新政新政[研究RESEACH观观]察察合富辉煌(中国)山东公司市场研究部新“新“国国八八条条”影”影响响及及应应对对建建议议目录一、新“国八条”政策解析.......................................................................................................3二、新“国八条”对整体市场的影响.........................................................................................4三、新政下省内不同类型项目的影响.........................................................................................6四、措施建议...........................................................................................................................11附新“国八条”内容及分析...................................................................................................13国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了新的“国八条”政策措施。一、新“国八条”政策解析1、新政思路：逻辑思路清晰此轮“国八条”新政采用行政手段全面强化限购，限制过多资金购置房产继续压制需求，包括改善需求；采用行政手段继续加大商品住宅用地投放，加大保障房建设，以期望尽快增加供给，逆转供需关系；采用行政手段严格土地价格控制，阻断房价高，地价高，房价更高的循环链。2、新政亮点：行政直接干预价格首次全面行政化干预房价调控。第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标，要求地方政府给出一个明确的答案，地方政府的责任更加明确。近几年，房地产调控中多次提及使房价保持在一个合理水平，实际上从中央到地方均无衡量标准，难以评定调控房价的效果了。此条政策或将（1）明确房价涨幅；（2）明确房价水平；（3）明确房价收入比（如近期重庆市提出本市家庭收入6、7年可以买房）。参照系的建立，将利于地方政府真正意义上控制房价，与上轮调控相比，此次新政的政策的力度更大、范围更广。3、问责可操作性加强文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。新“国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。4、抑制需求差异化加强文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。与以往相比，房地产市场的自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，将更加苦不堪言；明确要求热点城市执行限购，在一线城市全面限购后，投资客往二三线城市转移的步伐将被打乱。5、突出强调放大供给文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。新“国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。二、新“国八条”对整体市场的影响1、空间格局：加速三四线城市布局新“国八条”政策的出台，将加速房地产企业向受政策影响相对小的三四线战略布局的进程，青岛、济南将再度迎来成熟品牌房企的强势竞争，山东省内临沂等三四线地市也相继有万科、龙湖、金地等大型房企进入，2011年济南等二三线城市的房地产行业集中度将继续上升，资金、产品及营销上的竞争将日趋激烈；2、运营模式：高周转企业冲击小面对新“国八条”政策的严厉调控，原有的市场空间变小，后市不确定性增大，多数企业降低土地储备，在项目操作中减小每期开发量，打散开发及推案节奏，将原来的大规模运拆分为快节奏、高频率的高周转模式，在政策和市场发生变化的情况下，留有更多底牌及时调整。未来秉承灵活的定价、推盘策略的告诉周转企业将表现出更强的抗压性。3、市场形态：央企洗牌，专注三四线企业超车市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度。央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌，而长期专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张。4、产品结构：刚需高端受益、改善型压力大随着此轮新政及“限购令”细则的出台，限购令指向的改善型客群购房将被抑制，此部分客群在山东省内较多城市为主力客群，“限购令”的出台将对市场成交结构及未来产品开发产生一定影响；而“限购令”之下刚性需求产品、高端产品将相对受益，首置客群不在调控范围之内，部分首改客群将选择一步到位的终端置业。5、未来预期：量平价稳本次“国八条”最终调控效果的影响如何，在很大程度上取决于地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。各地对于政策的执行力、购房者对政策的消化能力、以及严重的通胀预期，仍将对未来房价形成有力支撑。三、新政下省内不同类型项目的影响1、省内二线城市(青岛)高端住宅图3-1青岛典型中高端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库?首改占六成比例，首付承受力成关键从青岛高端住宅的典型个案来看，首次改善型客群为其主力客群，占整体成交的60%，而贷款客群也占六成以上比例，因此，“二套房贷不低于60%，不低于基准利率1.1倍”将对项目产生较大冲击，如何解决主力客群的首付成为项目新政环境下面对的首要问题。?二套以内占九成，三套限购影响小从项目成交结构看，首次置业和首次改善置业的客群共占项目整体成交的90%，三套购房占比仅10%，因此，三套房限购对此类项目的影响相对较小。2、省会城市(济南)中心区高端住宅?首次与二套比例相当，构成主力客群图3-2-1济南中心区高端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库根据对济南中心区高端住宅典型项目成交结构的统计，首次置业和二次置业客户比例接近，二者共同构成项目主力客群，二套房首付款比例的提高也将对此类项目形成明显影响；三套及以上置业占比不足两成，三套限购政策对此类项目冲击小。?投资客群占比相对小，营业税调整冲击弱图3-2-2济南中心区高端住宅需求结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库此类项目成交客群中，具投资需求的客群占21.8%，近八成客群仍然以自主需求为主，“五年内营业税基数按照全额征收”的政策预计对此类项目影响较小。3、二线城市(济南)中高端享受型产品图3-3-1济南中高端享受型产品成交结构图3-3-2济南中高端享受型项目付款方式数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库?此类项目受冲击最大：二套及以上占比大，贷款比例高从上图可议看出，二线城市中高端享受型住宅为此轮新政中最大的受伤者：首次置业客群占比低，仅有10%，二次以上购房占比高达90%，其中三套及以上过30%。此客群结构将受到限购及增加首付的双重压力，政策冲击明显。4、二线城市(济南)中端住宅?首置客群占比高，受新政冲击相对小图3-4-1济南中端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库从上图可议看出，中端产品首次置业客群占比最高，达46.6%，首置与首改客群超过项目80%比例，与其他项目相比，此类项目受本轮新政影响相对较小。5、省内三线城市高端住宅图3-5-1省内三线城市高端住宅成交结构图3-5-2省内三线城市高端住宅付款方式数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库?二次置业贷款购房为主力客群，受城市执行力度左右此类项目主力客群为二次置业、其次为首次置业客群，分别占整体成交的50.3%和29.7%。银行贷款比例较高，达72.1，其中60%为二次置业贷款。根据长期监测，三线城市对于新政的执行上力度相对较弱，因此，三线城市项目受新政影响程度将取决于地方政府的执行力度。6、小结：二线城市中高端住宅受冲击最大根据对山东省内不同类型项目成交客群结构及付款方式的统计，二线城市中高端住宅首改及三次以上客群占比高、贷款客户占比高，新政出台后将受较大冲击；二线城市中端住宅以首置及首改客群为主力客群，未来将有较强抗风险能力。四、措施建议1、营销策略：(1)、通过销售策略，延长备案时间至调控期外采用合理销售策略，将合同备案时间延长至政策期外，同时保证购房者的置业安全