南昌南昌房地产市场研究报告南昌房地产市场研究报告南昌房地产市场研究报告房地产市场研究报告市场研市场研究部市场研究部究部市场研究部报告内容1、期间南昌市房地产市场概况2、时政评议3、新开盘楼盘介绍4、期间房地产交易分析5、南昌主要报刊房产广告投放分析6、省内外房地产相关新闻摘要一、期间南昌市房地产市场概况目前南昌在售（不含部分尾盘）项目71个，分布于南昌市区板块、象湖板块、京东板块、青山湖板块、红谷滩板块和潮阳洲板块。时至今日，或许是由于政府政策的压制、或者是由于土地限制、或许由于开发商目前运作的项目过多，等等种种不明朗的原因，导致了目前新开盘的项目数量极少，只有部分已经开盘的楼盘在推后期房源工作。从目前看来，房产市场新盘的推行速度和效率远远不如去年。而且从去年南昌市国土资源局出让的土地看来，今年似乎再也没有象万科四季花城、南昌居住主题公园等大体量的楼盘出现了。但是随着时间，今年的南昌楼市将新推出的楼盘也逐渐会变的更为清晰，主要推出形态以小体量楼盘为主，比如在洪都大道的君临天下、维也纳音乐花园，在解放路的废旧钢铁大市场、南昌市旧货大市场、玉河明珠三期等，在洪城路的皇冠国际、星河国际、新洪城大市场等等都将渐渐揭开面纱，向人们展示。一、期间南昌市房地产市场概况在南昌为了满足更多的低收入家庭的住房问题，主管部门新批两个项目，近26万平方米经适房即将开建。这与当今的主题构成了一种呼应之势，也表明南昌的楼市将在政府的宏观调控之下逐步健康。而对已经面世的经济适用房本市也出台了《经济适用住房公开出售及售后管理规定》，这将真正将维护经济房的稳定以及低收入家庭的合法权益。另外有十几年的烂尾楼历史的南昌最高搂也将在《南昌最高烂尾楼挂牌2.38亿谋“活路”》议论中找到婆家，但它给人（尤其是部分开发商）的警示我想还远远没有完。在商品房的交易上，两周共计交易1273套，成交面积为140055.83平方米，为近期以来商品房交易较为提升的两周，由此可见，南昌房地产市场至2006年年底到2007年初的交易又达到了一个较高的交易值，南昌房地产市场似乎存在一定的复苏迹象。一、期间南昌市房地产市场概况各板块销售楼盘统计数据如下：在对南昌市目前所售的楼盘进行了区域不同类型楼盘统计集中的统计，其中大部分为住宅项目和楼盘类型住宅商铺商铺，或者是集住宅商铺为一体的综合项目。商铺项目普遍是体量较为庞大的在售住宅楼盘（个）647项目，如江中紫禁城、蓝天碧水购物广所占比例（%）90%10%场、京东鹿鼎国际等，目前各商铺销售各板块在售楼盘统计势头均较好。京东板青山湖红谷滩板城南及象湖市区板潮阳洲板总计块板块块板块块块楼盘个数98209151071比例12.7%11.3%28.2%12.7%21.1%14.0%100%根据南昌市的板块分类，在对南昌市目前所售的楼盘进行了集中的统计，其中红谷滩板块目前在售楼盘最多，20个在售楼盘占据南昌所有在售楼盘的28.2％，区域内目前销售比较好的有联发江岸汇景、名门世家等楼盘。位居第二的有市区板块，有15个在售楼盘，占据比例为21.1％，较为典型的有恒茂国际都会、江信国际嘉园等项目，位居后面的分别是潮阳洲板半块、城南和象湖板块、京东板块和青山湖板块。一、期间南昌市房地产市场概况各板块销售楼盘统计数据如下：在售楼盘销售价格区域统计京东板青山湖板红谷滩板城南及象湖板潮阳洲板市区板块块块块块块6000以上1425000－60003154000－50001551583000－4000715413000以下3根据对在售楼盘的销售价格整理，从单价每平方米6000元到3000元进行划分等级，从统计的表格看来，南昌目前的房价基本上是处于3000元每平方米到5000元每平方之间。单价3000元每平方米以下的只是在城南和象湖板块中；单价在6000平方以上的除了市区板块，还有京东和潮阳洲的中山一品，新洪城大市场及鹿鼎国际。青山湖板块因其景观优势和离市区距离近的优势，单价都在4000元每平方米以上，部分超过5000元，比如恒茂湖滨、香溢花城等楼盘。城南和象湖板块的单价均比较低，除了别墅单价过高以外，其他商品房的单价都在3000元每平米左右。一、期间南昌市房地产市场概况各板块销售楼盘统计数据示意图：商铺,7,10%各板块在售楼盘示意图252020住宅,1564,90%151010989房屋类型示意图50块块块块块块板板板板板板东湖滩湖区洲京山谷象市阳青红及潮南城二、时政评议期间，在北京召开的“两会”中各政协委员和温家宝总理、曾培炎副总理关于老百姓切身利益的房价问题成为针对房地产市场国家宏观调控的指向针，也成为各方政府、各大媒体及千万老百姓关注的焦点之一。“两会”给予了房地产行业给社会带来的积极作用与贡献予以肯定，但同时也给我国房地产行业的发展敲响了警钟。