同致行集团长沙分公司·中国郴州紫云山庄营销诊断报告·郴州市别墅点评紫云山庄营销存在的不足紫云山庄近期营销构想√最高价：4800元／平方米；√最低价：4000元／平方米；主诉方向销售价格√王家岭盛世前景；√主导欧洲皇家尊贵格调；√郴州顶峰豪宅生活圈；点评：该项目区域比较偏僻，但由于本项目拥有王家岭景观资源，具备了销售高价格的条件，结合采用了资源营销及体验营销，使本项目得于实现高价格销售．营销核心思想是人与墅的结合。御璟城市花园二期郴州市别墅点评√估计：4000元／平方米；点评：该项目处于老城区域，周边环境比较恶劣，但由于本项目处于山体中建造，弱化了项目周边环境不足。本项目成功的关键是开发商注重‘内功’的修炼，对档土墙等细节处理上感受建筑精品追求，加上供应量的控制，市场对其产品饥渴追求。主诉方向√居山顶小天下√商圈新势城市复兴√静谧繁华√上层风光领驭未来销售价格·龙庭别墅郴州市别墅点评点评：该项目属于城市次中心别墅，由于历史问题，本项目有许多致命硬伤。致使本项目很难形成市场亮点。√估计：3700元／平方米；销售价格√山顶公园√皇家休闲园林√地段罕见都市里的庄园主诉方向隆华花园郴州市别墅点评销售价格√估计：3700-4000元／平方米；√现房销售；√新城市中心别墅区；√规模最大；√配套齐全；主诉方向点评：该项目属于新城市行政中心区别墅，具有丰富的山景资源，环山抱绿。紫云山庄郴州市别墅点评郴州市别墅点评紫云山庄营销存在的不足紫云山庄近期营销构想√需要进一步挖掘本项目与其他别墅项目差异点，突出本项目核心价值；√需要进一步展开文化营销，使别墅与居住者结合，体现出居住者身份及社会地位；√需要进一步增强体验营销，使客户全感观感触别墅尊贵；紫云山庄营销存在的不足郴州别墅点评紫云山庄营销存在的不足紫云山庄近期营销构想突变、重生紫云山庄近期营销构想郴州首席城市宫邸区分本项目与郴州城区内的其他项目，引领城市别墅；项目位于五岭大道、万华路等市主干道，占据城市重要城市资源，北临市政府五岭广场、高尔夫球场和开发区招商大楼；西依开发区管委会、湘南汽车城、汽车总站。突出城市地段；与首席：城市：御璟城市花园二期项目进行区分，展开同台竞技；营销主题紫云山庄近期营销构想参考：紫云山庄席现房别墅荣耀灿放88建议抢占这块广告牌，增强项目的推广力度与形象认知度。三面户外广告主题：郴州首席城市宫邸宣传操作措施１紫云山庄近期营销构想突出主要卖点：城市资源郴州中央行政区；学校、医院、商业、酒店、银行生态资源万平米原生坡地；规划及景观设计理念尊贵1.----2.----143.4.围档参考：建议在高坡上立四块围档，诉求项目四大卖点；展现项目形象宣传操作措施２紫云山庄近期营销构想参考：东西万华路万华路北南五岭大道五岭大道建议以营销中心为中心，沿五岭大道和万华路㎡长布满路杆旗。200路旗正面：郴州首席城市宫邸路旗反面：紫云山庄88席现房别墅荣耀灿放宣传操作措施3紫云山庄近期营销构想入伙全城瞩目；房交会格调骤然走高；现房全景展示；营销策略紫云山庄近期营销构想营销中心是客户感受楼盘第一站，是展现项目形象重要窗口，高档别墅营销中心更为重要，需要让客户充分从视、听、嗅三个方面觉察项目内在气质。万华路五岭大道五岭大道现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想目的形象展示中心，为客户提前展示一幅温馨和谐的居家美景图，以激发起客户的购买欲望；使售楼部不仅仅是一个卖房子的地方，更是客户休闲与享受的场所。1.将售楼部的包装展示与项目主题定位紧密结合，使售楼部成为项2.营造良好的现场销售氛围，增加售楼部的服务功能，带动人气，、包装风格与项目所代表的档次及生活格调高度吻合；、整体性和协调性是最重要的原则，也就是说所有的包装必须有统一的形象（图形、颜色等），整个看楼过程应是一个加深购买欲望而不是增加疑虑的过程；、注重细节包装，这种一致的形象建立落实到每个细节，就是要解决好一些细部的问题，以充分展示项目所代表的生活理念或生活格调。123现场包装的原则现场包装目的现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想紫云山庄席现房别墅荣耀灿放88营销中心主入口包装要点：1、营销中心入口上部广告牌显得太小，不够大气，且昭示性弱，建议换成一整块户外形象广告牌，大气、沉稳。2、细节的处理影响项目整体品质，所有包装的收口细节处理干净、整齐。主题：郴州首席城市宫邸营销中心导视牌：营销中心门前导视牌太陈旧了，建议彻底清洗或更换，可考虑灯箱效果，增强晚间导视效果；现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想1、营销中心门前两侧围墙包装，并加高至6米；2、入口地面铺设红地毯，增强到访客户的尊贵感；3、增加门童，接车；现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想蒙上布曼或大型项目形象主画面.现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想1、由于入伙前商业广场地板砖可以铺设可以完工，建议红色部分拆除，保持现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想1、营销中心中庭顶灯光线昏暗，照明度低，建议更换。