江阴万达广场产品及营销推广案例分析业务发展与咨询顾问中心李寅山【报告提纲】PART1.为何选择江阴万达PART2.江阴万达广场概况PART3.江阴万达营销推广PART1为何选择江阴万达【作为中国商业地产领导者进驻江阴市场的首个项目，在严重供大于的弱市之下，五个月时间内，创造2011年江阴市场成交套数、面积、金额三项冠军】中国商业地产龙头企业万达集团以订单式商业地产模式，近几年快速扩张，此为进驻江阴的首个作品，是江阴的政府重点支持项目，也是城西新城，城市T台建设的核心工程之一，通过本项目研究，了解万达开发及营销模式?1998—2011年，由东到西，由南至北，万达至今已进入北京、上海、天津、大连、南京、宁波、成都、重庆、哈尔滨等50余城市。?23年业界领袖实力，专业而优秀的运营开发经历，近10年“订单式商业地产”制造经验，以及商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大支柱产业，构建黄金价值体系，推动城市核心商圈形成，实现板块价值飞涨；?截至2011年底，万达已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店，并拥有730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV，持有物业面积903万㎡。在江阴供大于的市场形势下，万达广场在短短5个月时间内，便创造了2011年江阴市场成交套数、面积、金额三项冠军奇迹，可谓逆势热销全市成交套数TOP20（不分物业形态）全市成交面积TOP20（不分物业形态）全市成交金额TOP20（不分物业形态）出售套数面积总额排名名称区域排名名称区域排名名称区域(套)(㎡)（万元）1万达广场澄江街道6731万达广场澄江街道87636.991万达广场澄江街道95399.652御峰花园澄江街道3532御峰花园澄江街道53277.182御峰花园澄江街道48391.663绿海香洲申港街道3183魔方时代广场澄江街道51681.423金科东方王府云亭街道46332.984申裕苑申港街道2964金科东方王府云亭街道41761.714水岸新都澄江街道41903.865金科东方王府云亭街道2635申裕苑申港街道38674.335幸福华都澄江街道21722.636佳兆业可园顾山镇2486佳兆业可园顾山镇35586.386弘建公园国际夏港街道21185.777一方城夏港街道2477水岸新都澄江街道34970.727魔方时代广场澄江街道20000.718超辰国际花园青阳镇2258超辰国际花园青阳镇31496.648超辰国际花园青阳镇18849.59锦绣天成申港街道2039绿海香洲申港街道30976.49阳光国际花园澄江街道18778.6710金域天下周庄镇19810锦绣天成申港街道29759.910长江国际澄江街道18078.5611恒生福邸长泾镇19711一方城夏港街道28851.5811一方城夏港街道17282.0412弘建公园国际夏港街道19512弘建公园国际夏港街道27525.9312英伦尚郡夏港街道16817.5213时代观邸夏港街道17313欧洲花都申港街道26396.0413佳兆业可园顾山镇16692.2714总部壹号夏港街道16014恒生福邸长泾镇24767.6314欧洲花都申港街道15116.3215水岸新都澄江街道16015金域天下周庄镇23806.2615锦绣天成申港街道15098.3216欧洲花都申港街道15816香榭丽花园长泾镇22390.8716金色水岸澄江街道15060.1617长江国际澄江街道15017时代观邸夏港街道19440.9317申裕苑申港街道14965.2118香榭丽花园长泾镇14918阳光国际花园澄江街道19382.2518金域天下周庄镇14109.5419嘉华豪庭祝塘镇14919长江国际澄江街道19121.1619香树湾花园璜土镇14074.0720长江路综合楼澄江街道13520锦绣庄园青阳镇18119.9320绿城帝景华士镇12446.95PART2.江阴万达广场概况本项目为约55万㎡商住综合体，楼板价1320元/㎡，在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大规模项目项目整体经济指标规划用地面积（万㎡）12.15总建筑面积（万㎡）52.50地上总建筑面积42.50其4#中地下总建筑面积10.003#2#住宅总建筑面积17.151#其中商办总建筑面积35.356#容积率3.504#建筑密度55.00%12#10#2#?2010年11月14日，大连万达商业地产股份有限公司以55680万元总价竞得“2010-C-81”地块，折合楼板价1320元/㎡。8#?项目总投资近40亿元，建筑面积约55万㎡，规划了大型购物中心、室外步行街、精装SOHO公寓、国际住宅、商务酒店等多种业态，是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、办公、居住于一体的第三代城市综合体。