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圆方地产三亚吉阳项目定位及规划建议
圆方地产三亚吉阳项目定位及规划建议
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三亚吉阳项目定位及规划建议深圳圆方地产2012.3Codeofthisreportl1定位原则:以市场为基础,以客户为中心!Codeofthisreport2前言考虑项目时间节点因素,接邝总指示,我们针对三亚吉阳项目进行了一周的市场调研工作,因此次调研旨在为项目设计提供市场支持。所以,此次调研方向主要从市场和客户两个方面进行了深入考察和研究,希望此次市调成果有助设计方更加顺利地进行项目设计,同时切合市场及客户需求。深圳圆方地产二0一二年三月Codeofthisreport3竞争项目调研客户调研项目定位物业发展建议Codeofthisreport4竞争项目调研结合项目本身条件,竞争项目的选取主要以迎宾路沿线项目为主,通过对其项目、产品、价格三个方面进行了深入调查。共调研十个竞争项目,分别为:清平乐、万科湖畔、万科森林、福瑞国际、新海岸酒店公寓、卓达巴哈马、25度阳光、中铁子悦薹、昌达山水天域、年轮。Codeofthisreport5项目一、【万科森林度假公园】该项目位于三亚落笔洞风景区,总占地2000亩,总建面87万方,是万科地产在三亚的首个项目,与吉利集团合作开发。Codeofthisreport6项目一期建筑面积7万平米,860套公寓和60套临湖别墅。去年9月3日、4日三亚、北京、沈阳三地开盘同时开盘,两天认购近800套,销售额近10个亿。两房基本售罄,剩少量一房和别墅。Codeofthisreport7首期推售11栋产品,一房共390套(总价约60万),两房共470套(总价约120万),别墅60套。Codeofthisreport8项目全部采用精装交楼,在户型设计上,以附送超值为主要产品卖点,70平米的两房,赠送面积近20平米。Codeofthisreport9单身公寓结构紧凑、低总价,同时通过做大阳台,突出产品的景观视野。Codeofthisreport10区位三亚市荔枝沟镇落笔洞风景区规模占地2000亩,建面87万㎡,容积率0.65。万科65%,吉利35%一期70000㎡,度假公寓860套,观湖别墅60套。1#-3#栋:70平米两居,约470套,总价120万/套。产品形态4#-5#栋:37平米一居,约390套,总价60万/套。6#-11#栋:四层临湖别墅,有115㎡,131㎡,137㎡三种户型。价格一次性0.73折,折后17000元/㎡,按揭0.85折,折后19800元/㎡七大公社:儿童公社、艺术公社、开心农场公社、饕餮美食公社、永远25岁公社、人民公社、项目配套零碳运动公社。三大公园:山顶公园、溪谷公园、湿地公园。销售情况2011年9月3日-4日,两天认购836套,总成交约10亿元。2房售罄,剩少量1房和别墅。物业管理万科物业海南分公司物业费3.58元/月/㎡Codeofthisreport11项目二、【万科湖畔度假公园】万科湖畔度假公园是万科地产在三亚的第二个项目,位于三亚市主干道迎宾路中段,是未来三亚新城的中心。距海棠湾、亚龙湾、大东海、三亚湾四大湾区距仅需15分钟车程,整个项目占地28万平方米,建筑面积31万平方米,由酒店式公寓、产权式酒店、湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等组成。Codeofthisreport12项目目前还未公开发售,接受认筹,2万低20万。首期产品为酒店式公寓,63平米两房,共298套,对外报价25000元/平米。Codeofthisreport13区位三亚市吉阳镇迎宾路中段规模占地436000㎡,631000㎡,容积率1.4,约4000个车位由酒店式公寓、产权式酒店和湖畔特色商业街组成产品形态一期产品为63㎡两居,共298套,其中10层以下属酒店价格待定。对外报价约25000元/㎡,交2万抵20万项目配套水景体验式商业街、环小区自行车赛道、足球基地、运动聚集地销售情况目前未售,认筹约1000组。物业管理万科物业海南分公司物业费待定Codeofthisreport14项目三、【清平乐】清平乐位于三亚市的东北部,东临新田独镇政府,北靠五指山余脉--南丁山南坡,南临迎宾大道。项目共20栋小高层,分四期开发,目前正在销售四期,现房销售。Codeofthisreport15一居产品有两种,32平的单身公寓及70平的一房一厅。户型设计上通过赠送入户花园及大阳台体现卖点。Codeofthisreport16两居产品为88平二房一卫和93平二房二卫。产品卖点营造主要以赠送入户花园、飘窗等体现。Codeofthisreport17区位三亚市吉阳镇政府旁规模占地10万㎡,总建筑面积15万㎡。容积率1.5。共20栋小高层,分四期开发。产品形态四期主推30㎡-70㎡一居,93㎡两居(2卫)价格18700元/㎡,一次性付款0.95折老年大学、书画展览室、棋牌室、乒乓球室、桌球室、游泳池、健身中心、项目配套医疗中心、茶吧、舞蹈教室、音乐室三期在售,共285套,已售137套,销售率48%。15#共108套,售48套;销售情况16#共81套,售30套;17#共40套,售20套;18#共56套,售39套。