谨呈:哈电地产置业股份有限公司?哈电工人新村项目整体定位报告世联地产2012年6月Part1项目属性界定本期团购目标的分解基本目标问题分解Q1团购实现2亿元的回款在对外4500起价的口径确定条件下，树立项目高价值的形象。目标Q2避免对项目未来公开销售造成巨额那个造成形象贬损哈市实行“北跃、南拓、中兴”的城市空间发展战略，项目地处香区位分析坊区，属于政府规划的边缘地带中兴：北跃：——使中心城区面貌——即落实“一江居尽快改善、提档升级。中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化。未来发展：无政府主导下的规划利好南拓：——为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地。项目地块位于城市东南，接近哈阿公路与三环路交界处，属于城位置分析市边缘区，周边生活配套缺失，城市意象较弱?地块位置：哈市城区东南哈阿公路与三环路交界处东北向，市第三苗圃以北，属于发展中的城市边缘区。地块周边主要生活5配套缺失，区域的城市意象较弱。?经济指标：1.总建筑面积：694077.57㎡2.地上建筑面积：608563.04㎡1项目地块43.住宅建筑面积：583216.83㎡2圃4.商服建筑面积：19773.72㎡苗3三5.平衡后容积率：2.98第哈阿公路市6.公共设施配套面积：2966.71㎡12345属于净地，地表无强势植被景观资源，整体的生态自地块现状然特征突出，未来可以在原生态的主题方向进行突破?地块最大的优势在1于原生态的自然田园特征。213425676、7543关键词：城市陌生区域/非主流拓展区/城市意属性界定象弱/原生态大盘对于三线城市大盘而言，区域属性是决定项目属性的基础?区域属性：城市概念位于哈市主城中心区的外围非主流拓展区与平房、群力区相比，项目所在区域无强势的政府规划利好，主要以大规模城市改造和居住功能为主城市意象弱目前属于城市边缘陌生区域，区域生活配套缺失?自身属性：改变区域市场结构约70万平米大盘，自身容纳至少2万以上的居民原生态优势相对于一般城区项目，项目拥有较好的自然生态特征。Part2房地产市场分析对于三线城市，按照“中心——外围——远郊”的地缘标准划分，市场格局利民以价格优势吸引被迫外溢客户，群力、哈西通过环境优势、规划利好吸引城市中高端客户，香坊主要吸引本区域刚需客户呼兰利民板块?群力：前期以道里客户为主，随着价格区间：4000-4800区域的发展与政府的强势支持南岗产品：多层为主客户逐渐增加客户：首次置业块?哈西：前期以南岗和周边客户为主外板000道00-90，现阶段道里客户逐渐增多块700：70板0-区间北00价格高层善?香坊：主要以周边为主，价格优势松6层产品：住改江北：高善，居格、住改置业吸引中心区域刚需客户流入宅价层居：首次住多，客户?通品：业会展：前期南岗客户为主导，随着普产次置首区域价值走高吸引全市高端客户进：客户入中心板块（道里/南岗）?道外：内生客户为主价格区间：8000-11000?松北：前期吸引道里南岗刚需客户群力板块产品：高层，后期逐渐以物业形式改善客户为价格区间：8000-10000客户：城市商业和商务资源占有主。产品：高层为主客户：居住改善?呼兰利民：周边客户，全城刚需客户为主香坊板块哈西板块价格中心板块5000-价格区间：6250-8500产品：6500多层、产品：高层、多层客户小高层：首次外围板块客户：首次置业，居住改善置业远郊板块香坊板块目前楼盘分布情况，项目的直接竞争为以版块内竞争立汇美罗湾为代表的香坊南部区域?根据区位与价格，香坊区项目可分为如下梯队等级区域价格平台核心卖点代表楼盘四季上东明珠公寓睿城3.76(容)，120万(建)2.93(容)3.5(容)，19万(建)10000(均价)8.3万(建)区位（市中Ⅰ中8000—10000心）、园林四季上东心中北春城三期Ⅰ中心、产品品质3.01(容)，10.1万(建)Ⅲ东部8600(均价)南郡凤凰湾Ⅱ西海富漫香林4.5(容)，16.3万(建)金瑞林城6300—7000交通、景观3.36(容)，56.5万(建)部、绿海华庭闻达绿都8200(均价)金色玫瑰园农垦新城永泰项目5500(均价)5千(占地)4.78(容)3-7000(均价鑫)都绿荫芳邻11万(建)3.5(容)，格兰云天26-30万4.67(容)，3.1万(建)2.6(容)，20万(建)6600(均价)(建)Ⅲ东睿城、农垦东方玫瑰Ⅳ园南部5000—7000交通、价格海富漫香林Ⅱ西部2.62(容)，10.7万(建)部新城5.24(容)绿海华庭6300(均价)19.3万(建)2.46(容)，29.9万(建)立汇美罗湾四期7000(均价)6200(均价)1.8(容)，10万(建)立汇美罗湾绿海花园5600(均价)Ⅳ南5600—7000配套、交通、格兰云天1.49(容)，7.7万(建)部、金瑞林城在售待售售完直接竞争格兰云天——借助美罗湾成熟配套，构成未来本项目的直接竞争项目格兰云天位置进乡街与通乡街交汇处，原工程机械厂规划?