中心府邸6#?产品状况：为96、98㎡两房，4#2#125-126㎡功能三房，142、145、12#150、169㎡舒适性三房；8#10#?价格状况：毛坯交付，均价8500元/㎡左右，总价84-165万之间；?客群状况：主要针对改善型客群，目前主城区客户及周边乡镇各占一半比重。两梯四户，得房率相对较高，外飘窗、南向大阳台，产品具有一定的附加值，全明设计，舒适度相对较高A1-三房两厅两卫-125㎡A2-两房两厅一卫-96㎡A3-三房两厅两卫-126㎡两梯三户，户型较为方正，注重飘窗及阳台空间赠送，舒适性相对较高B1-三房两厅两卫-126㎡B2-两房两厅一卫-98㎡两梯两户，南北通透，注重阳台及飘窗空间赠送，展现居住的舒适性和尊贵感，但空间浪费较大，使用率不高C-三房两厅两卫-150㎡E-三房两厅两卫-169㎡两梯两户，十字形空间布局，南北通通，均赠送有南向大阳台北向厨房露台及飘窗，性价比相对较高D2-三房两厅两卫-145㎡D1-三房两厅两卫-142㎡精装SOHO?产品状况：为38、47、53、63㎡四个面积区间的小户型产品；?总价状况：精装修交付，均价8000元/㎡，总价30-50万之间；?针对客群：主要以投资客户为主，少量首置刚需。6梯24户，以小户型产品为主，户型方正，且每户均配备独立卫生间，适宜小型办公及居住需求A-63㎡B-38㎡C-47㎡D-53㎡时尚街区依托万达自身优势，引入六大主力店，提升项目价值主力店面积主力店名称（㎡）万千百货30000大歌星KTV3400大玩家超乐场3400连锁超市15000国美电器3000万达国际影城7000PART3.江阴万达营销推广【在不具备品牌营销力状况下，通过暴力宣传、全渠道覆盖，迅速建立项目知名度，实现了企业品牌和项目品牌落地，获得客户高度认可】万达广场整体营销铺排——起势期————蓄势期————成势期————持销期——12.29-4.124.12-7.297.29-12.311.1-现在强化企业亚洲最大伴随实景展示区开以热销带动企业品牌结合节假日持续吸引人气，并通过招商大会提升营销力，推售的不动产运营商品放，以区域炒作、提升，并积极挖掘老其他物业，快速销售牌，通过多重活动活动感染等方式的带新客户资源实现企业品牌落地客户积累策略2010年2011年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年2月3月4月12月1月1月起势期：企业品牌落地依托领导助阵、客户、媒体参观，临时中心展示三大策略，强化企业为亚洲最大的不动产运营商，凸恢弘大气的品牌形象2010年11月12月2011年1月2月3月4月5月11.14取得土地12.29项目开工典礼2月底，市区临时接待中心开放4.12项目展示中心开放4.6-4.9万达媒体中国行3.27客户参观无锡万达盛世万达，幸福江阴——江阴万达广场开工典礼充分利用万达的政府人脉资源，邀请江阴市市委书记、市长等相关领导，举行盛大开工奠基仪式，树立项目“万达到来，将建立城市新中心”形象江阴市长王锡南活动时间：2010年12月29日活动地点：万达广场项目工地参会人员：无锡市委常委、江阴市委书记朱民阳、江阴市市长王锡南及江阴市政府相关领导、万达集团副总张毅、江阴万达广场投资有限公司总经理王波、中建二局领导、江阴各直属部门重要领导及江苏、江阴各大新闻媒体记者等百余人参加了开工典礼。活动内容：举行开工奠基仪式，同时万达向江阴捐款30万元2月底万达广场临时接待中心正式公开项目现场未开放的状况下，在市区泓升苑酒店设置临时接待中心，提前蓄客，销售前置?项目现场展示中心未开放的情况下，在泓昇苑酒店3楼设置市区临时接待中心，销售中心前置，进行提前蓄客；?江阴泓升苑酒店是法尔胜集团下属的豪华五星级商务型酒店，位于市中心商业枢纽，酒店开业时间2005年，共有客房总数231间（套）。万达广场眼见为实，亲历无锡万达广场组织江阴客户参观无锡万达广场，让客户实地感受万达作为亚洲创造城市中心的能力，提振客户对江阴万达的信心活动时间：3月27日下午（周日）活动内容：邀请约30组客户，从泓昇苑出发，前往无锡万达广场参观、进行实地考察，让客户实地感受万达广场的价值及未来升值潜力。万达媒体中国行邀请媒体进行实地考察万达广场，展现企业实力，以媒体视角，展现项目未来发展前景第一站：无锡滨湖万达广场第二站：合肥包河万达广场活动时间：4月6日至9日，活动内容：江阴万达广场组织江阴媒体，连同无锡媒体、宜兴媒体共同展开了“万达媒体中国行”活动，参观无锡湖滨万达广场、合肥包河万达广场和广州白云万达广场活动目的：展现企业品牌和实力，以媒体视角，让江阴读者们提前领略万达集团所倾心力作的万达广场第三站：广州白云万达广场江阴万达广场项目展示中心开放仪式展现万达企业亚洲不动产运营商领袖、中国商业地产领军品牌，强化企业品牌形象，实现企业品牌落地活动时间：4月12日