因此国家针对现状提出－－加大供应加大供应加大供应、加大供应、、、调调调调控住房需求控住房需求控住房需求、控住房需求、、、着力解决低收入家庭住房问题着力解决低收入家庭住房问题着力解决低收入家庭住房问题着力解决低收入家庭住房问题以及继续规范房地产市场秩序继续规范房地产市场秩序继续规范房地产市场秩序继续规范房地产市场秩序等四个方面。这些调控将成为今年地产调控的主题。二、时政评议由此看来，国家政府关于房地产宏观调控方面已经进行了好几轮，从“国八条”到“国六条”到现在的加大保障性建设用房等等诸多措施来抑制房价的上扬。但是从前期政府的宏观调控上看来，抑制房价并未取得很好的效果，房价反而在国家的宏观调控中连连攀升，近几年全国的房价平均上涨幅度都超过了5％以上。对于前期的宏观调控未得到很大的实际效果我认为主要存在以下几点：1.供需关系上，市场上供求关系倾向于卖方市场，需求量过大。2.政府调控的力度没有落到实处，在房地产个体市场上缺乏有效的机制。3.土地价格和建筑成本的连年提高。今年政府的宏观调控力度主要是从更为实际处进行调控，建设更多的经济使用房和完善廉租住房制度，这样使调控的效果变的会更为直观和明显。在今年的调控上面我觉得会更为有成效。以前几次相比，本次的特点有：1.调控落到实处，针对性的解决部分人群的住房问题。2.房地产市场逐渐向理性回归，政府的市场调控政策也能更到位，实际执行力度也会变的比以前更有力度，得到了更大民众的支持和响应。各政府部分的领导也作出很好的表示。三、新开盘楼盘介绍3.3.1.1基本资料3.1.11.13.1.1基本资料基本资料基本资料★★★鹿★居鹿鹿鹿璟璟璟璟名居名居名居名★★★★本周仅有本楼盘开盘，其开盘是二期尚筑的第一批房源，共计100多套。为9－18F高层建筑。与3月15日盛大开盘均价在4100左右。开发商：江西省恒益房地产有限公司物业管理公司:怡高国际物业项目地址：红谷滩区丽景路项目定位：普通住宅建筑形态：9-18F高层推出组团：尚筑占地面积：94897.18㎡建筑面积：138184.6㎡容积率：3.5绿化率：40%预计价格：4100交通情况：17、209、227、228、229、306路，核心卖点：红谷滩板块资源、江畔住宅三、新开盘楼盘介绍3.1.2项目介绍项目介项目介绍绍项目介绍鹿璟名居项目占地200亩,总建筑面积25万平方米。整个小区由23栋高层或小高层住宅组成，共分2期开发，1期于2002年12月1日开盘，共开发12栋，现已全部交付使用；2期预计2007年3月15日开盘，主力户型：60、40、100、120、130、150平方米等多种户型。整个小区共规划有住宅1337套，停车位1005个（都在地下室），容积率3.5，建筑密度25%，绿化率40%，是红谷滩罕有的望江住宅地块之一。鹿璟名居正处在红谷滩中心区，既能享受新城的都市设施，又能独具天然江水。在创意设计上很好的将水融入建筑、融入生活。推出户型及比例总套类型商业两房三房四房数数量7168312317面积范围88、95、121、29－43160～～（㎡）89127、129三、新开盘楼盘介绍在交通方面，还是比较方便的，有17、209、227、224、229、306路，其中17路、209、229直达楼盘现场。再看其他配套设施方面有：购物（洪城大厦）、医疗（中寰医院（规划中））、学校（南航、南昌五中、南昌二十二中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌广电幼儿园）、餐饮、休闲（索菲特大酒店、咸亨酒店、摩天轮、国际会展中心）等。开盘当日实景照片三、新开盘楼盘介绍3.1.3SWOT分析分析分分析析优势优势S优优势势SSS分析分析分析分析劣势劣势W劣劣势势WWW分析分析分析分析区位优势：地处红谷滩板块，位于板块的交通方面：虽然经过该项目有6条公交线路，中心区域，有很好的发展前景和升值但整个区域交通不便还是制约项目发展空间。的一个不利因素。景观优势：亲水、望江住宅是该楼盘的一配套方面：从前面的介绍可以看出，该项目个卖点也是它的一个优势所在。本身的配套设施和周边配套设施都不是很完善。机会机会O机机会会OOO分析分析分析分析威胁威胁T威威胁胁TTT分析分析分析分析在没有价位、开发商品牌等优势的基政府的在红谷滩的投入和“一江两础上，要想达到很好的销售将是一个挑岸”战略思想对该板块会提供很大的发战。展契机。并且隔了5年才开第二期，在消费群体中留下了不好的印象。而开盘当天100多套的房源仅现场签售10套将是一个威胁的警示。四、期间房地产交易分析4.1.1第第第第10周房产交易数据及分析周房产交易数据及分析周周房产交易数据及分析房产交易数据及分析套数面积（平米）日期分析指标新建商品房新建商品房住宅非住宅住宅非住宅2007-3-5942311234.052193.522007-3-6146