广嘉地产贵阳项目综合评价分析报告星彦咨字[2005]G0506-3目录第一部分贵阳市简介..............................................................................................................................3一贵阳市介绍..........................................................................................................................................3第二部经济环境及生活结构研究........................................................................................................11一贵阳市宏观经济研究：....................................................................................................................11二贵阳市居民生活结构研究................................................................................................................18第三部分片区及项目介绍..................................................................................................................28一龙洞堡”片区简介............................................................................................................................29二项目简介............................................................................................................................................30第四部分方案优化及经济评价..........................................................................................................36一项目分析说明及用地、技术、经济指标........................................................................................37二优化计算............................................................................................................................................42三方案建议............................................................................................................................................44四项目经济评价....................................................................................................................................45附表...........................................................................................................................................................52第一部分贵阳市简介一贵阳市介绍1.总体概况1.1贵阳市简介贵州省位于中国西南云贵高原东部，贵阳是贵州省省会，位于贵州省中部，是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于贵州境内的贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47%。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。1.2贵阳市辖区组与城市格局贵阳市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。1.3交通航空1992年9月，贵阳航空口岸正式开通，贵阳市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的贵阳龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。铁路贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。贵阳火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。贵阳火车站是贵州省铁路客运中心。公路与公共交通外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（贵阳）遵（遵义）、贵新、贵毕（贵阳至新寨和贵阳至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过贵阳。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。城区公路交通贵阳城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。贵阳中心环线建设，它将使贵阳城区公共交通系统变得更加通畅快捷。2.贵阳市中心城区贵阳市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。3.地理位置、气候贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。贵阳市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。4.城市定位4.1城市定位贵阳市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。4.2定位意义贵阳市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。是贵阳市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现贵阳市作为贵州省政治、经济、文化中心与贵州“生态立省”的战略思想的一致性，是结合贵阳市区域经济特色的城市定位。5.城市发展规划根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，贵阳市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是贵阳市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。未来贵阳城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。各组团发展形势如下：?中心区是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。?金