TheAgeOfValueCreation揭开板块价值创造的序幕[西善桥项目市场研究报告]2010年5月·南京PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com引言古都南京，长江沿线四座特大城市之一······新城河西，未来南京城市发展的中心，奥林匹克之光再度降临中华之地······西善桥，青奥会辐射下的一片净土，南京建发集团倾情呈现······集万千期待于一身，你的魅力在哪里？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com目录一、项目认知二、价值发现三、市场分析四、项目定位五、价格定位六、客户定位PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息l四至：项目南临泰山北路和秦淮新河,东、北、西三面均为梅山社区的小产权房或梅山铁矿职工宿舍地块1l用地性质：二类居住l总占地：131662.5平方米地块3l容积率：≤2.2泰地块2建筑密度：≤25%山l秦淮北新l建筑高度：≤60米河路l绿化率：≥35%PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块信息泰山北路秦淮新河地块3地块12PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位周边环境周边小产权房梅山铁矿职工分房社区商业社区商业PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现1——南京市是中国经济最发达地域的经济中心城市l南京市位于中国经济最发达的地区——长三角的北翼南京l国家历史文化名城l国家综合交通枢纽l区域现代服务业中心l长江三角洲承东启西的国家重要中心城市上海l2014年，世界青年奥林匹克运动会将在这里举办杭州PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好l南京市近年来的经济一直高速增长，远高于全国平均水平l南京市的GDP总量在全国省会城市中排名前三l说明南京市整体经济发展水平在全国处于领先地位l从十运会、世界城市论坛到青奥会，一次次大型盛会的举办加速了南京基础设施建设的步伐，近年南京市的基建投资一直维持在较高的水平。l南京市房地产开发投资占社会固定资产投资的比例，长期位于20%左右，房地产业发展基本健康PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位城市价值价值发现3——南京市民的收入和消费水平在全国属于较高水平l南京市商贸业发达，社会消费品零售总额长三角城市中仅次于上海，居民消费能力和社会购买力强l南京市城镇居民人均可支配收入水平和北京相当，且增幅在年均15%左右l南京市人均消费支出约占可支配收入的65%，整体上涨趋势和收入相当PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区位价值价值发现4——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间价值发现5——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设l本项目所在西善桥板块位于南京城南，秦淮新河以北，距离南京市统中山陵中心新街口仅14公里，凤台南路高传架建成通车后，到新街口仅需20分市区新街口钟左右的车程。l本项目西北方向和东北方向分别为南京市重点打造的两大副城——奥体中心14公里河凤河西新城和南部新城，距离均在5西台新城南公里以内。8公里路南京南站绕城高速高南部青奥村架新城l2014年青奥会近万名运动员居住的青奥村位于本项目北边约2.5公2.5公里5公里里，届时周边的交通和生活配套将给本项目带来极大的利好PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域价值价值发现6——项目周边未来四条地铁线环绕，公共交通出行极为便利价值发现7——宏运大道的拓宽改造完成后，车行交通也将得到大幅改观2号线l项目周边未来将有4条地油坊桥站铁线环绕，其中2号线油坊桥站将于2010年5月28号通车，12号线距离本项目所在地块约1000兴梅路站1000米宏运大道米，距离项目600米的12号线兴梅路站将在2014年青奥会600米前建成通车，另外7、8号线7.8号线将在西善桥设一换乘站800米西善桥站l项目北边的宏运大道正在进行拓宽改造，2010年可完工，将提档升级为城市次主干道PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位区域价值价值发现8——项目周边居民素质高，收入水平较高价值发现9——周边二手房价格已经突破1万/平方米，并且无直接竞争个案l项目周边是西善桥街道和梅山街道，总人口约7万人，由于1969年上海宝钢集团在梅山建立梅山钢铁厂，有万梅西善苑余民上海职工迁徙至此并在桥小区街（福道分利此生活至今，从此该区域成房）富润雅居为了上海在南京的一片飞（小产地，区域内市民素质较高，权房）福利好，生活富足天（鸿山小山庄梅产权道房）l该区域10余年都没有商品街住宅供应，周边二手住宅的价格已经突破1万元/平方米，区域已经有一定的认可度，但缺乏价值深度挖掘PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位地块价值价值发现10——秦淮新河景观的稀缺性价值发现11——周边配套齐全，生活便捷l地块南邻秦淮新河，是雨花台区政府即将投资7000万重点打造的环城林带景观工程，2010年将建成莲花湖公园地块所处的梅山社区，依托矿区地块l近四十年的发展，生活氛围浓厚，秦位置配套设施齐全，在普遍发展较为滞淮后的城南地区，像一片“世外桃源”新河PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位价值汇总本案城市属性区位因素规划利好交通升级稀缺景观配套齐全购买旺盛竞争空白特大城市，位于河西新青奥村的建宏运大道的秦淮新河环周边依托梅梅山钢铁集区域内10年经济中心，城和南部新设将大大提改造，4条城林带的景山钢铁集团属于上海无商品房面经济发展水城两大重点升周边的共轨道交通的观改造，莲团，生活氛宝钢，员工市，区域价品高且快速发展副城之建配套水平陆续建成花湖公园10围浓厚福利、收入值亟待发掘间年建成水平较高本项目具备成为区域标杆性高端物业的先天禀赋PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析南京房地产市场在2008年经历短暂调整2009年房地产市场重现井喷2010年南京房地产市场将走向何方?PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——背景分析2008年全球金融海啸波及中国中国采取财政刺激和放松货币政策应对在内需低迷，近出口萎缩的背景下，刺激投资成为拉动经济增长的主要应对方法2009年作为投资的重要组成部分，大量资金流入房地产业，造就房地产业繁荣，为“保八”起重要作用固定资产投资26.4％一季度GDP创两年多新高，出口和消费2010年增速回升的同时，中国正直面经济过热风险和物价上涨压力。一季度GDP同比增11.9%社会消费品17.9％中国将从“保增长”向“调结构”转经济确认触底反弹变，预计刺激性政策将逐步退出进出口44.1％具备抑制房地产投资和投机宏观经济面的基础和动因一季度CPI同比增2.2%从宏观经济面看，房地产市场宏观调控具有必然性。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——政策回顾近期宏观调控政策一览l国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”，增加保障性住房供给，二套首付不低于40%。l国家启动最大规模的土地清理，预计7月份结束l国土部19条规定厘清土地市场l南京公积金可贷额度降为20万l“宁六条”，包括预售严格实行“实名制”等l4月14日，出台新国四条l4月17日，出台新国十条利率+税率是宏观调控政策中最直接、最强硬的手段，使得4/14以后的市场一日入冬！PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客户定位宏观政策分析——政策回顾短滞后期政策政策概