中国已进入老年型社会面对日益突出的人口老龄化问题如何养老正成为必须关注的问题1?人口人才向大城市流动面对奉献了自己青春岁月的大城市很多人并没有获得足够的包容认同2?将爱进行到底！博爱、责任、包容是我们的共同使命3?凤栖苑项目提案南京中仁联恒?2012.02?版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京中仁联恒所有，未经南京中仁联恒书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。写在前面很荣幸能有机会参与贵司项目的研究与企划创作,由于此份提案的市调、研判、成册时间较短，以及项目即成资料的不充分，我们感觉仍有部分环节未能言尽及细化，涵望贵司领导在提报过程中提携斧正，不吝赐教！同时，我们挚望以此份提案为契机，与贵司进一步沟通，并适时开始全面深刻的策略交流和提交进一步的相关合作提案；以期形成最为准确和最富实效的操盘思路，为项目的成功竭之所能！5?目录31??市场简析?2?项目定位?33??服务建议?4?营销战略?35?服务模式?6?31??市场简析?老年住宅市场现状典型项目分析小结7?传统家居养老形式养敬老院以普通家庭住宅需要及时良好的医提供专业服务人员，作为养老设施疗服务，减轻子女便利的医疗设施负担老年商品住宅产生养敬老院与家居养老并存老年人养老需求心理对于养敬老院未被人们所完以东方太阳城、北京养老设施的品质要求提全接受，家居养老仍为太阳城的建设为标志升，养老观念发生改变主要形式老年商品住宅发展初步阶段老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段8?31??市场简析?老年住宅市场现状典型项目分析小结9?现有形式经营方式典型项目太申祥和国际老年公寓酒店式管理的会养敬老院员制经营模式汇晨老年公寓将府庄园老年商品住宅出售+出租北京太阳城东方太阳城?10?一、养敬老院太申祥和国际老年公寓占地10万㎡，采用中国传统古典园林建筑，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构。是北京市为侨服务定点单位，全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，汇晨老年公寓总建25万㎡，分3期开发，共计3000多套住房。目前一期可出租住宅288套已全部建成完工交付。2期于去年初动工，其中包含一栋独立的商业配套。3期动工日期不定，包括少量的别墅产品。11?一、养敬老院基本情况项目产品会员费签约年限存货月租金要求入住情况单人间20㎡25万-无房50岁以交水电费、上，生活太申常住会员标准间30㎡40万-无房餐费约1000自理，无500余位祥和元/月精神病、套间50㎡65万3年10套传染病2居套间0（水电、生100万（100㎡)活费另算）女55岁以5600元（水上，男601居套间288套，250万电、生活费岁生活自常住会员汇晨(60㎡)1-2年居较少，另算）理，无精100余位仅20余套神病、传4250元（水单间染病8万电、生活费(48㎡)另算）12?一、养敬老院配套服务情况项目基础服务医疗特色房间设应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调，每天专人打扫卫生、护理，整个区域采用太医馆：无障碍通道，防滑地面；定点医疗机构，中医为主，邀请各专科权威专家定期坐诊；餐饮中心设自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大会员可享受一年两次的免费体检服务；厅；太申常规门诊就诊可免除挂号费；开设图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；会员享受优惠费率。祥和社团组织丰富，有合唱队、舞蹈队、模特队、园艺健康管理：组、摄影沙龙等；老年疾病症状变化观察、健康生活方式指导、老年人慢性病康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套防治、健康咨询及讲座、预防保健工作、院前急救和转院工间等共300个床位。设保龄球馆、台球厅、沙弧球、作。射击项目、游泳馆、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。基本服务：24小时值班代订报、送报、邮寄叫醒服务医用专梯：房内宽带上网特配医用电梯，突发情况可快速进出公寓送达医院。清洁服务：每周一次房间打扫每日一次垃圾收集120急救卡：膳食服务：预约订餐营养配餐通过老人救助看护系统将整个社区的室内外区域纳入无线救汇晨医疗服务：每年一次例行体检配备随身紧急呼叫器每助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时，月一次接送社区定点医院就诊监控中心电脑屏幕将显示老人的健康状况、曾患疾病等相关休闲服务：温泉、游泳、健身、娱乐设施、电影放映信息及该老人所处位置，方便医护人员快速响应、紧急求购物服务：社区内超市送货班车停靠附近购物中心助。13?二、老年商品住宅将府庄园北京太阳城东方太阳城占地面积42万㎡，总建面34万㎡，总建面234万㎡，分三期建设；分三期建设，共约1500户。其中项目会所作为老年公寓用于其中一期的银龄公寓用来出租，其出租，由3栋楼组成，共110户。