嘉里岚湖居2010年营销方案合富合富合富合富辉煌房地产顾问辉煌房地产顾问辉煌房地产顾问辉煌房地产顾问（（北京（（北京北京北京））有限公司））有限公司有限公司有限公司2010.3.5目目目目录录录录第一部分第一部分第一部分第一部分客观市场研究分析客观市场研究分析客观市场研究分析客观市场研究分析1、市场总体情况概述2、竞争项目研究3、市场价格区间和主力户型对比表4、市场小结第二部分第二部分第二部分第二部分主体市场研究分析主体市场研究分析主体市场研究分析主体市场研究分析1、主体市场调研分析第三部分第三部分第三部分第三部分项目定位项目定位项目定位项目定位2、市场总结第四部分第四部分第四部分第四部分20102010年项目营销推广方案20102010年项目营销推广方案年项目营销推广方案年项目营销推广方案第一部分第一部分第一部分第一部分客观市场研究分析客观市场研究分析客观市场研究分析客观市场研究分析2009年，金融危机对满洲里口岸经济影响严重，也使得房满洲里房地产业处于调整、低势运行时期。表现为房地产开发项目少，房地产市场需要吸纳以前年度空置楼盘，房屋销售情况不佳，销售面积偏低。2009年住宅施工房屋面积年住宅施工房屋面积年住宅施工房屋面积年住宅施工房屋面积132.9万平方米万平方米万平方米万平方米，，住宅，，住宅住宅住宅132.9万平方米万平方米万平方米万平方米200173150132.91008484.9776760.45056.733.725020052006200720082009住宅施工面积住宅竣工面积2005-2008年前全市住宅施工面积均呈现上升趋势，而2009年住宅面第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析积132.9万平方米，却同比下降23.2%；竣工住宅面积56.7万平方米，1、市场总体情况概述下降。显示年住宅待售竣工面积仍将大幅增加。2、竞争项目研究26.4%20103、市场价格区间和主力户型对比表4、市场小结注注：注注：：资料来源于满洲里统计局网站：资料来源于满洲里统计局网站资料来源于满洲里统计局网站资料来源于满洲里统计局网站2009年年，年年，，住宅销售面积，住宅销售面积住宅销售面积住宅销售面积26.1万平方米万平方米万平方米万平方米，，销售额，，销售额销售额销售额5.2亿元亿元亿元亿元，，住宅均价为，，住宅均价为住宅均价为住宅均价为1985元元元元/平方米平方米平方米平方米2009年房屋销售面积34.5万平方米，实现销售额9.1亿元。其中，住宅销售面积26.1万平方米，销售额5.2亿元，住宅均价为1985元/平方米；商业用房销售面积5.9万平方米，实现销售额3.2亿元，均价为5390元/平方米。房屋销售价格受地段影响明显房屋销售价格受地段影响明显房屋销售价格受地段影响明显房屋销售价格受地段影响明显虽然市场住宅均价较低，但房屋销售价格受地段影响明显，按照满洲里三级地段区分，3级房屋销售均价最高，达到2520元/平方米。其带动因素是3级商业营业用房的开发销售，均价为6320元/平方米，增长0.1%，比2级地段商业营业用房高1478元，3级地段商业营业用房销售价格增长是带动周边住宅销售价格高于其他地段的主要力量。第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析1、市场总体情况概述2、竞争项目研究3、市场价格区间和主力户型对比表4、市场小结注注：注注：：资料来源于满洲里统计局：资料来源于满洲里统计局资料来源于满洲里统计局资料来源于满洲里统计局20092009年外贸经济继续下滑20092009年外贸经济继续下滑年外贸经济继续下滑年外贸经济继续下滑，，国内旅游贸易稳步升温，，国内旅游贸易稳步升温国内旅游贸易稳步升温国内旅游贸易稳步升温全市生产总值达120.4亿元，增长11.5%。全市人均地方生产总值达4.8万元，增长11.6%。但2009年，个体私营经济和外贸进出口受经济危机冲击仍然较大。个体经济上缴税金下降50%以上；口岸外贸进出口总值66.7亿美元，下降38.2%。其中旅游贸易全年边境旅游人数58.5万。国内旅游人数国内旅游人数国内旅游人数国内旅游人数356万人次万人次万人次万人次，，增长，，增长增长增长33.3%。。。。当地居民生活水平稳中有升当地居民生活水平稳中有升当地居民生活水平稳中有升当地居民生活水平稳中有升年末全市总人口30万人，常住人口25万人。其中，户籍常住人口为166，968人（公安口径）。09年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入16，，，，415元元，元元，，增长，增长增长增长10.1%。。。。在岗职工31，741人，增长0.01%。在岗职工年人均工资31752元，增长16.8%。