上兵伐谋新青年情调社区自由自宅广兴花苑No.1突击战法尚美佳2010新青年情调社区自由自宅前言我们的工作流程新青年情调社区自由自宅市场供需分析推案时机与节奏分析地块区位分析客源构成与购买决策分析产品计划产品计划开发计划开发计划资金计划资金计划建筑计划建筑计划产品竞争分析客户渠道分析推案进度分析广告策略广告策略媒体策略媒体策略价格策略价格策略销控策略销控策略项目核心竞争力项目核心竞争力新青年情调社区自由自宅市场供需分析没有调查就没有发言权新青年情调社区自由自宅一市场环境南京2010年城市远景规划南京市房地产政策对房地产行业的影响南京市房地产政策对房地产行业的影响江宁区发展规划及分析二市场发展南京市房地产宏观发展情况南京市房地产宏观发展主要指标房地产抵押与房地产按揭二手房市场分析房改政策对南京市房地产的影响分析新青年情调社区自由自宅单位20002001增长率房地产开发投资亿元105.71115%住宅开发投资亿元66.475.2813.3%施工面积万平方米97010538.5%住宅面积万平方米658.36743.9513.0%竣工面积万平方米383.804035%批准上市面积万平方米320.803241%新青年情调社区自由自宅指标名称计量单位本月止累计比去年同期增长%房地产开发投资额万元1,110,03411.7#商品房屋投资额万元707,27310.8土地开发投资额万元189,64483.71、按工程用途分住宅万元752,78613.3办公楼万元112,325-11.5商业用房万元87,491-20.3其他万元157,43270.22、房屋建筑面积施工面积万平方米1,053.288.5#住宅万平方米743.9513竣工面积万平方米402.785.1#住宅万平方米308.963.83、商品房屋销售面积万平方米281.8926.8#住宅万平方米249.0831.24、商品房屋销售额万元817,06331.6#住宅万元640,63929.75、土地开发面积万平方米21068新青年情调社区自由自宅新青年情调社区自由自宅三市场研究调查?南京市潜在购房者状况分析城中与城东居民是较大的区域购房群体，购房者1/3是城中居民，城东居民约占20%。12.02%城中0.07%31.25%城南19.42%城北江宁外地/郊区城东3.78%亚东1.84%16.84%14.15%河西新青年情调社区自由自宅购房者的工作地点集中城中，在城中工作的消费者占总数的40.99%，其次在城东、城北、城南工作的消费者也占一定比例。城东,15.66%亚东,0.54%河西,7.26%河西外地/郊县,2.80%城中江宁,2.90%城南城北江宁外地/郊县城北,16.62%城东亚东城南,13.23%城中,40.99%新青年情调社区自由自宅南京常住户口市民是主要购房者，占潜在消费者的89.12%，拥有南京暂住户口的消费者仅占10.08%。89.12%100.00%80.00%60.00%三维柱形图140.00%10.08%20.00%0.80%0.00%南京常住户口南京暂住户口外地/郊县新青年情调社区自由自宅改善住房条件与首次置业者各占相当比例，但前者多于后者。改善住房条件者的当前住房性质属于自购房改房/微利房的消费者最多，高达43.52%，其次，约有19.82%的消费者目前拥有商品房；没有属于自己住房，而暂时租房、借住他人住房、栖身公司宿舍的首次置业者占到36.26%。43.52%50.00%40.00%19.82%30.00%13.36%15.10%东部7.80%20.00%0.10%0.05%0.20%0.05%10.00%0.00%自购商品自购房改借助他人公司宿舍租赁房部队公房公房私房自购二手新青年情调社区自由自宅?潜在购房者购房时间分析根据调查，64.58%的消费者打算在一年之内购房。比例最大，打算2年之内购房的消费者占25.73%，二者合计达90.31%。3年之内,9.69%1年之内2年之内,2年之内25.73%3年之内1年之内,64.58%新青年情调社区自由自宅?潜在购房者购房区域分析城东板块依然是消费者首选购房区域，但购房西移趋势日渐明朗；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。37.214035.53520013026.1820022519.62016.51513.313.519.148.4107.356.616.750城东河西城中城南城北江宁新青年情调社区自由自宅?住宅类型选择90%以上表示会购买商品房，打算购买二手房的仅为7.1%。受消费习惯与得房率的影响，南京的购房者首选多层住宅，多层住宅成为主流取向，约有80.08%的消费者有意向购买多层住宅。另外，小高层行情也逐渐看涨，30.20%的消费者表示会考虑选择小高层住宅，但高层住宅依然难以畅销。