来宾市『上品世家』项目市场定位报告2012年01月1目录1、项目价值属性分析2、项目核心问题呈现3、项目发展机会分析4、项目发展战略建议5、项目市场定位2前言开发商期望目标解读来华投资区成为来华教育组团开发的重要主体，世纪星城〃上品世家是来华投资区的核心部分。肩负着政府对于区域发展的期望……引领“来华投资区”区域市场，品质与产品的标杆！3目录1、项目价值属性分析2、项目核心问题呈现3、项目发展机会分析4、项目发展战略建议5、项目市场定位4城市布局——主城区+凤凰新城+迁江新城。分类面积片区城东街道办、城北74.91街道办、河西街道主城区平方公里办和城厢乡、良江镇凤凰镇区、凤凰华19.98侨农场以及新安村、凤凰新城平方公里牛角村、龙岩村、富尧村15.51迁江镇区及迁江华迁江新城平方公里侨农场Ps：截至2010年底，来宾市主城区人口27万，城市面积29平方公里。5主城区域规划——一心+两带+多组团中心城区地区分类组团/片区中心组团：行政中心区、河东老城区、城一心乡政府所在地红水河景观带两带主城区柳南大道城市发展带中心组团、来华组团、城南综合组团、河多组团南工业组团、河南东片综合组团、城北商贸组团6地块优势：来华投资组团核心区域，未来价值不断提升A、来华投资区核心地块华侨投资区东北方向，城市住宅片区中央。坐享繁华都市与城市的宁静。B、交通便捷阳华路、星城路、公园路3条40m宽城市主干道合围项目，紧邻柳南高速、华侨大道（将来的城市内环大道西段）。C、周边配套完善围绕柳南高速打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公，工业产业等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。7交通优势：紧邻城市主干道，交通到达性强A、项目紧邻新区主要的城市主干道——华侨大道、柳南高速、新桥路以及规划中的城市干道，未来与市区交通联系十分便捷。通往老城交通干道B、9条公交线路，交通到达性强。调整13、15、16路公交骨干线路，新开通21、25、新侨路（通往老城区）26路交通基本线路，加上已运营的2、14、16路。桂中大道（通往老城区）C、来华投资区区对外城市交通十分广泛，高速出口、铁路货运站等从很大程度上缩短新区及本案对外商务距离。城市主D、项目未来区域交通网络的密集型与通达干道程度为本案发展提供了坚实的基础优势。未来交通网络图8周边环境——配套与自然资源相对缺乏，未来规划利好多?项目北面为来宾大学城，即将入园办学的学校有：柳州师专来宾校区、来宾职业技术学院、来宾市职业教育中心、来华中学等学校。大学城的兴建为项目提供了较好学区优势。?项目的西南对角将会兴建一座五星级的酒店，由于酒店对片区的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能。?未来片区文化娱乐中心的深化发展，必将带动项目周边的配套设施的完善，片区活力值得期待！?目前项目区域内配套缺乏，同时档次低下，主要周边小区社区配套为主，消费环境不佳；?周边四至较为空旷，环境一般，有待提升；9项目地块与指标——地块较为方正，交通方便，易于规划占地面积：48949.429㎡总建筑面积：120478.8㎡容积率：3.69规划意向：居住物业?项目地块较大，易于规划不同的产品组合；?同时沿街面较多，西面星城路同时还是城市主干道，对于商业发展有利；?但周边的环境设施对于项目规划有一定的要求以及导向性。（如项目北侧规划的来合铁路、来宾大学城，东侧的柳南高速，西南角的五星级酒店等。）10项目属性——城市新兴区域的潜力项目，机遇与挑战并存项目属性属性界定属性诠释?项目处于城市核心区域内，未来价值十分明显，但现阶段缺乏认?城市新兴区域知?道路交通较差区位属性?城市大交通状况较为优越，外区客户交通导入势在必行?公共交通匮乏，但即将得到解决?城市化程度较低，现阶段配套缺乏；?商业配套匮乏?周边配套规划不是很清晰，其自身的商业要求将是十分的明显。?中高容积率，规模型开发项目?占地4.9万平米，建筑面积约为13万平米。?稀缺商业配套项目属性?项目地块方正，地势较为平坦，为项目规划设计提供良好的可塑?地块可塑性强，性基础。项目是一个缺乏自然资源的规模型居住社区；位于城市发展新兴区域的核心；区域认知度有待引导和提高，价值显现需要时间！