我们的起点位置决定高度领导者还是追随者占位至关重要地王的诞生，预示着城市房价向新的高度迈出了第一步，也预示着本案中央豪宅营销定位属性的划定！20130102.51196.371/137/万元，亩，万元亩与奥体周边早期拿地目前在售的楼盘相比，我们的地价远远超过他们与奥体西侧即将开盘的阳光巴黎约万亩的地价相比，我们也要高出一大截地王属性决定了本案必须走城市豪宅路线拆迁成本，是本案前期费用的又一大支出高层建筑建安成本远高于多层、高于小高层配套成本、契税、规费、营业税、财务成本……本案综合成本明显高于周边在售将售项目在三四线城市利润空间相对微薄的市场，我们必须做城市豪宅的领导者，以在拉升城市豪宅价格标杆中占据主动！高企成本决定了我们必须做豪宅中的领导者市场篇在暗流汹涌的市场寻找突破的机会只有领导市场方能一举制胜HOWWHO城市发展目标：“建成苏北旅游第一县，建设中等城市，创建国家级经济开发区，加快实现全面小康。”最终实现盱眙市区人口超过20万人，市区面积达60平方公里以上，且城市经济、生活、服务、环境等都达到中等城市化标准。淮河明珠的中等城市梦想盱眙WHEREWHAT盱眙目前城市总人口约75万。在实现中等城市发展目标的带动下，城区人口稳步增长。目前以年均1.33万的速度增长，2010年净增目标为3万。2010年-2020年城区人口计划年增长1.5万。城市化进程、年万方拆迁规模以及改善居住条件为城市房地产发展提供了源动力20HOW35WHO20城区人口16.512.52005200820102020城区人口增长示意05101520253035WHEREWHAT城市发展战略定位为“东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性”，规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心（本案所在地）、政务中心。城市土地供应主要集中于商贸服务中心和政务中心HOWWHO政务中心商贸服务中心旅游休闲中心WHEREWHAT以上数据来源于盱眙国土资源局网HOWWHO年年年年月万方万方万方万方城市商住土地成交合计万方070809101-7123.360.7166.363.1356.6在盱眙城建举县发展纲领下，土地市场供应惊人自年开始，盱眙商住用地、居住用地、商业用地供应加剧，年至今商住土地成交万方，按照平均容积率计算，将是万方市场供应总量。“”0707356.61.8641.9WHEREWHAT数据来源于淮安网上楼市HOWWHO年年月万方万方年均销量万方销售时间年均销量销售周期年万方年年月万方年年至今年均销量万方年200920101-783.3552.9086.05200983.357.720101-790.687.1200986.057.5市场供应量巨大，不考虑新增土地供应，目前存量需年时间消化年市场销售量按照年年均销售量（极限销售量）来算，市场存量依然需要年的时间进行去化。（年销售量是年的倍）3-52007-201020103.1200920082.57WHEREWHAT奥体版块：城市商贸服务区，城市CBD。承载高端居住、商务、商贸、休闲功能。近享国贸商业、奥体、影剧院、游泳馆、山水广场等城市核心资源。汽车站版块：衔接新政府区与市中心，商业尚不成熟，接受城区商业辐射，楼盘较为集中，多沿城市干道开发。政府版块：政府办公中心，为政府引导开发区域。商业处于开发前期，生活氛围有待培育，楼盘较为集中。市场划分奥体版块为高端住宅版块，地段价值看好，并具有学区资源优势。HOWWHO政府版块奥体版块本案汽车站版块WHEREWHAT政府版块元㎡2900-3000/HOW汽车站版块元㎡3000-3300/WHO依照目前价格态势，本案销售压力巨大本案北侧阳光巴黎预计月份开盘，小高层（）为准现房销售，售楼处报价元㎡，将成为最高均价普通住宅。汽车站版块帝景国际二期预期均价元㎡，领涨区域。1112F3700/3300/奥体版块元㎡3300-3700/WHEREWHAT版块价格态势（均价范围）HOW小高层、高层成为主力供应小高层、高层处于市场培育期WHO多层逐渐退出多层供应为主流市场多层供应充足，压制小高层、高层需求爆发，不利于电梯房抗性的引导目前市场供应以多层为主，多数项目小高层、高层为项目末期开发，多层供应的充足，对小高层、高层需求的爆发形成阻力，不利于小高层、高层价格的拉升。WHEREWHAT建筑形态发展HOWWHOWHEREWHAT本案占据奥体版块地段、前景、潜力、学区的优势，面对的是城市房地产市场供应充足、价格企稳、电梯房抗性等多重压力。