第一部分江东门地区商业市场分析1．江东门地区商业现状描述该项目位于建邺区，河西大板块中，东至湖西路，西至燕山路，北至汉中门大街，南至应天大街。现阶段需改造地块紧临南京大屠杀遇难同胞纪念馆。我们通过详细地市场调查与商户问卷调查，发现目前江东门地区商业形态散乱，社区商业相对比较低级、零散，有大量中低档的家装、建材商户聚集销售，本区域内老居民、流动人群的购买力差，高端消费严重外流。以下为本次商业市场调研所得具体情况：1.1市场业态分析我们首先对各条主次干道上的业态分布做了研究，得出各条街道的分布图、业态分析表格和业态情况总结。1.1.1汉中门大街重要的交通主干道，本次调查西起江东中路，东至北圩路。?分布图：图1-1?业态情况：城市主干道，且处在住宅小区较多地区，所以，本区内社区商业发展较好，有欧尚超市及一些大中型餐饮店等主力店。西侧连接江东中路专业家居、家装市场，因此，本区内一些小型专业门店数量也很多，大多经营状态很差。本区内还有不少汽车服务专营店，代表了一部分汽车需求的高端消费人群需求，这一点值得关注。一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。?表1-1：汉中门大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮1510.8%蓉城老妈火锅，金三奇大酒店服饰饰品54%志贤外贸服饰休闲娱乐1913.7%凯迪KTV，凤西宾馆，沁华足疗美容美发96.5%浪涛，自然美杂货超市2215.8%苏果便利，欧尚超市汽修128.6%国泰汽修家装业2215.8%海尔橱柜，锐佳科技房产中介75%顺驰房产，裕兴房产，中广置业图文85.8%科彩图文其他2014.4%阿里斯顿，中国移动，AO史密斯，百信药房总计1391.1.2水西门大街水西门大街是重要的交通主干道，因地铁二号线在建，街道西段北侧正在围挡施工。本次调查西起江东中路，东至湖西街。?分布图：图1-2?业态情况：本区商家较为分散，只有街道西段南侧，聚集了大批的建材、铁艺加工点。餐饮商家少，且以正餐为主，休闲茶社及浴场，生意萧条。在其他业态中，有10多家都是二手电器门面。尤其是西段，业态相对比较低级杂乱。?表1-2：水西门大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮33.9%小金陵酒家服饰饰品00%休闲娱乐810.5%美高美娱乐中心，街客茶坊美容美发00%杂货超市45.3%联华超市，龙泰烟酒汽修00%家装业3444.7%震群贸易公司，新都市家具城，铁艺店房产中介56.6%利群房产图文33.9%汇彩图文其他1925%江苏交通科技大厦，移动通信，二手电器总计761.1.3集庆门大街集庆门大街为东西通向交通主干道，本次调查西起江东中路，东至湖西街。?分布图：图1-3?业态情况：本区业态不连贯，专业市场繁多，有汽修、钢材、铁艺、装饰材料等，档次偏低，影响居民生活质量。近江东中路的路段有华润苏果及苏宁电器，档次较高，及时提升了本区的社区商业档次，补充了其业种的不足。其他业态中，品牌售后店、干洗店较多。?表1-3：集庆门大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮87.9%克里斯汀饼屋，石城人家服饰饰品00%休闲娱乐10.9%金顶尚燕鲍翅休闲会所美容美发21.9%华艺发型杂货超市1615.8%华润苏果、苏宁电器汽修1110.9%广利汽修，哈飞汽车家装业4241.6%伊莱克斯厨房，群艺装饰房产中介33%城市中介图文33%彩虹图文其他1514.9%中国石化、海尔售后服务，生态洗衣总计1011.1.4北圩路北圩路为南北向交通次干道，连接城北与江东门，本次调查北起汉中门大街，南至水西门大街。?分布图：图1-4?业态情况：本区是市内有名的“酸菜鱼”一条街，以中低档餐饮为主，部分沿街商铺进行过统一整改，但仍不完善，还有不少门面房为小区内一楼沿街住房改建而成，影响了整条街道的业态统一和商业形象的美观。眼镜店和药房的存在，满足了晓庄学院、审计学院学生和周边居民的需要。?表1-4：北圩路南段业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮1040%新玉林家常菜馆，老侉子羊肉，忘不了酸菜鱼服饰饰品00休闲娱乐416%三角洲宾馆，新主张咖啡店美容美发28%T型空间杂货超市416%豆豆烟酒汽修14%富康汽修家装业00房产中介00图文28%其他28%百信药房，眼镜店总计251.1.5湖西街湖西街是江东门地区南北通向的交通要道，此调查北至水西门大街，南至所街。?分布图：图1-5?业态情况：因小区分布密集，业态上以满足周边居民的生活需求为主，集中了超市、餐饮、烟酒一类的商业，休闲娱乐类商铺档次较高。整体看来，各种业态分布比较均匀，但部分五金、摩修店、小吃铺，影响了整条街的商业形象。?