-0.08单位：万㎡位：万单?2010年8月商业81.04全市商业用房滚动一年供销比在低位徘徊，截止月，滚动一年供销比下降到的低水平㎡/单位：元050001000015000200002500030000350004000015P城中均价销售价格销售价格//销售量08.1007.1010.06.01010.05.01010.04.0103.0012.001上市量01.1012.0911.09商业用房市场10.0909.09单位：万㎡00.511.522.5江南八区80.10700.1?2010年8月，全市商业用房成交均价在上月高位的基础上，继续保持上涨态势，达到22466元/㎡，环比上涨25.33%。主要原因是本月的销售量主要集中在江南八区，七成的销售量及其较高的价格直接拉升了全市商业用房的均价。?同期，江南八区商业用房成交均价继续上升，达到26607元/㎡，环比上涨3.49%，同比上涨50.87%。主要原因是本月江南八区六板块的均价都比较高，城中和城北突破三万，其余四板块均价都在两万五左右。?本期，城中商业用房成交单一，只有两家楼盘有成交量，均价受个盘影响较大，其中金陵尚府销售量占比较高，达到97.57%，均价为30590元/㎡，决定了城中商业用房的均价水平。城中商业用房成交均价为30728元/㎡，环比上涨21.2%。.06.001全市均价10.050.10400.1城中商业价值节节攀升，自09年9月至10年8月，增幅为44.94%3.00110.020.1010.100500010000150002000025000300002009年9月-2010年8月商业用房销售均价对比219.0.11.190元01.09909.0?2010年8月商业8月份，全市商业用房继续保持高位上涨趋势，达到22466元/㎡,环比上涨25.33%；其中城中均价为30728元/㎡00.511.522.533.516P供销比历年供销情况历年供销情况//销售量年半上0年120办公