整体市场分析城市在中等城市发展目标下，城建举县，土地市场供应量巨大，后期土地市场仍将活跃，市场竞争加剧；城市房地产现行价格体系，无法满足本案高成本下的盈利需求；市场上多层供应充足，压制小高层、高层需求的爆发，加大本案高层住宅销售引导的难度；“”“”竞争个案分析分析对手、学习对手、超越对手、超越竞争HOWWHOWHEREWHAT奥体版块竞争态势HOW山水名都?鼎华府WHO本案中央公馆阳光巴?WHEREWHATHOWWHO金鼎华府领袖一个城市的荣耀项目地址山水广场南侧，一中对面开发商江苏金瑞置业总建面积万平方米建筑形态多层容积率高层绿化率底商24.61.730%WHEREWHAT作为目前价格最高的普通住宅项目，金鼎华府主要依靠的是一中、实小三分校教育资源的临近。尚有12.6万方后续房源。HOWWHO预售证取得时间万方万方共推出套数套（商铺套）至今去化套数套去化率现均价元㎡2010.3.16—5.42010.5.25—6.6103310949748.1%3500/WHEREWHAT1.优势区位，奥体、山水广场资源占有；2.一中、实小三分校教育资源占有3.约10000平方中心湖景；核心优势：HOWWHO山水名都大宅，容天下幸福之家项目地址奥体中心北侧建筑形态多层占地面积亩高层总建面积约万平方米底商容积率配套幼儿园建筑风格法式风情建筑中心会所景观中心水景泳池开发商江苏欧瑞置业网球场234301.9WHEREWHAT奥体版块优势地段内最早销售的楼盘，热销期间酒店内售楼处影响到来客量；新政出台后，成交量下滑严重，8月份代理公司入驻。后续约16万方供应体量。HOWWHO预售证取得时间万方万方万方共推出套数套（商铺套）至今去化套数套去化率现均价元㎡2009.10.23—4.762009.12.31—3.082010.1.28—6.41127712677060.3%3300/WHEREWHAT1.优势区位，奥体、山水广场资源占有；2.一中、实小三分校教育较近；3.幼儿园、会所、游泳池、网球场等配套；核心优势：HOWWHO阳光巴黎拥抱阳光，醉享巴黎项目地址奥体中心西侧总建面积平方米建筑风格法式风情建筑物业形态栋层小高层栋层小高层开发商合展地产69922512111WHEREWHAT阳光巴黎无论从地段、建筑形态均与本案类似，为准现房销售；其现场售楼处8月22公开，预计10月份开盘，售楼处报价3700元/㎡，交3万有选中房源的优先购买权。HOWWHO预售证取得时间万方共推出套数套（商铺套）至今去化套数未开盘预期均价元㎡2010.8.2—1.85203583700/WHEREWHAT1.优势区位，奥体、游泳馆资源占有；2.近金源大道，出行便利，商业氛围较成熟；3.临近商业、学区优势的地段相对均好性；核心优势：项目地址奥体中心西北方向占地面积约亩建筑面积约万方容积率绿化率物业形态多层小高层、高层叠排别墅建筑风格欧式新古典主义开发商淮安五环房地产97132.020%HOWWHO五环中央公馆首席尊邸，榜样豪宅·WHEREWHAT从案名可以看出，五环中央公馆借势区位优势展开营销；其开盘时间与阳光巴黎较近，约在10月份，为本案重点关注楼盘之一。HOWWHOWHEREWHAT1.优势区位，奥体、游泳馆资源占有；2.近海通时代广场，商业、学区的均好性；3.2000方会所、别墅提升项目品质；核心优势：汽车站版块重点楼盘山水大道五中新马外国语学校HOW凤悦天晴帝景国际WHO汽车客运站金源大道?国园·阳光城市WHEREWHAT项目地址金源北路号占地面积亩总建面积万方一期万方物业形态栋层高层栋多层综合商业栋层国际酒店栋层酒店式公寓开发商江苏金国园房地产141570268195128219HOWWHO金国园阳光城市绝版地段稀世美宅·WHEREWHAT该项目住宅建筑形态与本案相近。较低的高层均价下，销售速度明显不如同地段内其他多层项目。说明高层的需求尚未爆发。后市供应量巨大。HOWWHO预售证取得时间万方万方万方万方万方共推出套数套至今去化套数套去化率现均价元㎡08.4.25—2.108.5.7—1.2308.8.19—1.810.1.7—2.810.6.10—171764489.8%3300/WHEREWHAT1.邻城市干道，便捷直达政府、市中心；2.项目附带规模商业，酒店、公寓齐全；3.邻汽车站，人流集中；核心优势：HOW帝景国际贵胄之地，新城核心WHO项目地址金源北路号占地面积亩总建面积约万方容积率绿化率建筑形态多层、小高层、高层万方规模商业开发商江苏帝景置业1170.425230%7WHEREWHAT该项目为汽车站版块重点项目，一期开盘初以均价不足3000元/㎡几乎成本价销售，二期拟提价至3300元/㎡，尚未开盘。HOWWHO预售证取得时间万方万方万方共推出套数套（含商铺套）至今去化套数套去化率预计二期均价元㎡2010.2.9—1.332010.4.29—1.92010.6.3—4.9650518630660%3300/WHEREWHAT1.邻城市干道，便捷直达政府、市中心；2