谨呈：广州君华集团中山君华项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。本阶段世联能为君华提供的主要价值1项目属性——项目是什么？2项目核心问题——问题在哪？3市场深入挖掘——我们面临怎样的市场？4区域价值重塑——所属区域是否有吸引力？5新区大盘专题——成功运作KPI何在？6大盘开发模式——开发策略如何？7价值体系构建——核心竞争力及突破点在哪里？8发展战略及整体定位——怎么做？9项目规划建议——如何利用地形条件？本报告是严格保密的。2项目解读核心问题界定竞争方向研判区域价值重塑价值体系构建整体发展战略项目整体定位规划分期及启动期建议本报告是严格保密的。3区域属性区位、配套项目位于火炬高技术产业开发区，区域相对陌生；但毗邻开发区中心，可共享中心区配套项目属性交通区位项目所在区位p项目位于火炬高技术产业开发区博爱路以北；p项目区位较偏，毗邻开发区的中心，但当地居民对该片区火炬区居住氛围缺乏认可主城区配套p项目周围配套少，多为未开发区域；p离火炬中心区距离很近，一定程度上可以享受中心区配套关键词一：陌生区域本报告是严格保密的。区域属性区位、配套科技新城定位为集科技、文化、物流、信息、娱乐、项目属性交通商务、商住于一体的现代化商务区，未来规划利好p火炬开发区位于中山市东部，面积90平方公里，24.9万人口，是第一批国家级高新技术产业开发区；绿地绿地p科技新城是火炬开发区的中心，占地面积约科技软件绿地5平方公里，延伸区面积达20平方公里；孵化中心商业步行街步行街p科技新城位居六大工业园区心脏地带，形成众星捧月的气势会议中心会展金钱豹数码商务招商创业大厦广场五星级酒店大厦大厦大厦行政办公区招商大厦、投资大厦展览中心中心绿地火炬国际会展中心、国际工业品展八会展区英才楼宿舍绿地览馆、国际会议中心绿地群英华庭世纪广场公园大生活服务区国宾大酒店、五星级温泉酒店国宾酒店人才楼科技馆绿地投资大厦文化艺术中心绿地功体育广场、得能湖公园、科技艺术休闲娱乐区双语学校能中心、外商活动中心温泉渡假村假日酒店绿地公寓酒店商业中心区科研区火炬创业园、数码大厦、科技大厦外商活动中心商业区商业中心、商务大厦、商业步行街商住区宇宏花园、世纪花园、香晖园教育区双语学校、火炬一中关键词二：规划利好本报告是严格保密的。区域属性区位、配套地块进入性良好，距离中山主城区约20分钟车程，火炬中心区约5分钟车程；区域周边道路系统较完善，但缺少公共项目属性交通交通配套关键词三：交通便捷中江高速交通p项目目前至火炬区中心城只需5分钟车程，距离中山主城区20分钟车程；京珠高速逸仙路p项目在快速交通环线博爱路以北，科技衔接京珠高速公路，区域间交通便新城利；火距中心区大道约5中山港分钟车程京珠轻轨中高速环茂路山站孙文东路博爱路约20分主钟车程交通十分便捷，东临珠江口，京珠高速、沿海高速、中江高速城公路和即将开通的珠三角轻轨铁路穿城而过；区京珠高速广珠东线公路与区内的逸仙公路、环茂公路、中山港大道、沿江公路等纵横交错，形成区域内发达的道路交通网。本报告是严格保密的。区域属性地块四至项目周边目前无任何生活配套，地块内部存在高差，项目属性规划指标西南侧有工业园，内部无资源，外部资源价值一般环茂路景观323路临公园的山体东侧山体42紧临华佗山康体公园，正在兴建中君华工业园厂房区1博爱路逸仙路41关键词四：资源价值一般本报告是严格保密的。区域属性地块四至项目占地887亩，整体容积率2.0，地块内部有项目属性规划指标一定限制条件，属大规模中等容积率大盘规划指标：u规划总用地面积：887.6亩u规划容积率：≤2.0u建筑密度：≤30%u绿地率：≥36%u建筑高度：≤65米u配套商业面积占总建筑面积比例：≤15%u其中工业园用地要5年后才能转成商用地关键词五：大规模中等容积率本报告是严格保密的。项目属性界定：城市新区、缺乏认可、自然资源一般的大规模中等密度项目p优势p区域属性：?在新开发区中紧邻中心火炬高技术产业开发区，未来交通优势突出；开发区科区，未来发展前景良好城市新区技新城是中山市的副中心城区，有一定规划利好?交通条件通达目前周边市政配套设施尚未完全成形，市场客户对此地缺乏认可?规模较大，易引起市场块认知度相对较低关注p项目属性：p劣势占地887.6亩，建面约118万平方米，在中山市属于大规大规模?区域认知相对较低模项目?目前地块周边配套尚未背靠山体，紧临正在建设中的华佗山康体公园，有一定的自然资源一般成熟山体及绿地资源?地块内部有工业园，需中低密度项目地块整体容积率2.0，为中等密度项目时日才能改变用地性质本报告是严格保密的。项目解读核心问题界定竞争方向研判区域价值重塑价值体系构建整体发展战略项目整体定位规划分期及启动期建议本报告是严格保密的。