2、对营销中心承重柱进行重新包装，增强格调感，并安装壁灯，增加照明力度。现房全景展示——营销中心营销中心内部灯饰紫云山庄近期营销构想、重新启用吧台，用于冲咖啡或泡茶，招待到访客户，让客户感受尊重和尊贵。1吧台现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想、墙面已经浸渍了水迹，建议所有墙面全部贴壁纸处理，提高形象档次；、为了增强尊贵感，消除平民化印象，建议撤消所有灯笼与中国结。12营销中心内部墙面现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想根据墙面尺寸设计安装裱框展板，使客户流连赏阅；营销中心内部展板现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想1、石材墙面可以用藤蔓植物装饰，点缀现场热闹、活泼的气息；2、盆栽植物需要重新修剪，以挺拔的面貌示人。营销中心内部展板：现房全景展示——营销中心紫云山庄近期营销构想营销中心中庭顶部悬挂吊旗，烘托卖场整体气氛。现房全景展示——营销中心营销中心顶部处理：紫云山庄近期营销构想理由尽量降低外界对售楼部内客户的干扰，营造良好的销售环境从细节处体现对客户的关爱，树立起项目在客户心目中的美誉度营造现场氛围给客户最直观的整体印象/通过系列卖点展示，强调小区的重要地位，增强客户的购买信心营造现场氛围吸引竞争项目客户上门并停驻，增加销售现场人气形式做成卷帘，上面喷绘，展示项目的形象紫云山庄LOGO+文字，如经理室、洗手间、更衣室、签约区、温馨提示：小心碰头等使用淡黄色温馨色调灯光展示项目的整体形象写真板前加紫云山庄LOGO安装裱框展板，分别诉求项目生活理念、产品户型、优越区位、物业服务等内容温馨而高雅的轻音乐为客户提供咖啡、果汁、可乐等多种饮料窗帘展板指示牌接待台包装点背景音乐沙盘处吊顶接待台背景板增设饮料吧台现房全景展示——营销中心营销中心内部其它方面包装整改建议：紫云山庄近期营销构想万华路五岭大道五岭大道导示紫云山庄近期营销构想建议用档板隔断，并喷绘包装万华路五岭大道五岭大道现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想万华路五岭大道五岭大道现房全景展示——参观现房现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想保持清洁万华路五岭大道五岭大道现房全景展示——参观现房现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想盆花可以考虑采用租赁形式现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想门牌号现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想施工物料的杂乱堆放严重影响了项目整体品质，应重新置放整齐，同时也要保持屋面干净、整洁。现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想建议安上铁面，保安把门，非工作人员不得入内，并喷有围墙广告。建议安上铁面，保安把门，非业主不得入内，门上喷有项目宣传画面。现房全景展示——参观现房紫云山庄近期营销构想入伙目的：顺利把已销的房源交给业主，并达到回款要求；激发市场，吸引郴州市高档置业群体关注；采用认筹、认卡等形式，试探前期积累的客户购买意向；拿出部分综合因素较弱的单位进行销售，并宣布有计划地张价信息；1.2.3.4.入伙全城瞩目紫云山庄近期营销构想在合同允许的情况下，将30批客户按三次分批交付（即11月8日.11月9日.11月10日都为入伙日），有意识地延长入伙时间，从而拉长营销兴奋期，与11月11-13日房交会接轨，形成入伙与房交会链条式营销。入伙将按两条线操作：1.通过三个晚上焰火表演及业主亲友观楼活动，进行老客户营销及制造轰动全城效果，提高项目知名度与美誉度；2.通过三个白天交楼仪式及抽奖活动，制造销售热烈气氛，现场售卡及售楼，积累诚意客户，为提价提供客户条件；入伙操作思路：入伙全城瞩目紫云山庄近期营销构想1-1011-2021-30业主编号9.089.099.10入伙时间建议入伙客户顺序原则上面编号，钉子户可以考虑按在最后一天，以降低入伙风险。业主入伙顺序的确定1.11月1日电话通知第一批客户于11月3日初步验房，并对未及时付款业主发出请款函；2.11月2日电话通知第一批客户于11月4日初步验房，并对未及时付款业主发出请款函；月日电话通知第一批客户于月日初步验房，并对未及时付款业主发出请款函；3.113115操作细则：入伙全城瞩目紫云山庄近期营销构想领取钥匙参加抽奖活动财务出具房款付清单晚上观看焰火、亲友闹房入伙顺序操作细则：入伙全城瞩目紫云山庄近期营销构想500300额度3000100020000奖品电冰箱微波炉无绳电话等离子电视燃气灶价格奖别特别奖一等奖二等奖三等奖入伙奖抽奖操作细则：入伙全城瞩目紫云山庄近期营销构想其他嘉宾请到签到处签到签署完《认购诚意书》的客户在申请处休息，等候安排进场，工作人员将《诚意书》提交发卡处并及时填写对应