消费者选择住房类型分布二手房商品房二手房,100.00%7.10%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%层层层墅墅多高高别别小排立商品房,联独92.90%新青年情调社区自由自宅调查显示，59.51%的潜在顾客喜欢平层结构住宅，跃层与错层住宅的购买意向也分别达到近30%，打算购买复式住宅的消费者较少。消费者对室内结构的选择分布60.00%40.00%20.00%0.00%平层跃层错层复式新青年情调社区自由自宅?影响消费者购房因素分析交通条件、价格与楼盘质量是左右消费者购房的三项主要因素，与以前相比，楼盘质量日益受到重视。因素比例（%）另外，学区划分交通66.52、物业管理也是影响消费者购房的重学区划分26.89要因素。相较而言物业管理29.11，增值潜力不受重楼盘质量33.08视，只能影响2.63%开发商的形象及信誉8.00的消费者的购房选价格40.69择，说明南京的房产投资者仍占少数小区内环境景观13.36。小区内居住人群状况10.03周边自然环境14.01周边生活配套设施7.60增值潜力2.63新青年情调社区自由自宅?收入对消费者购房考虑因素的影响分析在影响消费者购房的几项主要因素中，随着家庭月收入的增加，消费者对交通、楼盘质量、价格的重视程度逐渐降低，对小区物业管理的重视程度则呈增加趋势，对学区划分的重视程度则基本无变化。值得注意的是，小区内景观设计也随着收入的增加而越来也大地影响消费者的购房意向，这也意味着针对高收入人群的精品楼盘/小区应在小区景观设计方面多下功夫。新青年情调社区自由自宅2000元2001-4001-6001-8001-10001-以下4000元6000元8000元10000元15000元交通72.2468.6565.6352.3157.5045.71学区划分22.6928.6328.3721.5424.5028.57物业管理25.6729.1130.2936.9240.0034.29楼盘质量25.9734.8634.3837.6930.0022.86开发商的形象及信誉5.677.511.307.697.52.86价格48.9643.0430.0538.4626.5031.43小区内环境景观10.4512.1713.9422.3123.5022.86小区内居住人群状况6.279.2511.5417.6917.508.57周边自然环境11.6411.3919.4719.2320.0017.14周边生活配套设施6.577.1110.106.152.5011.43增值潜力2.392.142.644.622.508.57其他00.100000新青年情调社区自由自宅?良好的绿化，优美的水景与大面积活动广场有机结合的小区环境设计会受到消费者的喜爱小区的环境设计与业主的生活质量是息息相关的，调查显示，绿色是小区内不可缺少的景观，可以根据楼盘布局特点，采用多种环境设计方法有机组合的方式，以满足不同类型潜在顾客的需要。小区环境设计比例（%）以绿化和树木为主80.23以水景为主25.93以大面积活动广场为主19.82以体育设施为主13.61以雕塑景观为主2.24以游戏设施为主1.24其他0.10新青年情调社区自由自宅?住宅面积与套型需求分析面积需求分析——面积在80—120平方米的住宅受到消费者的追捧，是需求主向。调查结果表明，分别由31.69%和27.97%的消费者希望购买80—100平方米与101—120平方米的住宅，80平方米以下的住宅仅有16%的消费者表示会考虑购买，60平方米以下的住宅需求量更小，仅占1.94%。消费者选择购房面积分布35.00%32%30.00%28%25.00%20.00%14%15.55%15.00%10.00%5.81%5.00%1.94%2.14%0.84%0.00%60以下61-8081-100101-121-141-161-201以上120140160200新青年情调社区自由自宅?收入对消费者选购住房面积的影响从收入角度来看，收入在2000元/月以下的家庭主要集中于购买60-100平方米的住宅，71.64%的需求在此区间，收入在2001-4000元/月的家庭主要购买80-120平方米的住宅，65.43%的需求在此区间；但是两个收入阶层的消费者都对80-100平方米的意向率最高。收入在4000元/月-10000元/月的家庭的住宅面积需求都以100-120平方米为最多，各有近四成的消费者有购买意向。另外，在该收入层面，也有相当一部分家庭打算购买面积在120-140平方米住宅。收入超过10000元/月的家庭主要打算购买面积在120平方米以上的大面积住宅，其中又以120-140平方米住宅的选购率最高，近三成。新青年情调社区自由自宅2000元2001-4001-6001-8001-10001-150