年末全市年末全市年末全市年末全市居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额居民储蓄存款余额81.5亿元亿元亿元亿元（（不含外币（（不含外币不含外币不含外币），），），），增长增长增长增长13.9%；；；；居民人均储蓄存款存款存款存款达达达达7.8万元万元万元万元，，比上年末增长，，比上年末增长比上年末增长比上年末增长14%。居民年人均消费性支出1，1891元，增长第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析13.8%。（（统计局数据（（统计局数据统计局数据统计局数据））））1、市场总体情况概述2、竞争项目研究3、市场价格区间和主力户型对比表为了为了为了为了，，能更好完成，，能更好完成能更好完成能更好完成20102010年本案的销售20102010年本案的销售年本案的销售年本案的销售，，我们必须要结合上述，，我们必须要结合上述我们必须要结合上述我们必须要结合上述4、市场小结的社会情况和以下的地产主观市场的社会情况和以下的地产主观市场的社会情况和以下的地产主观市场的社会情况和以下的地产主观市场，，来更好的判断，，来更好的判断来更好的判断来更好的判断20102010年20102010年年，年，，，最终为制定本年的整合营销策略打下基础最终为制定本年的整合营销策略打下基础最终为制定本年的整合营销策略打下基础最终为制定本年的整合营销策略打下基础！！！！！！！！！！！！满洲里市区竞争及潜在竞争项目研究满洲里市区竞争及潜在竞争项目研究满洲里市区竞争及潜在竞争项目研究满洲里市区竞争及潜在竞争项目研究针对满洲里市区内开盘的在售项目为研究对象：主要选取碧桂园、发达新天地、凯旋城、大龙裕龙湾、口岸双子座第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析1、市场总体情况概述2、竞争项目研究3、市场价格区间和主力户型对比表4、市场小结碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园
物业类型：多层、联体别墅、双拼别墅
配套设施：10.5万平米商业街，五星级酒店，超大人工湖
规划总建筑面积：近百万平米近百万平米近百万平米近百万平米
主力户型：户型建筑面积（㎡）表单均价（元/㎡）多层两室两厅104.63-107.342390多层三室两厅134.82-136.052480联体别墅三室两厅184.82-226.023500双拼别墅五室两厅270.97-355.044700第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析但根据市场实际情况：碧桂园开盘多层均价为元㎡，现在团购均1、市场总体情况概述1800/2、竞争项目研究格低于1600元/㎡。双拼别墅最高可享受6-7折优惠，因此均价都在3000元/3、市场价格区间和主力户型对比表㎡左右。、市场小结4因其产品丰富，购买人群范围较广，多层团购面对为政府企业事业单位，别墅购买人群面对长期居住满洲里的内外贸私营业主的内外贸私营业主的内外贸私营业主的内外贸私营业主。。。。发达新天地发达新天地发达新天地发达新天地
物业类型：高层
配套设施：一至三层商业配套，四星级酒店
规划总建筑面积：151515万平米15万平米万平米万平米
主力户型：户型建筑面积（㎡）均价（元/㎡）一室一厅49.26-67.694000左右（精装修）两室一厅81.82-94.392880三室一厅97.97-1052830第一部分第一部分第一部分第一部分客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析客体市场研究分析发达新天地住宅均为高层，分为东西朝向5栋，南北朝向5栋，东西朝向1、市场总体情况概述2、竞争项目研究较南北走向相同户型和位置差40-50元/㎡。3、市场价格区间和主力户型对比表购买新天地开盘较早购买新天地开盘较早购买新天地开盘较早购买新天地开盘较早，现以开始入住，购买的人群，主要公寓投资人群主要公寓投资人群主要公寓投资人群主要公寓投资人群4、市场小结和改善型较多和改善型较多和改善型较多和改善型较多，，，，看中其便利的交通位置和生活配套，购买人群主要是收入相对稳定的满洲里一般拥有多套房产的企事业员工和部分周边如北方市场北方市场北方市场北方市场、、世、、世世世纪广场的个体经营者纪广场的个体经营者纪广场的个体经营者纪广场的个体经营者。。。。凯旋城凯旋城凯旋城凯旋城
物业类型：多层
配套设施：小学、满购商场、北方市场、世纪广场
二期规划：一期销售基本结束，预期4、5月份开发二期，但情况未定。
主力户型：户型建筑面积（㎡）均价（元/㎡）两室一厅74-992650三室一厅110-121.352730凯旋城开盘价凯旋城开盘价凯旋城开盘价凯旋城开盘价2500元元元元/㎡㎡，㎡㎡，，，以经济型二居和三