10开发商目标：无明确现金流要求、形成公司特色产品链、树立企业专属品牌p我们对这个项目不需要考虑太多的资金情况，我们就要尝试一种新的运作方式，要建立我们自己创新的产品链，打造都市休闲产业。——君华集团张总p这个项目我们不用太在意首期资金回笼事宜，公司希望通过这个项目能树立起企业及项目的品牌，当然这个也需要在产品方面的配合。——君华集团杨总p这种新区大盘项目，如果不需要考虑太多现金流的问题，那就是通常产品和配套来发力，稳扎稳打。——世联地产陈总本报告是严格保密的。核心问题推导——在现实环境前提下考虑开发商目标，检视自身研究外部得到项目的核心问题核核心问题心问题首次跨城市进行区域大盘开发，打造属于企企企业业层面层面业的专属品牌影响力，尝试运营城市价值如何嫁接区域价值，通过项目建立起特有的产品链，并通过配套项目层面塑造企业品牌；项目层面及产品联合发力，扩大项目影响力开发模式开发模式进行持续、系统的产品经营，严格控制项目项目所在区域所拥有的价整体开发节奏，确保启动区的成功立势值潜力如何体现，并与本企业关联开发开发商商目目标标X如何构建项目价值体现实环境系，塑造项目品牌现实环境1、项目如何通过产品及配区域属性城市新区、缺乏认可套建立自身核心价值体系区域属性2、项目开发节奏如何把控项目属性项目属性自然资源一般、大规模中等密度项目本报告是严格保密的。项目解读核心问题界定市场竞争现状竞争方向研判未来竞争方向区域价值重塑价值体系构建整体发展战略项目整体定位规划分期及启动期建议本报告是严格保密的。13市场竞争现状本报告是严格保密的。中山市场按项目影响力可分为四个梯队，短期内中端市场及高端市场都面临较大的竞争压力，中高端市场存在机会项目占地规模剩余开发周期项目占地规模剩余开发周期水云轩120亩2年性雅居乐1600亩5年世纪豪庭34亩2年价世纪新城精比富逸臻园130亩2年中信凯旋蓝岸325亩2年高品大端社奕翠园521亩2年盘万科城市风景525亩3年区中帝景东方300亩2年盛华园180亩2年端普雅居乐库充56亩2年郎晴轩200亩2年通品远洋城1500亩6年中尚城330亩4年中质小高奥园中山广场500亩6年聚豪园900亩4年大盘端盘凯茵新城3000亩2年百合家园165亩3年p中山市场的高端项目目前处在供应的高峰期，但存量有限，保守估计2年内即将消化完毕；p中高端市场中远洋城的供应量较大，但随着高端产品消化完毕，远洋城后期将逐渐走高；凯茵新城存量不多，预计2年内消化完毕；整体来讲中高端市场竞争者不多；p中端市场目前是市场上的主体，价格战的主导者，应通过产品品质与他们进行区隔，避免落入价格战本报告是严格保密的。[精品社区]依托核心地段，重点打造品质，通过直白的高度诉求和奢华意向吸引中山高端客户，打造中山豪宅第一梯队，消化速度一般项目规模（占地）均价核心卖点水云轩120亩6500核心地段、品质产品、物管世纪豪庭34亩8000核心地段、豪华装修精品社区富逸臻园130亩7000顶级品质园林、品质产品奕翠园521亩7600核心地段、顶级设计团队、顶级物管帝璟东方300亩7000核心地段、顶级品质园林帝璟东方世纪豪庭水云轩奕翠园“中山示范性专案后现代“世界级地段、世界级“居住城市之巅、彰显“从来，最高门第只藏风格楼盘”社区、世界级园林”吸人生高度”于城市中央”“国际竞标、世纪顶级设引众多镇区客户，在单‘成就之上奢享，大成“邹城第一高度”计团队打造”价上超越远洋城之家的完美生活画卷“香港最佳物管团队”本报告是严格保密的。[品质大盘]依托规划利好或者独特资源，通过大盘理念传递整体价值，重新定义区域，此类项目客源复合，消化速度快，客户层级较高项目规模（占地）物业类型总价段均价品质远洋城1500亩别墅、高层别墅400~1000万，平面40~140万6000大盘凯茵新城3000亩别墅、高层别墅300~1200万，平面40~120万6000“新城中央，国际新城”“世界级高球社区”博览中心◇处于东区CBD核心地段，周边教育资源和◇长江水库风景区，拥有不可比拟的自然资源优势市政配套丰富；◇项目自建高尔夫球场、凯茵学校、7个会所、超市、◇拥有紫马岭公园、五桂山等自然资源；商业街等100余项配套；◇项目自身拥有酒店、购物中心、精品商业◇组团划分明确、产品从60平公寓到1000品大独栋街、2个高端会所、景山中学配套；均有，产品线复合；◇产品品质较高，楼间距较大，使用率高；◇凭借雅居乐在珠港澳地区的品牌号召力，早期吸◇组团划分明确、产品涵盖从120到550平均引大量的外地度假客户；有，基本做到客户的全覆盖，吸引了城区◇随着配套的完善，目前已经由二居向一居转变；以及镇区的高端客户；本报告是严格保密的。[性价比大盘]依托规模优势和品牌等综合竞争力，与城区项目形成性价比优势，吸引了大量城区外地白领，是目前市场供应主体项目规模（占地）均价核心卖点区域标杆雅居