表1-5：湖西街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮2119.1%老九饭馆，酸菜鱼服饰饰品10.9%休闲娱乐1311.8%鱼得水温泉，湖西网络美容美发1110%歌临国际美容、蝶臣美容美发杂货超市2018.2%苏果社区店，华诚超市汽修54.5%丰田汽修家装业1614.5%塑钢门窗房产中介43.6%顺驰房产图文32.7%梦想图文其他1615.7%驰力汽车传动装置有限公司，老高五金总计1101.1.6茶南大街茶南大街北起水西门大街，临近南京大屠杀遇难同胞纪念馆，是一条双向两车道的商业街，经过简单的规划，为南北走向。此调查北到水西门大街，南到福园路。?分布图：图1-6?业态情况：业态以满足周边居民的生活需求为主，北段集中了几家规模和档次比较高的商家，南端周边整体氛围比较杂乱，导致业态也比较杂乱。其他业态中，有干洗、通讯、糕点店等，都是社区配套商业。从整体来看，该商业街上各种业态分布比较均匀，但杂乱。?表1-6：茶南大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮2828.9%安乐园，新百姓家常菜馆服饰饰品2222.7%摩登贝贝童装店休闲娱乐99.3%锦江之星，明清园茶社美容美发77.2%摩发师发艺杂货超市77.2%苏果便利，苏捷烟草汽修00家装业11%中保龙装饰城房产中介55.2%顺驰不动产图文22.1%小图文其他1616.5%梦雅干洗，移动联通，玩具店总计971.1.7福园路明园小区与福园小区之间的主要通行街道，连接云锦路和湖西街，与茶南商业街相接。?分布图：图1-7?业态情况：本区内集中了明园、福园、露园、兆园这样的老小区，所以，较低级的社区商业极为繁盛，餐饮、小百货为主的商业业态占主导地位，其间又掺杂了棋牌室、塑钢窗加工等业种。茶南菜市场带动了四周人气。整体看来，福园路业态杂乱，商业环境差，商品档次极低。?表1-7：福园路业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮6445.7%早餐点，小饭店服饰饰品42.9%裁衣店休闲娱乐75%棋牌室美容美发85.7%理发店杂货超市2316.4%苏果超市汽修21.4%摩修，摩配家装业1812.9%塑钢窗加工房产中介10.7%图文21.4%小图文其他117.9%茶南菜市场，婴儿游泳教学，宠物商店总计1401.1.8云锦路云锦路是一条南北向的道路，它连接集庆门大街与福园路。?分布图：见图1-3?业态情况：云锦路虽然很短也不是主干道，但两边分布了非常多的汽车专卖及服务店，是典型的小作坊式的汽修一条街，说明这一带商户和居民有汽车买卖及汽车服务的需要，街道东侧还集中了一些钢材门市店，整体形象差，商品档次也很低。?表1-8：云锦路业态分布图业态总数分布比例代表商家休闲娱乐32.8%棋牌室杂货超市10.9%烟酒店汽修7975.2%哈飞汽车家装业2019%钢材店其他21.9%市政综合养护公司，建邺水泥厂总计1051.1.9所街所街是东西向的交通次干道，连接湖西街与江东路。因违建众多，已变成只能步行通过的露天市场。?分布图：见图1-5?业态情况：所街是外来务工人员的集散地，因此，本区业态都是为了满足外来务工人员的需求，社区配套商业业态全，但层次很低，分布密集，主要以小吃、百货店、廉价服装为主，露天菜场、音像店、浴室、游医诊所作为补充，反映出此区域居民生活水平很低。?表1-9：所街业态分布图业态总数分布比例代表商家餐饮7830.5%川菜馆，包子店，卤菜服饰饰品2710.5%大众服装店休闲娱乐207.8%大众浴室美容美发218.2%理发店杂货超市6023.4%联城超市，联华超市其他5019.5%所街菜场，音像，手机服务，开水间，诊所总计256总结：本次调查共收集到9条街道上1049家商户的业态情况。因各类业态分布在各条道路上，分析起来较为困难，现把数据汇总在下表中，以便对各类业态作详细分析。餐饮服饰休闲美容杂货汽修家装房产图文其他娱乐美发超市业中介汉中门大街1551992212227820水西门大街308040345319集庆门大街80121611423315北圩路10042410022湖西街2111311205164316茶南大街2822977015216福园路64478232181211云锦路003017920002所街7827202160000050总计2275984601571101532523151比例21.6%5.6%8%5.7%15%10.5%14.6%2.4%2.2%14.4%餐饮是各类业态中所占比例最高的业态，充分体现了“民以食为天”的普遍观念。本区域内的餐饮以中式快餐和正餐为主。主要集中在区民密集的小区周围，特别是茶南大街、福园路、所街，这些都是社区商业发展较好的地段。对于水西门大街、集庆门大街、云锦路，这样专业市场密集的路段，餐饮很少，产业人群也反映吃饭较为困难。服饰在各类业态中数量最少。这部分店铺高度集中在茶南大街与所街这样人流量较大的街道两旁，都销售一些无品牌的童装、休闲装，还有些与鞋帽、皮包混杂经营。在主干道上几乎没有服饰店，个别大型超市的服饰类商品可以填充此空白，但消费人群仍然提