凤台项目前期定位汇报2010-01-12凤台房地产市场概况：?房地产市场稳步发展，本地公司在做大做强的同时，外地知名公司陆续进驻，推动市场向前发展，刷新了市场的表现；?相对于安徽南部县，房地产发展仍相对薄弱，但有上升的空间?中介活动比较活跃，促进二手房成交量不断攀升，已有多家具有一定资质的房地产评估公司；?租赁市场异常活跃，租赁需求呈稳步上升趋势，县城的向心力得到一定体现。房地产投资规划情况：凤台政府提出了“抓好一体，带动两翼”的经营城市战略，在加快旧城区改造速度的前提下，向东西两翼发展。规划在5年内，在新城一区、二区、老城西组团、北湖组团、马场组团、老城南组团、老城北组团、大山组团共开发建设商品房20112套，总建筑面积达186.5万平方米。房地产市场供应情况：名称规模（万㎡）09年凤台县商品房投资开发面积约滨河湾5在67万㎡，累计销售约43万㎡，有将东朱商贸休闲街3近24万㎡的商品房体量，在09年度推海创福海园25.9向市场，其中住宅现可售面积约在18和谐家园13万㎡，商业约在6万㎡，。凤台县房地润地佳苑3.15金城苑0.6产投资开发整体处于平稳上升趋势。凤凰花园二期6.5上城1.35润地桂花园5.8自由飞翔20财富广场5.5新城国际9.2房地产市场销售情况：经历08年的地产寒冬，09年凤台房地产稳步回暖；主要原因：一是城市新增人口的需求；二是适婚年龄置业者结婚购房的需求；三是居民改善住房条件的需求。09的热销热销归功于刚性需求对凤台县楼市的支撑作用，也是08年的大量观望需求的‘合理回报’。房地产价格走势：房地产市场整体成交价格随强劲需求一路攀升；具体到项目来看，由于整体市场范围较小，市场价格分布并不走板块策略，虽然地处位置略有不同，但销售价格基本保持一致，均价在2600—2800之间，差距并不明显。成交住宅面积比例：从已成交的住宅面积分析，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中在90—110平米左右，另有少量90平米以下的小户型。除高端产品外其余项目户型供应量充足。户型方面主要是以三房为主，面积在90—150之间的占到总体开发量的55%，表明市场的主力需求较为集中。商业市场概述：随着凤台县经济的发展，人均收入水平不断提高，手中可调动资金越来越充裕，在投资选择上有了更多的选择，整体以商业投资为主。所以很多开发商在满足自身项目商业需求的同时，大力开发商业面积，以达到利润最大化的目的。市场在售项目中：海创福海园、瑞达·滨河湾、万嘉广场、润地广场、财富广场等均有大体量的沿街商业街区，从目前销售情况来看，需求较为火爆。重点个案解析：楼盘名称新城国际销售住宅房源09年12开始放卡总建筑面积9.2万㎡，由1栋情况技术指标小户型公寓和2栋小高层组成，底部设置商业客户县城改善型职业需求，矿区职工，有一定积构成蓄和经济实力公寓：50—76㎡优势：产品打造富有特色，物业形态丰富，主力户型两房两厅：86㎡S/W注重品质，三房两厅：113—133㎡劣势：规模较小，缺乏景观价格预计价格：2900-3000元/㎡凤台首席城市综合体，其他形态包容了住宅、单身公寓、酒店、办公、高档商业广告诉求新城中央，都市地标楼盘润地广场2期名称销售情住宅认筹中，目前在售商业占地面积2.8万㎡，总建筑况技术指标面积5.79万㎡客户构县城改善型需求，有一定积蓄的投资客户成一房两厅：68—71㎡优势：老城区，生活配套设施完善、商业氛主力户型二房两厅：88㎡S/W围浓厚三房两厅：126—131㎡劣势：商业氛围过浓不利于居住环境，沿街商业均价27000元/㎡价格，内铺未售处于中山路与西城河公园间，3条通道将客流联通，集其他聚人气，其一期商业双层商铺租金在125元/㎡/月左右，单层250/㎡/月广告诉求城市中心、首席、传世名宅楼盘海创福海园名称销售情中心二组团销售完毕占地面积15.045万㎡况技术指标总建筑面积:25.9979万㎡客户构周边政府机关公务员为主、兼有矿区职工与成周边乡镇客群二房两厅：77—113㎡优势：新城区，未来发展优势明显主力户型S/W三房两厅：98—145㎡劣势：目前相对位置较偏价格均价：3000元/㎡康居品质其他电梯直通地下车库首家高层安装太阳能系统双回路电梯同步全球技术中国康居百广告诉求强楼盘自由飞翔名称销售情A组团11月15日开盘销售近300套总建筑面积20万㎡，其中2况技术指标万㎡社区沿街商业，客户构矿区职工、乡镇购房客户、改善型置业需求成二房两厅：70—90㎡优势：依托政务新城，楼盘品质感较强主力户型S/W三房两厅：100—120㎡劣势：目前基础配套不够完善均价：3400(楼王4000）元价格/㎡推出创新户型楼中楼，二层其他空间只计入一层面积，空间通透。