www.cg35.cn最有价值房产策划2000案中信新城首期物业商业配套发展建议www.cg35.cn最有价值房产策划2000案报告目录一、项目SSSSWOWWOWOOTTTT分析二、商业整体定位建议三、项目首期开发建议www.cg35.cn最有价值房产策划2000案一、项目SSSSWWWWOOOOTTTT分析www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目优势分析（StrenStrStrenStrenengthgthgthgth）?品牌形象良好，商誉度极高?交通便利?区域未来发展优势良好?区域不断增加高消费居民?““““三市融城””””新中心投资潜力大www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目劣势分析（WeakWeakWeakWeaknnnnesesesesssss）?目前项目长驻人口的缺乏?缺乏商业气氛?市政配套不完善?措施：?提前营造自身配套建设，以小环境带动大环境?使买家、租家营造一种地块虽未启动，但区域前景无限的感觉。?通过媒体及自身宣传，将相应政策规划提前炒作。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目机会分析（OppoOpOppoOppoporturturturtunnnniiiitytytyty）?众多高收入人群不断的迁入?对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求?中信的品牌形象良好，在市场有极高的号召力www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目威胁分析（TreatmenTrTreatmenTreatmeneatmentttt）?进入大盘竞争时代?新政对商铺利润降低?大项目的投入大、周期长?消费固定性?目前人流尚不足以承载一个如此大型商业项目?项目周边商业物业的销售价格尚未拉升www.cg35.cn最有价值房产策划2000案结论?基于上述原因，建议本项目商业部分以片区发展的提升而提升——分期、阶段性开发；?需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活；?针对”长珠潭”中高收入阶层，同时适合游客消费的一站式购物乐园。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案二、商业整体定位建议www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目整体定位一、项目总战略：依托项目的资源条件，发挥综合体各功能物业相互助益的优势，在产品的概念和设计上创新，整合形成项目的价值体系，以全方位超越竞争者、脱离竞争层面而取胜，并以物业功能的弹性来规避未来可能的风险。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目总战略综合体的优势设施共享功能互动客户共享?分战略——综合体战略?对各类型物业进行合理的定位、功能划分及配比，发挥综合体资源共享、各功能相互助益的优势www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目总战略规划设计环保、生态概念产品战略产品创新服务为先导功能定义功能弹性附加值……?分战略之二——产品战略?在产品的概念和设计上进行创新，对功能重新定义，?建立不可替代的竞争优势www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目总战略酒店写字楼商务公寓（产权式酒店）　　　信息产业商　　业服务式住宅　　　（酒店式公寓）?战略——规避风险战略?物业功能保留弹性，在预计到风险时可进行功能的转化。?形成产业链是项目有序发展的重点。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案项目总战略项目定义项目定义项目定义项目定义分战略之一————————综合体战略超越竞争分战略之二————————产品战略超级超级超级超级超级超级超级超级超级超级超级超级脱离竞争层面竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者竞争者分战略之三————————规避风险www.cg35.cn最有价值房产策划2000案商业部分形象定位　　　　　辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、辐射长株潭及周边地区的、规模中高档次的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化功能于一体的、融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心融入创新元素的消费中心....www.cg35.cn最有价值房产策划2000案商业总体功能定位高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部高尔夫精英俱乐部++++主题游乐园主题游乐园主题游乐园主题游乐园++++品牌名店街品牌名店街品牌名店街品牌名店街++++主主主主题餐饮（多家）题餐饮（多家）题餐饮（多家）题餐饮（多家）++++名车专卖店名车专卖店名车专卖店名车专卖店++++特色酒吧特色酒吧特色酒吧特色酒吧++++艺术展艺术展艺术展艺术展览馆览馆览馆览馆++++儿童天地儿童天地儿童天地儿童天地((((反斗城反斗城反斗城反斗城)+)+)+)+酒店酒店酒店酒店++++其它其它其它其它利用娱乐与餐饮业带动零售业，利用高尔夫休闲运动文化与艺术馆吸引中高端消费人群的关注目标：吸引““““长株谭””””的20%20%20%20%中高端消费群www.cg35.cn最有价值房产策划2000案整体功能构成中信新城生态休闲商业街区集中商业产业链旅游观光略购物酒店开放式运动设施…………娱乐信息产业儿童游憩中心餐饮旅游业健身中心家居…………各种俱乐部……………………www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能组团的分类主营功能组团提供购物为目的的营业空间，实现商品贩卖为主要功能，主营业态包括超市、主题商场、名店街等。辅营功能组团提供非购物为消费目的的营业空间，实现商业的配套服务为主要功能，主营业态包括娱乐、休闲、餐饮、商业文化等的经营场所www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能组团的细分主营功能组团日常性购物功能区居家型购物功能区实现本地消费群和观光实现本地和周边消消费群购买经常性商品的费群满足居家生活需要营业空间，主营业种包括的营业空间，主营业种生活用品、服饰、皮具、包括家私、家饰、家居鞋、珠宝、化妆品等多为用品、家电等，多为大小件消耗性商品。件耐用商品。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能组团的细分体验式购物功能区实现观光消费群和本地消费群观光游玩之余随意性消费的营养空间，主营业种包括影音产品、工艺品、精品、礼品、特色化产品等非经常性商品。目的性购物功能区实现观光消费群和本地消费群有目的针对性购物空间，主营业种包括家居产品等非经常性商品。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能组团的细分辅营功能组团娱乐消费功能区休闲消费功能区实现本地消费群和观光消实现本地消费群和观光消费群娱乐消费的营业空间，主费群休闲消费的营业空间，主营营业种包括电影放映、室内滑业种包括高尔夫俱乐部、SPA女雪场、主体乐园等盈利性娱乐子俱乐部、攀岩、射击等盈利性设施。健康休闲设施。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能组团的细分餐饮消费功能区实现本地消费群和观光消费群饮食消费的营业空间，主营业种包括西餐、中餐酒楼、中式西式快餐、冷饮、特色餐饮、各地异国小吃等餐饮场所。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案功能分区对地块分区的影响通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了分合理的穿插组合，使各大地块区域之间形成了合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区合理的既有分散又有组合的布局方式，对块状区域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、域的划分进行弱化，加强了各块状区域的丰富性、多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力多元化，商业布局更具活力。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案业态比例建议分两个阶段第一阶段：前3333----5555年（市场培育期）餐饮：休闲娱乐：零售：其他33330000%%%%44440000%%%%22220000%%%%11110000%%%%第二阶段：5555————8888年（市场成熟期）餐饮：休闲娱乐：零售：其他22225555%%%%33330000%%%%44440000%%%%5555%%%%www.cg35.cn最有价值房产策划2000案与市中心的MALL差异性经营业态九大差异性经营业态1、长沙主题高尔夫俱乐部与高尔夫公园2、长沙首个市内真冰滑雪场3、大型主题乐园4、名车展场5、4D影院6、儿童欢乐谷7、艺术展览馆8、主题餐厅（多家）9、名店街（数十家品牌专卖店）—会员制经营为主www.cg35.cn最有价值房产策划2000案商业业态定位集中商业部分：?负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场负一层可以规划成超级市场?一楼可定位为一楼可定位为一楼可定位为一楼可定位为““““精品百货精品百货精品百货精品百货””””与与与与““““专卖店专卖店专卖店专卖店””””?二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等二楼三楼可以考虑引入大型家居中心、电器卖场等?四楼规划定位为四楼规划定