由48栋简欧风格板式高层组成，占地面积20万㎡，总建筑面积近66万㎡。?社区共有12万㎡绿地，包含10大瑞士风情景观,并保留了1000多棵原生树。户型21-85平米1居-3居周边配套周边学校、购物、医疗、银行等配套较为齐全格兰云天推售预计12年9月开盘项目卖点?交通?周边生活配套本项目?三面宽采光户型设计，部分全明优势（S）劣势（W）自然景观资源好，周边苗圃基地靠近出城口，城市意象弱社区内市政公园本项目周边配套不成熟机会（0）威胁（T）提前入市，对市场将产生较大冲击直接竞争格兰云天——对外以区位便利性和产品规划作为宣传价值点安防交通绿化户型园林广场重要竞争金瑞林城—优越的地理位置，成熟的生活配套项目金瑞林城位置香坊通乡街191号规划?一期共建11栋高层，分别为2栋17F小高层，2栋金瑞林城26F和7栋30F高层。占地17万㎡；建筑面积57万㎡?景观规划结合当地现有林木的移植与保留，配合各进出口与中央公园、塑造层次不同的端点景观户型23---92㎡一梯两户（80多㎡，60、70㎡都有）层高3米，楼间距60-70米周边配套周边学校、购物、医疗、银行等配套较为齐全本项目推售预计9-10月开盘一期大约2200户，预计均价7000元/㎡项目卖点?交通便利，周边生活配套重要竞争睿城--依托周围高校，距离会展商圈较近项目睿城位置香坊木材东街75号睿城规划?一期共建11栋高层，10栋高层（12--27F）、1栋洋房，占地4.8万㎡；建筑面积19万㎡?经典ArtDeco风格，南北通透纯板式建筑，2万㎡欧洲主题园林户型20-90㎡一梯2户，一梯3户，二梯9户（小公本项目寓）周边配套周边重点大学、会展商圈、银行等配套较为齐全推售预计9-10月开盘一期大约2200户项目卖点?周围高校云集，堪比哈市第三个大学城?距离会展商圈较近重要竞争农垦新城项目农垦新城位置香坊香福路与哈成路交汇处规划?共建17栋高层，分别为6栋17F、2栋24F、2栋26F、7栋32F，占地8.8万㎡?围合式布局，楼栋排列较规整户型26-115㎡40-50㎡占60%70㎡以上占30%40㎡以下10%周边配套多所高校，距离会展商圈较近推售预计9末开盘，红色为开盘推售楼栋，共200-300套项目卖点?价格较低，小户型为主?周围学校较多与本项目一样，地理位置偏僻，城市陌生区域有两栋回迁房，目前正打地基价格初步定在5000/㎡左右版块内竞争小结本项目相对直接和重要竞争对手的优劣势优势：?生态资源：周边苗圃基地、社区内市政公园?规模优势：70万平米大盘，有条件开发更加丰富的产品劣势：?最大的劣势是：目前区域不成熟，配套欠缺呼兰利民板块主要以低总价吸引江南被动溢出型置业板块间竞争客户和部分低价导向的投资客户。板块城市最低价板块，发展自然依托大学区及呼利民项目对价值兰区政府；客户的分流小高层、高层；以小面积一居、两居为主，并?利民项目整体还是以本地客产品小高层、高层；以小面积一居、两居为主，并且小面积户型畅销；价格平台：4000-4800元户为主(约占50％及以上)特征且小面积户型畅销；价格平台：4000-4800元//平米平米?另外江南客户也会占比较高的比例（一般接近50％，部分项目超过50％）项目滨才城托斯卡纳三力悦活里客户来本地客户占60%；部主要来自江南（超以呼兰区泛公?客户置业目的以自住为主源分江南客户，其中中50%），其他来自呼兰务员客户为主（部分项目－如滨才城，自住心城区占25%；年龄：20-60岁都打，包含银行比例高达80％），涵盖刚需有，主要40岁左右；、国税、教师及养老职业：生意人、教师等－－整体来看，利民板块对本项目客户的分流为：主要以低客户置自住占80%，其中包给老人买，改善型自住业目的括县级区域想往城区（70-80通透户型）总价为主要竞争力分流江南自走的，大学生想留下住客户，同时也以价格洼地分来的，部分老人，基流全市的投资客户本为刚需外溢以城市VS郊区，利用启动区展示城市化的情景，从区板块间竞争域概念和现场展示完全压倒对手1.区位：城郊区域。块2.交通：至主城区车程30-50分钟。板民城郊利兰3.生活配套：基本的教育、购物、呼医疗等设施缺乏。1.区位：城市区域，紧邻中心城区。中心城区2.交通：至主城区车程15-20分钟。香坊板块3.生活配套：区域整体基本的生活配套齐全。4.规划：未来香坊区将是大规模人口疏散的接纳区域Part3案例借鉴案例借鉴根据本项目基本属性确定案例筛选标准?筛选标准：标准1区位：城市边缘/陌生区域标准2配套：周边生活配套弱标准3