物业管理三亚东锣岛酒店管理公司物业费2.5元/月/㎡Codeofthisreport18项目四、【卓达东方巴哈马】项目占地面积540亩,总建筑面60余万平方米。地处三亚市新行政区的核心,位于迎宾大道与凤凰路交汇处,距三亚湾不足2公里,距亚龙湾15分钟车程,大东海8分钟。共分为三期,其中一期“热带雨林”、二期“那索风情”已经入伙。三期“自由港湾”的正在销售。Codeofthisreport1975平米一居,户型方正,实际户型可做到1+1房。客厅、卧室及空中花园均有非常好的采景、采光面,同时通过赠送入户花园、空中花园及飘窗,提高使用面积,提升产品性价比。Codeofthisreport20二居产品,85-90平米,同样赠送入户花园、空中花园、飘窗,实际户型可做三居。Codeofthisreport21区位三亚市迎宾大道与凤凰路交汇处规模占地540亩,总建筑面积60万㎡。容积率1.5。一期:热带雨林,5-6层多层,共7万平米二期:那索风情,22-23层高层,共13.3万平米产品形态三期:自由港湾,分A、B组团,18-23层高层,共35万平米。目前在售A组团部分,由11栋高层组成。产品为:75㎡(1+1房),85㎡、90㎡(2+1房)三种户型11年10月:均价25600元/㎡,一次性付款0.95折价格12年03月:均价20000元/㎡,实收价16000-17000元/㎡7万平米河滨中央公园、2000平米泳池、幼儿园、小学、卓达酒店、网球项目配套场销售情况目前销售约60%物业管理卓达物业物业费2.5元/月/㎡Codeofthisreport22项目五、【年轮】项目位于迎宾路月川桥旁,周边配套成熟,打造首个中国花梨树社区,可瞰三亚湾海景资源,共139套物业。Codeofthisreport23项目产品偏大户设计,共三种户型。二房二厅二卫,109-118平米。主、客房及客厅均可瞰海景,超宽阳台设计,增加产品的采景面。Codeofthisreport24132平米的二房二卫,设计偏大,后期通过装修将其改造为三居产品。Codeofthisreport25区位三亚市迎宾路与胜利路延伸路段(原老铁路)交叉口规模占地5239㎡,总建面22681㎡二梯三户,27层高层。共142套(含4套顶层空中别墅)产品形态109㎡两居(2卫)、118㎡两居(2卫)、132㎡两居(2+1房)各46套。特价房15800元/㎡,均价25800元/㎡。价格空中别墅约2000万/套,带500万/装修。全款0.95折,分期0.98折项目配套泛会所:泳池、咖啡厅、SPA馆、餐饮、娱乐。黄花梨社区。三亚湾海景销售情况目前销售约35%,50套。物业管理三亚哲林物业服务有限公司物业费4.5元/月/㎡Codeofthisreport26项目六、【中铁子悦薹】项目位于迎宾路,打造三亚首个城市综合体项目,将建成三亚首个甲级写字楼。一期以退台式洋房及纯板式高层为主。Codeofthisreport27因该项目户型范围较为广泛,考虑本项目实际情况,选取其一居及二居产品进行研究。74平米一居室,做到动静分区,双阳台设计,户型方正。Codeofthisreport2889平米二居,通过赠送空中花园,实际做到三居,同时还有入户花园赠送及客厅超宽景观阳台设计。Codeofthisreport29区位三亚市迎宾路165号规模占地74666㎡,总建面207500㎡城市综合体,含商业、酒店、甲级写字楼和高级公寓商业:2万㎡,100㎡-1175㎡/套,首层6米层高产品形态酒店:4.4万㎡公寓:106300㎡,共860套。一居74㎡,两居:85-101㎡,三居127-151.29㎡甲级写字楼:3.18万㎡,4.2米层高,单层1800㎡特价房23800元/㎡,共15套。价格洋房:4.5万元/㎡,小高层:3.5万元/㎡,高层:3万元/㎡,商业58000元/㎡项目配套热水入户、中央空调、五星级度假酒店、集中式商业、中央景观带销售情况对外宣传销售达五成,同行反映实际销售不佳。物业管理第一太平戴维斯物业费3.5元/月/㎡Codeofthisreport30项目七、【25度阳光】位于三亚市中心核心地段,迎宾大道与河东路交汇处,属于政府规划的月川新城CBD核心地段,产品采用中小户设计。因该项目位置较好,且营销中心及围墙展示面较大等原因,是调研期间客户到访量最大的项目。Codeofthisreport31Codeofthisreport32一居户型共三种,分别为30平米的单身公寓,49平米和70平米的一居。户型都采用赠送入户花园
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圆方地产
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三亚
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吉阳项目定位
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规划建议
,
调查研究
内容摘要:
共调研十个竞争项目,分别为:清平乐、万科湖畔、万科森林、福瑞国际、新海岸酒店公寓、卓达巴哈马、25度阳光、中铁子悦薹、昌达山水天域、年轮。
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