11目录1、项目价值属性分析2、项目核心问题呈现3、项目发展机会分析4、项目发展战略建议5、项目市场定位12项目核心问题：区位提升+客户引导+精准定位期望结果现状结果1、城市新兴区域，机会与风险1、项目引导力与价值的实现并存2、区域外客户对项目缺乏认知，2、目标客户的快速导入需要了解3、存在规划利好，但现状资源3、区域价值的快速提升较少，并缺乏认知，需要引导4、新兴市场，区内外成功案例4、产品如何选择的选择与借鉴项目核心问题呈现：区位价值的快速提升内外区潜在客户引导项目产品线精准定位13目录1、项目价值属性分析2、项目核心问题呈现3、项目发展机会分析4、项目发展战略建议5、项目市场定位14政策环境——经济层面市场改善，通胀压力逐渐回落M2供应量年GDP年份年增长率GDP涨幅实际年通货膨胀率（万亿）（亿元）201178080015.90%2044599.60%6.30%上半年201072600019.70%39798310.30%9.40%2009610224.5228.42%3353538.70%19.72%2008475066.617.79%302853.49.00%8.79%2007403401.316.73%259258.911.40%5.33%2006345577.9115.67%213131.710.70%4.97%2005298755.4817.99%184088.69.90%8.09%11月CPI创年内新低未来通胀形势趋缓新华08网北京12月10日电(记者岳瑞芳)9日国家统计局公布11月CPI同比上涨4.2%创下年内新低，此间经济学家判断，短期内通胀形势将趋缓，但压力仍存。而当日在中国外汇即期交易市场，人民币对美元连续第8个交易日触及“跌停”。同样是下降，从环比看，全国CPI较上月下降0.2%，是4月份以来首次出现环比下降。其中食品价格环比下降0.8%，非食品价格环比上涨0.1%。今年以来，中国CPI同比涨幅从1月份的4.9%逐步走高，7月份创下6.5%的3年来最高值，此后逐步回落。11月4.2%的涨幅，略低于市场预期，也是2010年10月以来最低值。资料来源：2011年12月10日新华08网M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+信用卡类存款M2=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让定期存单15政策环境——政策层面持续加紧，政府调控力度大2011年三次加息，六度上调准备金率。2011年1月“国八条”1、二套房房贷首付比例提高至60%2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税3、本地2套房和外地1套房家庭将停购4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施8、坚持和强化舆论引导16整体大势——房地产市场发展的强劲动力，主导了自身的发展趋势！近期看稳，长期依然看好二、三线城市：从大的层面来讲，政府希望是“不温不火”的发展基调07年的“火”不会重演，08年的“惨淡”也不会上演，09年的“狂热的火”更不会出现。10-11年的“大起大落”将永远不在。未来2-3年内，二、三线城市主基调将是“不温不火”。17地产势头发展良好，土地供应充足我市房地产业存在的主要问题：一是房地产开发企业数量增加，但竞争力不强。2009年来宾市房地产开发企业共62个，2010年迅速发展到117个，从数量上看，增加不少，但与全区比，缺乏竞争力。2010年末，全市尚没有一级房地产开发企业，二级房地产开发企业仅有3家，主要以三级、四级和暂定房地产开发企业为主，资质等级较低，部分房地产开发企业资金、技术、设计、施工等综合能力不强，开发的高品质楼盘不多。二是房价持续走高。2010年，全市新建商品房平均合同成交价格2153元，同比增长9.3%，虽然低于2009年25.6%的增幅，但增幅仍较高。市区房价达到2239元，同比增长7.1%。房价相对于普通居民来说依然偏高。三是小区配套设施不够完善。——摘自来宾市市统计局党组书记、局长潘毅华答记者问片段地产总投资销售面积住宅面积年份增幅增幅增幅2012年供求波动性（亿元）/万平米/万平米发展，价格开始拉升。从土地出让来200913.6331.10%62.5911.80%60.1410.20%看，未来来华投资201024.6781.00%85.736.90%————新区土地供应充足，竞争压力较大。2011年1-9月————72.5361.00%————18发展机会小结——“不温不火”+竞争激烈?宏观经济的不稳定，给房产发展带来了不确定的因素；?政府导向明显，“不温不火”的基调将是房产发展的主旋律，也意味着不断的适时调控的实施，加大了房地产开发的难度与风险因素；?来宾市场在政策影响下，也出现了一定波折，但总体市场上行趋势明显，加上来宾在重点建设城市格局。地产市场将是发展最快速的行业之一。?来华投资新区已经成为了来宾市场的热点板块，未来区域内将呈现三足鼎立的局势的趋势不可避免；?来宾市房地产整体呈现供求小于求的局面，但近期及未来一段时间内，供大于求现象将会出现，未来市场存量竞争激烈。?从2011年的土地市场来看，未来来华投资新区的土地放量将较大，项目所在区域将面临很