生活自然自在，梦想自由飞广告诉求翔楼盘万家购物广场名称销售情总建筑面积5万㎡，东西步销售完毕行街长约120米，以5层商况技术指标用建筑为主，配以4栋多层客户构企事业单位、矿区中高层，有一定积蓄的投商住及3条步行街成资客户优势：新老城区交汇处，地段优势明显，引二房两厅：88.79—92.45㎡主力户型S/W进华润苏果进驻三房两厅：95.78—115.37㎡劣势：商业布局不够合理商业均价：23000元/㎡价格（后期最高29000元/㎡）商业综合体：1F：金银珠宝（要求有一定品牌的商户，租金在100元/月/㎡)其他2—3F：华润苏果超市大卖场4F：休闲餐饮、高档家纺5F：高档KTV、动漫电玩城广告诉求欢乐海洋、购物天堂楼盘财富广场名称销售情09年11月开盘，住宅已基本售罄，商业待况售总建筑面积5.5万㎡，由两技术指标栋高层与底层商业构成客户构周边政府机关公务员为主成二房两厅：75—94㎡优势：新城区、休闲公园主力户型S/W三房两厅：119—127㎡劣势：规模较小，缺乏社区氛围价格住宅均价：2900元/㎡凤城新区，首席荣耀居住部其他落，毗邻凤台最大的休闲公园—凤凰文化公园，南侧约200米，即为淮河广告诉求财富公馆，王者归来在售项目总结：?单个楼盘规模较小，除新增项目外超过5万方以上的数量极少，大多数楼盘的开发面积都集中在2-3万方左右，而且扎堆效应明显；?随着政府开发导向的转变，小高层和高层的商住楼供应量增大，集中在老城中心和政务新区；?市场主力需求集中在90-110㎡之间，以三房为主，同时，小户型公寓有一定市场需求；?整体销售状况较好，产品的诉求已从最初阶段的物业服务、智能等开始向精神、生活方式方面转移。SWOT分析：W劣势（weakness）：S优势（strength）：?容积率较高，土地取得无成本优势；?毗邻新建政务中心，区位发展优?商业比重较大，运营招商存在难点；势明显；?景观大道凤城大道，交通条件优?项目体量相对于城区人口存在后期去越，直通老城区；化难点。?地块方正适合发展。O机会（opportunity）：T威胁（Threat）：?宏观经济运行稳定，市场处于起步阶?宏观调控政策的影响，土地、金融、段，市场潜在需求量大；预售门槛、价格调控等一些列政策对房地?市场不断细分，客户对产品的要求增产市场造成深远影响；高，给项目创新带来机会；?土地出让和开发商的不断进驻，未来?本地多数项目的素质停留在满足居住竞争风险加大；功能的产品层面，产品超越实施度强；?规模体量与人口稀薄导致的开发风险?整体市场供应量有限，机会点明显；。?周边乡镇到县城置业需求进一步放大。本案住宅规划建议?规划两排住宅：北侧18层，南侧11层（如日照不足，可略微缩减层数）?高层采用两梯四户布局，小高层采用两梯三户布局?户型面积及面积配比：?80-85两房占30%95-105小三房占45%110-120大三房占25%?其他：考虑到市场出现赠送面积产品，本案在规划设计时应重点考虑面积赠送，以面对市场竞争和高层抗性对于本案操作来说，住宅相对容易，操作重点在于商业，商业的成败将奠定本次开发的成败，由于前期投资资金的庞大，商业项目不容有失，而前期定位是商业操作的第一步。接下来的篇幅我们将重点论述商业定位。商业定位策略观念的沟通我们几年的商业项目操作下来，发现一个很有趣也很重要的问题就是：当我们需要花很多时间去研究项目的时候，却发现我们需要花更多的时间去和开发商沟通观念。尤其是很多在住宅开发商取得相当成绩的开发商，事实上这个更要命。所以我们的第一个需要沟通的观念是：忘记你的经验！很简单，住宅和商业的根本区别在于：住宅是即期的，房子没完全盖好，销售已基本结束；而商业是长期的，房子交付了，工作才刚刚开始。这是一个需要深刻理解的观念，它告诉我们：住宅开发可以“行而骗之”，而商业却必须“坐而养之”。再接下来，我们必须提出的第二个观点也有点“雷”，那就是：市调啥也不是，供需研究啥也不是，甚至产品研究也不算啥，只有先行启动的招商才是王道。什么意思，住宅开发只需要做到三点即算完成前期，即市调研究、供需研究和产品你研究-------这已经算成熟的开发商了。但商业开发，做到这三点，仅仅是有了些眉目而已，需要完成的提前招商，既然这么强调这一点，那提前招商的意义何在呢，毫无疑问，它决定了物业条件的设计以及进一步的销售策略。为什么我们旁边的新城国际，现在的销售策略迟迟不定，它定不了，招商没先行，销售策略即或制定也是带着风险，也是跟着感觉定，再说难听点，它也是走一步看一步，骗一点蒙一点。最后，我们需要的沟通的观念是所有开发商都愿意听的，那就是：商业的利润比开发商想象的要大的多。为什么这么说，是因为很多开发商没有看到商业存在的二次开发，如同钻石，很值钱，得到就意味着发财，但如果拥有者碰巧还有艺术造诣，再把它精心雕刻，成为一个“海洋之心”，那价值将在原有基础上得到升华：事实上，很多人知看到了前半部分