余部分均为销售；项目其余部分均为销售；目前一期二期售罄、三期在售。目前一期二期售罄，三期在售占地38万㎡，建面约6万㎡，设计床位共约1000张。（共2000套，已售1000余套）。14?二、老年商品住宅出租情况项目类别会员费合同期限起租期月租金(元/月)35㎡将府入会费：3000元会员1年1年4000-5000庄园年费：100元52㎡单人间20001年（有租期限制最长会员20万1-5年双人间2200不超过5年）北京大双人间（北向房）1900太阳城单人间3000非会员无-1个月双人间3300-4000大双人间3500公寓一居室A套（29.81天（320元/天*0.8）4500*0.8㎡）会员1万无公寓一居室B套（49.81天（600元/天*0.8）7000*0.8㎡，带阳台）东方1天（900元/天*0.8）公寓二室一厅10200*0.8公寓一居室A套（29.8太阳城1天（320元/天）4500㎡）非会员无无公寓一居室B套（49.81天（600元/天）7000㎡，带阳台）1天（900元/天）公寓二室一厅1020015?二、老年商品住宅出售情况项目产品类型数量面积（㎡）均价（元/㎡）别墅67580-720将府庄园15000公寓148116,156北京太阳城公寓19670-1407500公寓1100110-2008500-9500东方太阳城别墅114240-80028000?将府庄园所出售产品均不含产权，只有52年的使用权；北京太阳城和东方太阳城所出售产品与普通商品房一致，拥有产权；?将府庄园对购房者有严格的年龄限制：男60岁以上，女55岁以上，夫妻至少有一方需满足，如多方合买则须有一人满足；北京太阳城和东方太阳城则对购房者无年龄限制。16?二、老年商品住宅配套服务情况项目基础服务医疗特色医疗保健中心：聘请专业的医生进驻园区，提供老人日常体检、保健、基础门诊等服务，与北京多家三甲医院开通绿色通道；将府综合服务中心：供应日常生活用品，二楼设计为可出租的单间护理中心：首层为护理室、康体医疗设施，二层为庄园健身娱乐中心：内含健身娱乐设施、餐厅、酒店不方便行动的老人提供有单间；呼叫中心：在每栋板楼的一层均设置有呼叫中心，用于紧急情况的应急处理。中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、北京中国邮政储蓄全保姆服务；太阳娱乐区有乒乓球、美式台球、英式斯诺克、棋牌、游戏机等设施，每天有医务人员进行身体检查；城凡是入者均可免费活动；有专门的医疗中心——太阳城老年医疗中心伙食费每月在300-400元之间，营养餐每餐保证6个菜(家常菜）。康体医疗中心：包括温泉疗养浴、洗浴中心、有5万平米康体会所、嘉宾国际酒店等高端配套设施；氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑餐饮、娱乐、购物休闲商业街、社区幼儿园等一应俱全。道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等；每种户型均有厨房并厨具齐全，有冰箱、电磁炉、炒锅等；客厅配东方社区医院：由东方太阳城与中日友好医院合作成置茶几沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫太阳立，开设老年病专科门诊，聘请老年病专家定期生间配备热水器、温泉淋浴间及浴巾等。城坐诊，并为来此就医的病人建立与中日友好医院所有酒店客房及公寓房间均可以宽带上网。商务中心可以提供打总部共通的医疗档案字复印、传真及收发邮件等服务，商务事宜随时处理。开展“家庭病房”、医务人员上门服务；社区医院还配救护车，实行全周日服务。17?31??市场简析?老年住宅市场现状典型项目分析小结18?纵观以上市场上现有的高端养老公寓经营现状，有以下共同点：?位置均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景?建设?均设置康体会所，满足老人活动、娱乐需求??均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施??多采取“出租+出售”的方式??出租多采用会员制，入会费从3000元~100万元高低不等?运营?出租均有严格的年龄及身体状况限制??出租有一定的起租期限，多为1-2年??针对老人出售的公寓的仅出售使用权，出售产权者多演变为常规商品房，老年公寓特征已不明显??均有餐饮服务?服务?均有清洁家政服务??组织多种社团活动，重视老年同龄层次交流，但忽略家庭（下一代、下下一代）层次情感因素?推广??营销上相对低调，客户的群体界定具有共性19?2?项目定位?定位战略定位支持项目定位目标客群20?蓝海战略红海红海蓝蓝海海亟待开发的市场空间创造新需求开拓、扩展产业边界?位置均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景?出租均有严格的年龄及身体状况限制?出售公寓针对老人的出售使用权？?重视老年同龄层次交流，但忽略家庭层次情感因素21?2?项目定位?定位战略定位支持项目定位目标客群22?定位支持完善市政?产品支持??配套齐全?流线设计（银行、超市……）?（社区步行系统、配套服务流线）??高端住宅区环绕景观系统（万达广场、银河湾?（转角广场、景观带、健身……）?广场）?